Wspólnoty mieszkaniowe bez jasnych zasad zarządzania drogami. Szykuje się projekt

– Nie chcemy jednak opóźniać nowelizacji ustawy o własności lokali, która zawiera wiele pilnych i potrzebnych zmian, dlatego zdecydowaliśmy się przygotować osobny projekt ustawy dotyczący wspólnot drogowych – tłumaczy Tomasz Lewandowski, wiceminister Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Dwa akty notarialne i brak zgody

Często deweloper sprzedaje mieszkanie razem z drogą dojazdową, która jednak jest wydzielona jako osobna działka i nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Kupujący nabywa więc mieszkanie jednym aktem notarialnym, a udział w drodze (w nieruchomości drogowej) – drugim.

Z tego powodu wspólnota ma spory problem z zarządzaniem taką drogą, bo formalnie jest ona współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Oznacza to, że każda decyzja wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, co w dużych wspólnotach często jest niewykonalne.

Poza tym z czasem część właścicieli sprzedaje mieszkania albo przekazuje je dzieciom w darowiźnie i zapomina o drugim akcie notarialnym dotyczącym udziału w drodze. W efekcie lokal zostaje sprzedany bez udziału w działce drogowej, co wywołuje lawinę problemów.

– Wówczas zarząd wspólnoty ma do czynienia nie tylko z obecnymi właścicielami mieszkań, ale też z osobami, które dawno sprzedały swoje lokale. Na papierze nadal jednak figurują jako współwłaściciele drogi, choć w praktyce nie mają już nic wspólnego z nieruchomością. Często nie ma z nimi żadnego kontaktu – tłumaczy Magdalena Kubot, radca prawny, Dopierała&Kubot Adwokaci i Radcowie Prawni, która specjalizuje się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych.

Jak mówi, problem wychodzi na jaw dopiero, gdy np. droga wymaga pilnego remontu. Wówczas okazuje się, że w dokumentach jako współwłaściciele drogi widnieją osoby, które nie są już właścicielami lokali w tej wspólnocie.

– To bardzo komplikuje podejmowanie decyzji, a z moich obserwacji wynika, że w wielu przypadkach wręcz je blokuje – wyjaśnia Magdalena Kubot.

Ale nie tylko o to chodzi. Jej zdaniem wspólnota w ogóle nie powinna zarządzać drogą, bo nie jest ona częścią nieruchomości wspólnej.

– Jeszcze pół biedy, gdy taka droga to dojazd tylko do jednej wspólnoty. Najczęściej jednak chodzi o całe osiedle, które składa się z kilku wspólnot. Wspólnoty, nawet jeśli chcą zawierać porozumienia regulujące kwestie dotyczące tej drogi (kosztów jej utrzymania, zarządzania), nie mają do tego zdolności prawnej. Wystarczy, że ktoś to zakwestionuje i okazuje się, że umowy są nieważne, bo nie mogły zostać zawarte bez umocowania ze strony współwłaścicieli tych działek – uważa Magdalena Kubot.

Chodzi o to, że zgodnie z kodeksem cywilnym wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na takie porozumienia. Gdy jest ich kilkudziesięciu lub kilkuset, osiągnięcie pełnej zgody staje się praktycznie niemożliwe.

Notariusze również nie mogą pomóc, bo przygotowując akt notarialny, nie widzą w księgach wieczystych sposobu dostępu do drogi publicznej ani nie mogą wywnioskować, że lokal powinien być sprzedany wraz z udziałem w drodze.

Rafał Dębowski, adwokat i wiceprzewodniczący Komisji Prac Legislacyjnych Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie, podkreśla, że brak precyzyjnych regulacji dotyczących dróg wewnętrznych to zarówno wada, jak i zaleta ustawy o własności lokali.

– Z jednej strony ustawa pozostawia pole dla praktyki wspólnot i orzecznictwa sądów, co daje pewną elastyczność. Z drugiej, gdy nie da się uzyskać zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd, trzeba zdać się na sąd. W dużych wspólnotach, gdzie współwłasność przysługuje kilkudziesięciu osobom, sprawa może ciągnąć się latami – wyjaśnia.

Magdalena Kubot twierdzi, że problem można prosto rozwiązać. Wystarczyłoby zmienić art. 8 u.w.l., który wymienia elementy umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i dodać do niego, że elementem takiej umowy jest również rodzaj i sposób dostępu do drogi publicznej wraz z określeniem numerów działek i urządzonych dla nich ksiąg wieczystych, po których następuje ten dostęp. Takie rozwiązanie uniemożliwi dalsze zbywanie lokali bez udziałów w drogach wewnętrznych, ponieważ notariusze, zapoznając się z pierwotnym aktem notarialnym wyodrębnienia lokalu, będą mogli rozeznać sytuację dostępu do drogi publicznej.

W opinii prawniczki w u.w.l. powinien znaleźć się przepis mówiący wprost, że wspólnota może zarządzać drogami wewnętrznymi, w których właściciele mają udziały lub służebności, a które służą dojazdowi do nieruchomości wspólnej.

Wspólna infrastruktura kością niezgody

Problemem są nie tylko drogi, ale i służebności. Deweloperzy często budują osiedla, na których każdy budynek tworzy odrębną wspólnotę, a całe osiedle korzysta z jednej infrastruktury, tj. mediów, dróg, miejsc rekreacyjnych i innych urządzeń. Aby było to możliwe, ustanawia się służebności, które określają zasady korzystania z tej infrastruktury, ale nie na rzecz wspólnoty, tylko właścicieli lokali. W praktyce prowadzi to do sporów, głównie w kwestii rozliczania kosztów utrzymania dróg i urządzeń objętych służebnościami.

Wspólnoty starają się rozwiązywać te problemy samodzielnie, zawierając porozumienia między sobą, ale nie zawsze jest to możliwe, zwłaszcza gdy między wspólnotami są konflikty. Coraz częściej też w aktach notarialnych właściciele lokali udzielają pełnomocnictwa zarządcy lub zarządowi wspólnoty do zawierania porozumień dotyczących służebności z sąsiednimi wspólnotami.

Największe problemy pojawiają się, gdy budynek stoi na dwóch działkach, czyli ma dwie księgi wieczyste. – W takiej sytuacji jeden budynek staje się w praktyce „dwoma”. W jednej części budynku jest pełna infrastruktura, a w drugiej korzysta się z niej bez własnych urządzeń. Jeśli sąsiedzi się pokłócą i każdy powoła innego zarządcę, powstają poważne problemy w razie awarii, napraw czy modernizacji – opowiada Zbigniew Gamdzyk, prezes zarządu spółki Condominium, zarządzającej nieruchomościami w Warszawie.

Prawnicy i zarządcy postulują więc, aby przyznać wspólnocie prawo zarządzania służebnościami związanymi z nieruchomością wspólną.

– Jeżeli źródłem służebności byłby stosunek, którego wspólnota nie jest stroną, mogłaby wykonywać prawo służebności gruntowej, a w razie braku odmiennej umowy miałaby obowiązek utrzymania urządzeń niezbędnych do jej wykonywania. Dodatkowo katalog kosztów zarządu powinien zostać rozszerzony o koszty utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności ustanowionych na rzecz właścicieli lokali – podpowiada Magdalena Kubot.