rozwiń ›

Gdy frankowicze walczyli o możliwość przewalutowania swoich kredytów, wskazując przy tym wątpliwe, a czasem po prostu bezprawne praktyki stosowane przez banki, kredytobiorcy złotowi słusznie podkreślali, że ich kredyty również cechuje niepewność. Jedni cierpieli z powodu zmiennej wartości franka, który w czasach kryzysów i niestabilności staje się dla inwestorów bezpieczną przystanią, równocześnie jednak przez lata korzystali na bardzo niskich i bardzo stabilnych stopach procentowych stosowanych przez szwajcarski bank centralny, który w czasach wzrostu kursu franka obniżał je w okolice zera. Ci drudzy nie ryzykowali z powodu płynnych kursów walutowych, ale musieli się zmagać z wysokimi i bardziej niż w Szwajcarii zmiennymi stopami procentowymi. Nic więc dziwnego, że widząc sukcesy frankowiczów w walce z bankami, także oni zaczęli domagać się stabilności. Tym bardziej że po pandemii stopy procentowe nad Wisłą skoczyły z okolicy zera (0,1 proc.) do niemal 7 proc. Gdy do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej trafiła sprawa stosowania wskaźnika WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), także oni poczuli nadzieję na poprawę swoich warunków kredytowych.

TSUE o wskaźniku WIBOR

Sprawa okazała się rozbuchana ponad miarę. Wyrok TSUE, który bywał przedstawiany jako potencjalnie przełomowy, niewiele zmienił. Trybunał wskazał, że sądy powinny się zajmować wyłącznie oceną prawidłowego poinformowania kredytobiorcy o ryzyku związanym ze zmiennym oprocentowaniem. Nie mogą natomiast oceniać sposobu ustalania wskaźnika WIBOR, gdyż jest on zgodny z unijnym rozporządzeniem BMR i w ten sposób spełnia europejskie standardy. Gdyby sądy mogły wydawać orzeczenia w sprawie samego wskaźnika, złotówkowicze ruszyliby do nich tłumnie, podobnie jak wcześniej frankowicze. Po wyroku TSUE pretensje do banków będą mogli zgłaszać wyłącznie ci, którzy nie zostali należycie poinformowani. Każda sprawa będzie rozpatrywana indywidualnie.

Gdyby europejski trybunał pozwolił na ocenę sposobu określania WIBOR-u, musiałby też zezwolić na analogiczne postępowanie względem wszystkich innych wskaźników referencyjnych, łącznie ze stosowanym w całej strefie euro EURIBOR. Mogłoby to wywołać kaskadę wydarzeń trudnych do przewidzenia.

Kredytobiorcom pozostaje więc sądzenie się z bankami z powodu nieprawidłowego przekazania im wiedzy na temat ryzyka jeszcze przed zawarciem umowy kredytowej. Na korzystny werdykt mogą liczyć szczególnie ci, którym bank nie przedstawił na znormalizowanym arkuszu ESIS informacji takich jak: całkowity koszt kredytu, rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), zasady potencjalnej zmiany oprocentowania oraz jej możliwe skutki, szczególnie w odniesieniu do wysokości raty.

Stopy procentowe w okresie postpandemicznym wzrosły maksymalnie do 6,75 proc. Od tamtego czasu stopniowo spadały, jednak bardzo wolno. Od września 2022 r. do sierpnia 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła je o 1,5 pkt proc. (do 5,25 proc.). Od tamtego momentu RPP przeprowadziła jednak serię znacznie szybszych obniżek. Po pięciu jej decyzjach w grudniu stopa referencyjna NBP wyniosła równe 4 proc., co obowiązuje do dziś.

Rynek mieszkaniowy reaguje

Decyzje RPP w przemożny sposób przełożyły się na sytuację na rynku mieszkaniowym. Według danych Biura Informacji Kredytowej w listopadzie, gdy stopa referencyjna wynosiła 4,25 proc., wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o połowę, natomiast liczba udzielonych kredytów o ponad jedną trzecią.

Polski rynek jest niebywale rozchwiany. Widać to chociażby po liczbie czynnych kredytów mieszkaniowych. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN w szczycie w 2021 r. było ich niemal 2,55 mln. W III kw. 2025 r. ich liczba spadła do 2,16 mln. Mowa więc o zniknięciu niemal 400 tys. czynnych kredytów mieszkaniowych. Równie niestabilna jest sytuacja kredytobiorców złotowych, dla których każda decyzja RPP przekłada się na miesięczny budżet.

Okresowo stała stopa procentowa

Jednym z rozwiązań, które mogłoby ustabilizować rynek mieszkaniowy, jest okresowo stała stopa procentowa. Udzielana jest zwykle na pięć lub siedem lat, podczas których obowiązuje stałe oprocentowanie. Jej upowszechnienie zmniejszyłoby niepewność – głównie u nowych kredytobiorców, chociaż część starych również mogłaby spróbować wynegocjować z bankiem zmianę swoich umów. Stała stopa procentowa ma też jednak wady. Oprocentowanie jest zamrażane na poziomie określonym w momencie zaciągania kredytu na kilka lat. Dopiero po nich następuje zmiana, która mrozi raty na kolejny okres. Również w tym modelu kredytobiorca jest uzależniony od wskaźnika WIBOR – czyli w dużej mierze po prostu od sytuacji rynkowej – w momencie zaciągania kredytu. Trochę przypomina to hazard – trzeba trzymać kciuki, by dobrze trafić z kolejnymi zmianami oprocentowania. W Polsce, gdzie stopy procentowe sprawiają wrażenie, jakby weszły do windy, to wcale nie musi być lepsze rozwiązanie. Owszem, klienci banków, którzy zaciągnęli zobowiązanie na zmiennym oprocentowaniu, tracą na każdej podwyżce, ale za to korzystają na każdej obniżce. Trzeba pamiętać, że wysokie stopy towarzyszą zwykle okresowi solidnych podwyżek pensji, które kompensują podniesione raty. Gdy zaś stopy banku centralnego spadają, towarzyszy temu niższa inflacja, która chroni oszczędności i wartość wynagrodzeń. Poza tym w okresie rosnących stóp banki udzielają kredytów ze stałą stopą procentową z wyraźnie wyższą marżą (nawet o 1 pkt), by zabezpieczyć się na wypadek wystąpienia okresów droższego pieniądza.

Stopy procentowe wyższe od inflacji

Obecnie można się spodziewać spadku stóp procentowych. Inflacja w styczniu wyniosła 2,2 proc., więc znajduje się w celu inflacyjnym banku centralnego. Tymczasem stopy procentowe są o niemal 2 pkt proc. wyższe od wskaźnika wzrostu cen. Według prognoz analityków bankowych w tym roku dojdzie do dwóch lub nawet trzech obniżek stopy referencyjnej. PZU prognozuje tylko dwie obniżki, każda o ćwierć punktu, czyli do 3,5 proc. Taką samą prognozę przedstawił też bank PKO BP. Natomiast Alior Bank przewiduje jednak trzy obniżki, też po ćwierć punktu bazowego każda, a więc do 3,25 proc.

Banki chętnie więc udzielają kredytów o okresowo stałej stopie, gdyż mogą się spodziewać coraz tańszego dostępu do pieniądza. Według raportu AMRON-SARFiN w III kw. 2025 r. nowe zobowiązania hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową odpowiadały za trzy czwarte udzielonych kredytów zarówno pod względem wartości, jak i liczby. Można zakładać, że bankowcy dysponują zdecydowanie większą wiedzą rynkową niż gospodarstwa domowe. Wniosek: obecnie okresowo stała stopa jest właśnie w ich interesie.

Według badania „Fixed rate versus adjustable rate mortgages: evidence from euro area banks” opublikowanego w 2019 r. przez Europejski Bank Centralny (autorami byli Ugo Albertazzi, Fulvia Fringuellotti i Steven Ongena) jednym z czynników sprzyjających powszechności kredytów o stałej stopie procentowej jest… niska wiedza finansowa gospodarstw domowych. Zaciągnięcie kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu niekoniecznie musi być więc przejawem przebiegłości i znajomości ekonomii. Obecnie, gdy można się spodziewać spadku stopy referencyjnej NBP, nie musi to być dobry wybór pod względem czysto finansowym. Oczywiście, jeśli ktoś wyżej ceni spokój niż pieniądze, to okresowo stałe oprocentowanie jest lepsze niemal zawsze.

Główny problem z WIBOR-em

Niezależnie jednak od zmienności stopy oprocentowania każdy z tych rodzajów kredytu hipotecznego jest oparty na wskaźniku WIBOR. Pomimo że spełnia on unijne standardy, jego określanie jest dosyć mało transparentne. Stanowi on średnią arytmetyczną wysokości oprocentowania, po której banki są skłonne pożyczyć pieniądze innym podmiotom finansowym, po odrzuceniu wartości skrajnych. Nie odpowiada on więc realnym transakcjom, tylko deklaracjom. W ten sposób w okresie rosnących stóp WIBOR jest zwykle wyższy od stopy referencyjnej NBP, gdyż finansiści przewidują, że pieniądz będzie coraz droższy.

W czasie serii postpandemicznych podwyżek różnica między sześciomiesięcznym WIBOR-em a stopą NBP oscylowała nawet ok. 1 pkt proc. Obecnie bankowcy spodziewają się jednak obniżek, więc WIBOR jest niższy. 15 lutego 2026 r. sześciomiesięczny WIBOR wynosił 3,76 proc., więc można powiedzieć, że analitycy bankowi spodziewają się spadku stopy referencyjnej o ćwierć punktu w ciągu pół roku.

Co w zamian za WIBOR?

Administratorem wskaźnika WIBOR jest Giełda Papierów Wartościowych. GPW Benchmark dysponuje także innymi wskaźnikami referencyjnymi. Jednym z nich jest WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight). Opiera się on na realnych transakcjach jednodniowych, czyli szybkich pożyczkach międzybankowych zapewniających płynność. Jest on więc zdecydowanie bliższy aktualnej stopie NBP, co mogłoby zapewniać nieco większą stabilność kredytobiorcom. W 2027 r. WIRON miał zastąpić WIBOR w powszechnie udzielanych kredytach, jednak w zeszłym roku minister finansów Andrzej Domański dokonał kolejnej zmiany koncepcji, zapowiadając wprowadzenie wskaźnika POLSTR (Poland Short Term Rate), który również będzie się opierał na realnym oprocentowaniu niezabezpieczonych depozytów instytucji kredytowych i finansowych. Już za kilka lat temat WIBOR-u może więc zniknąć. Określanie POLSTR będzie o wiele bardziej przejrzyste niż obecnego wskaźnika.

Problemem kredytobiorców złotowych pozostają podwyższone stopy procentowe. Po zmianie władzy podejście szefa NBP Adama Glapińskiego się zaostrzyło i właściwie z dnia na dzień przestał być zwolennikiem niskich stóp i słabego złotego. W marcu kończy się jednak kadencja jego zastępczyni Marty Kightley. Przedłużenie jej kadencji będzie wymagać od prezesa NBP ułożenia się z koalicją rządzącą. Elementem dealu może być złagodzenie polityki monetarnej. ©Ⓟ