Rekordowe skargi na zarządców. Chcą częściowego uregulowania zawodu

Ten rok w Krajowej Izbie Gospodarki Nieruchomościami przejdzie do historii jako rekordowy pod względem skarg na zarządców. Niektórzy eksperci postulują częściowe uregulowanie tego zawodu.

Przykłady na nieprofesjonalność zarządców płyną z całej Polski. Temat powtarzający się w wielu skargach to rozliczanie ciepła na podstawie podzielników. To rozwiązanie powszechnie spotykane w blokach z lat 70. czy 80., co przekłada się na liczbę skarg.

– Nieprzygotowany zarządca nie wie, jakie współczynniki przeliczeniowe zastosować i jak rozliczyć koszty ciepła. W efekcie nie trzeba z nim nawet rozwiązywać umowy, bo sam porzuca zarządzanie wspólnotą, zostawiając za sobą bałagan w papierach i finansach. Pół biedy, gdy zda te papiery, ale w Krakowie mamy kilka takich spraw, w których jest problem z odzyskaniem od zarządcy dokumentacji, co bardzo utrudnia pracę nowym zarządcom – mówi Marek Urban, prezes zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami (KIGN).

Inny przykład – wspólnota z Poznania występuje z roszczeniem o odszkodowanie z powodu ukrywania przed nią awarii hydrantu i wywierania presji na osobę dokonującą przeglądu, by potwierdziła, że jest on sprawny. A nie był, co z kolei okazało się po ekspertyzie biegłego. Wspólnota chce, by zarządca zapłacił za biegłego i naprawę.

Są też sprawy, które dotyczą nieprawidłowego rozporządzania majątkiem wspólnoty. Taka sytuacja jest na przykład w Sosnowcu, gdzie błędy są na tyle poważne, że sprawa trafiła do prokuratora. Inny zarządca nie chce dla odmiany wykonać uchwały wspólnoty. Zdecydowała ona o przeprowadzeniu remontu klatki schodowej, a zarządca uważa, że to nie jego sprawa i że członkowie wspólnoty powinni sami znaleźć wykonawcę. Tymczasem to zadanie zarządcy, do którego zadań należą pomoc w wyborze ekipy remontowej, negocjowanie ceny, przeprowadzenie przetargu i dopilnowanie prawidłowego wykonania.

– Obserwujemy znaczny spadek profesjonalizmu. Codziennie dzwonią członkowie wspólnot czy zarządy, opisując swoje problemy z zarządcami. Można je podzielić na dwie grupy. Jedna dotyczy skarg na nowe firmy, które rozszerzyły zakres swojej działalności o zarządzanie nieruchomościami, a wcześniej np. zajmowały się utrzymaniem czystości w tych obiektach. Taki zarządca często nie potrafi przygotować zebrania wspólnoty, sformułować poprawnie uchwały, nie zrobi terminowo wymaganych przepisami przeglądów, a nawet czasami każe sobie dodatkowo płacić np. za wybór firmy sprzątającej. Druga grupa skarg dotyczy doświadczonych zarządców, którzy przestali się szkolić – mówi prezes Urban.

Jak poprawić jakość?

KIGN za obniżenie poziomu usług wini deregulację, do której doszło 10 lat temu. Zarządcą nieruchomości może dziś zostać każdy. Wcześniej trzeba było mieć wykształcenie, zdobyć licencję, doszkalać się minimum 16 godzin w roku, a w razie skarg zarządca stawał przed komisją odpowiedzialności zawodowej. KOZ mogła nakładać na niego sankcje, aż do pozbawienia licencji włącznie. Dziś wspólnota czy jej członek, który ma problemy z zarządcą, może szukać pomocy tylko w sądzie.

– Przede wszystkim chcielibyśmy przywrócić obowiązek szkoleń. Jest duży problem z nieznajomością przepisów wśród zarządców. Chcemy też utworzenia instytucji, która, jak kiedyś KOZ, będzie miała nadzór nad zarządcami i narzędzia do ich dyscyplinowania. Dodatkowo postulujemy ustalenie minimalnego pakietu usług, które musi świadczyć zarządca. To z jednej strony ułatwi życie wspólnotom, bo będą wiedziały, czego mogą oczekiwać, a z drugiej – ograniczy nieuczciwą konkurencję – wylicza Marek Urban.

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, nie miałby nic przeciwko powrotowi licencji, bo zarządzanie nieruchomościami to odpowiedzialny zawód, wymagający wiedzy prawniczej, technicznej, finansowej, a nawet psychologicznej.

– Obserwuję tendencję, że coraz częściej zarządzaniem nieruchomościami zajmują się przypadkowe osoby bez należytej wiedzy, a obowiązków w zakresie zarzadzania nieruchomościami jest bardzo dużo. Dlatego warto postawić na odpowiednie przygotowanie do zawodu, weryfikację wiedzy i jej aktualizację. Wymogi ustawowe stawiane obecnie zarządcom nieruchomości są niewielkie w stosunku do wykonywanych przez nich zazwyczaj czynności i odpowiedzialności. Od 1 stycznia 2014 r. zarządca podlega jedynie obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością – mówi Piotr Jarzyński.

Ekspert KIG zwraca też uwagę na brak szczegółowej regulacji umowy o zarządzanie nieruchomością. A zarządca odpowiada tylko za czynności określone w umowie i tylko w tym zakresie może być pociągnięty do odpowiedzialności. Od woli stron zależy, czy zawrą w niej np. postanowienia dotyczące kar umownych. Jeśli brak jest takich postanowień, to zarządca odpowiada na zasadach ogólnych. Wtedy poszkodowany musi wykazać przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej i wysokość szkody, aby móc skutecznie żądać od zarządcy nieruchomości zapłaty odszkodowania.

Druga strona medalu

Zarazem Piotr Jarzyński dostrzega, że zarządcy trudno usatysfakcjonować wszystkich członków wspólnoty. Często musi on rozstrzygać konflikt interesów. Jedni mieszkańcy chcą placu zabaw, inni parkingu dla rowerów. Zadowolić można albo jednych, albo drugich.

W obronę zarządców bierze też mecenas Adam Rusiłowicz, kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Radców Prawnych Ryszewski Szubierajski. Spotyka się z problemem nieprofesjonalnych zarządców nieruchomości, ale ma też świadomość, że jest to bardzo trudny zawód, który wiąże się z dużą odpowiedzialnością.

– Zarządcy są łatwym celem krytyki właścicieli lokali. Zawsze znajdzie się ktoś, kto nie jest zadowolony z usług zarządcy. Powrót licencji mógłby podnieść profesjonalizm i prestiż zawodu, ale nawet w zawodach licencjonowanych zdarzają się czarne owce. Na pewno pożądane byłoby przywrócenie w sensownej formie odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości za działania nieetyczne. Pomogłoby to w utrzymywaniu wysokiego poziomu świadczenia usług, nie ograniczając odpowiedzialności zarządców tylko do tej na gruncie przepisów prawa cywilnego lub karnego, co zazwyczaj dotyczy już sytuacji skrajnych – uważa mec. Rusiłowicz.

Obecnie nawet ciężkie przewinienie zarządcy, stwierdzone prawomocnym wyrokiem, z zasady nie pozbawia go prawa do dalszego świadczenia tego typu usług. Wyjątkiem jest orzeczenie przez sąd zakazu wykonywania zawodu, ale dotyczy ono tylko spraw karnych i jest fakultatywne.

KIGN wraz z Uniwersytetem Ekonomicznym w Krakowie przeprowadzi w styczniu wśród zarządców badania, jak po 10 latach od zmiany przepisów oceniają oni skutki deregulacji. Wyniki będą podstawą dalszych działań.©℗