Część spółdzielni mieszkaniowych chciałaby stawiać nowe budynki, ale wymagałoby to uchwały walnego zgromadzenia. To zaś stwarza ryzyko epidemiczne. W efekcie plany są, ale na realizacje trzeba długo czekać.

Spółdzielnie mieszkaniowe mają możliwość stawiania nowych budynków. Część robi to, by zaspokoić rosnące potrzeby mieszkaniowe swoich członków, część zaś z góry zakłada, że chodzi o zarobek i pieniądze na rozwój kooperatywy.
W dobie pandemii jednak wiele wstępnych koncepcji nie może doczekać się realizacji. Powód? Kłopot ze zwołaniem walnego zgromadzenia, które mogłoby zatwierdzić plany zarządu i rady nadzorczej.
Nieoczywista decyzja
W spółdzielniach wiele zależy od brzmienia statutu. W części z nich budowa nowych bloków jest możliwa bez zgody walnego. W części zgoda jednak jest wymagana.
- Jeżeli kompetencje w zakresie zatwierdzania planów budowlanych należą do walnego zgromadzenia, to wtedy potrzebna jest uchwała walnego. Zwracam jednak uwagę, że ustawa - Prawo spółdzielcze stanowi, że do kompetencji walnego należy jedynie uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej, społecznej i kulturalnej, nie zaś zatwierdzanie samych planów budowlanych - wskazuje Grzegorz Jakubiec, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Służew nad Dolinką.
Adam Rymski, prezes warszawskiego stowarzyszenia Razem dla Targówka, które zajmuje się pomocą spółdzielcom, spostrzega jednak, że w części statutów zgoda walnego na budowę jest konieczna - prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 648) określa bowiem ogólne zasady, ale w wielu kooperatywach postanowiono oddać więcej władzy walnym zgromadzeniom, czyli w praktyce ogółowi spółdzielców. I tam sprawa jest jasna. Ale walne jest często potrzebne także wtedy, gdy formalnie zarząd mógłby podjąć decyzję samodzielnie, ale z różnych względów nie chce.
- Nawet jeśli uchwała walnego o zatwierdzeniu budowy nie jest wymagana, to w dobrym guście jest ją uzyskać. Bo przecież budowa nowego bloku często wiąże się z koniecznością np. likwidacji lub zmniejszenia istniejącego już parkingu czy placu zabaw. Dotyczy więc bezpośrednio członków spółdzielni, których głosu nie można lekceważyć - wskazuje Rymski.
3624 tyle spółdzielni mieszkaniowych działa w Polsce / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Obawa przed zakażeniem
Dziś władze spółdzielni mieszkaniowych mają trzy wyjścia z sytuacji. Każde niedoskonałe.
Po pierwsze, można czekać z planami rozwoju na koniec pandemii.
Po drugie, można zorganizować walne fizycznie - przepisy tego nie zabraniają, o ile podczas spotkania zachowane zostaną wszelkie wymogi bezpieczeństwa sanitarnego.
Ale jest też trzecia możliwość: samo głosowanie, bez obrad.
Ustawodawca na początku pandemii postanowił rozróżnić dwie kwestie: samo walne zgromadzenie, w którym każdy spółdzielca może uczestniczyć fizycznie, i głosowanie walnego zgromadzenia. To drugie można zorganizować wyłącznie pisemnie lub przez internet. Wynika to z art. 36 par. 9 prawa spółdzielczego, dodanego 18 kwietnia 2020 r.
- Oznacza to, że spółdzielnia zwołuje walne zgromadzenie zgodnie z postanowieniami ustawy i statutu, z tym że nie odbywa się ono stacjonarnie, lecz członkowie przychodzą w wyznaczonym dniu i wyznaczonych godzinach w celu oddania głosu na przygotowanej karcie do głosowania - wskazuje Grzegorz Jakubiec. W takiej sytuacji łatwiej zadbać o bezpieczeństwo uczestników głosowania, którzy - co do zasady - nie spotykają się ze sobą, a mają kontakt jedynie z wyznaczonymi pracownikami spółdzielni.
Który wariant jest najlepszy? W tym kłopot, że każdy ma swoje mankamenty. Prawdziwe walne to ryzyko.
- Niezależnie od zniesionego limitu osób podczas spotkań i zebrań każdorazowo spółdzielnia mieszkaniowa powinna dokonać własnej oceny, czy jest w stanie zapewnić reżim sanitarny podczas stacjonarnych obrad walnego zgromadzenia. Codziennie mamy bowiem kolejnych zakażonych i stan epidemii nadal obowiązuje. Nie można więc wykluczyć sytuacji, w której doszłoby do zakażenia podczas takich stacjonarnych obrad - zauważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych.
Samemu głosowaniu w kluczowych dla rozwoju spółdzielni sprawach sprzeciwia się z kolei Adam Rymski. Jego zdaniem to działanie mające na celu ograniczenie spółdzielców w ich prawach.
- Potrzebne jest nie tylko głosowanie, lecz także dyskusja. To w niej wykluwają się dobre koncepcje, a władze spółdzielni mogą poznać obawy mieszkańców. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest organizowanie fizycznego walnego z podziałem na części - tak by w jednej chwili na sali nie przebywało zbyt dużo osób - uważa Rymski.
Większość spółdzielni rozumie obie argumentacje. I decyduje się najzwyczajniej w świecie czekać na koniec pandemii.©℗