Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
W ostatnich latach pojawiła się masa badań, które składają się na nurt znany jako sceptycyzm podażowy. Jest więc stara – wywodząca się jeszcze z lat 70. XX w. – teza Sweeneya, głosząca, że nawet jeśli na rynku mieszkaniowym buduje się domy tanie, średnio drogie i luksusowe, to wraz z upływem lat nawet te najdroższe się starzeją, tracąc swój pierwotny wyjątkowy charakter – i wówczas mogą trafić do uboższych nabywców/najemców.
Mieszkania nie tanieją
Na to jednak ekonomiści tacy jak Santos (2024 r.), Dewilde (2018 r.) czy Rodríguez-Pose oraz Storper (2022 r.) pokazali, że w praktyce to się nie dzieje. Mówiąc krótko: nie wystarczy, że będzie powstawać więcej mieszkań, bo te lepsze zawsze będą poza zasięgiem ogromnej większości ludzi. Zaś ich właściciele (inwestorzy) prędzej zdejmą je z rynku, niż dopuszczą, by trafiły do biedniejszych.
Innym argumentem podażowych sceptyków jest to, że nowe projekty deweloperskie nie prowadzą do spadku cen nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że razem z nimi zachodzi proces gentryfikacji – ogólnej poprawy reputacji jakiejś okolicy ze względu na polepszenie się infrastruktury mieszkaniowej, transportowej i/lub pojawienie się zamożniejszych mieszkańców, którzy za pomocą kapitału symbolicznego budują na tę dzielnicę modę. W tym temacie można polecić starsze prace absolutnej pionierki tych zagadnień – amerykańskiej socjolożki Sharon Zukin. Ale też nowsze badania, autorstwa Vicki Been, która w latach 2019–2021 była wiceburmistrzem Nowego Jorku odpowiedzialnym za mieszkalnictwo.
Cały czas za mało mieszkań
Jest jeszcze jeden mechanizm powodujący, że mieszkania nie tanieją. Załóżmy, że w sporym mieście powstaje nowa dzielnica. Aby nie była od początku wielką finansową i polityczną wtopą, to musi być z nim „złączona”. Oznacza to, że ten obszar będzie atrakcyjny nie tylko dla mieszkańców, lecz także dla biznesu, który będzie tam otwierał biura lub centra usługowe. W efekcie, im większa inwestycja, tym bardziej w jej kierunku będzie się przesuwać krwiobieg miasta, zmuszając mieszkańców do przenoszenia się w te rejony. Skutkiem będzie znów wzrost popytu, który sprawi, że dodatkowa podaż zostanie skonsumowana i nie przełoży się na spadek cen czy wzrost dostępności mieszkań, co było przecież pierwotnym celem politycznym całej inwestycji. Realne doświadczenia w prawdziwym świecie przynoszą rozbieżne rezultaty, co widać w pracach Bernarda Fingletona (Uniwersytet w Cambridge).
Jeżeli te doświadczenia mają nas czegokolwiek nauczyć (poza tym, że sprawa jest skomplikowana), to chyba przede wszystkim tego, iż niestety nie wystarczy „budować tylu mieszkań, co za Gierka”. Bo rynek nieruchomości to jeden z najtrudniejszych do rozgryzienia kawałków ekonomicznej rzeczywistości. ©Ⓟ
