Plany ogólne mają być uchwalone do końca czerwca. W całej Polsce trwa wyścig o "wuzetki"

Nowe przepisy wynikają z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzają one zupełnie nowy instrument planistyczny – plan ogólny gminy, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten będzie miał charakter aktu prawa miejscowego, a jego ustalenia staną się bezpośrednio wiążące dla organów wydających decyzje o warunkach zabudowy.

Plan ogólny gminy i obszary uzupełnienia zabudowy. Kluczowe zmiany dla właścicieli działek

Plan ogólny będzie określał strefy planistyczne, w tym obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). To właśnie te obszary będą miały fundamentalne znaczenie dla właścicieli działek nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko wtedy, gdy spełnione są określone przesłanki, w tym m.in. istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej i odpowiednie uzbrojenie terenu. Po wejściu w życie planów ogólnych pojawi się dodatkowy warunek – możliwość uzyskania warunków zabudowy będzie ograniczona wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym.

W praktyce oznacza to, że działka położona poza OUZ nie będzie mogła zostać zabudowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Taki grunt może pozostać niezabudowany przez wiele lat, nawet jeśli wcześniej spełniał wszystkie przesłanki inwestycyjne. To zmiana o ogromnym znaczeniu ekonomicznym. Działka budowlana może być warta wielokrotnie więcej niż grunt, na którym budowa jest niemożliwa. W wielu przypadkach wartość nieruchomości może spaść radykalnie wyłącznie w wyniku decyzji planistycznej gminy.

Wnioski o warunki zabudowy według starych zasad. Właściciele działek działają przed 30 czerwca 2026 r.

Właściciele nieruchomości coraz częściej składają wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jeszcze przed uchwaleniem planów ogólnych. Wynika to z faktu, że decyzja wydana na podstawie obecnych przepisów zachowa ważność i pozwoli na realizację inwestycji nawet po wejściu w życie nowych regulacji.

Podstawę prawną stanowi art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia warunków zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A ponieważ uchwalanie planów szło gminom niezwykle opornie - w niektórych miastach potrafi to zająć nawet kilkanaście lat - prawie cały deweloperski boom ostatnich dwóch dekad odbył się w oparciu o tak zwane "wuzetki". W założeniu nowe przepisy mają przywrócić kontrolę samorządów nad szkodliwymi aspektami takiego rozwoju, takimi jak rozlewanie się miast na dawne tereny rolnicze na przedmieściach. W praktyce decyzja o warunkach zabudowy jest jednak często jedyną drogą do uzyskania prawa do budowy domu na działce nieobjętej planem miejscowym. Jej uzyskanie może przesądzić o możliwości inwestycji na wiele lat. A teraz ta możliwość ma zniknąć. Właściciele gruntów, którzy liczyli że kiedyś zrobią na nich dobry interes, musieli to uwzględnić w swoich kalkulacjach i stąd szturm po "wuzetki".

Jak zauważył Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF:

Ograniczenie prawa własności a Konstytucja RP. Możliwa niekonstytucyjność przepisów

Nowe regulacje wywołują poważne wątpliwości prawne, ponieważ mogą prowadzić do istotnego ograniczenia prawa własności bez zapewnienia rekompensaty finansowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP: „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Z kolei art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP stanowi, że każdy ma prawo do własności, a własność podlega równej ochronie prawnej. Ograniczenia prawa własności mogą być wprowadzane wyłącznie w drodze ustawy i nie mogą naruszać istoty tego prawa.

W przypadku planów ogólnych może dojść do sytuacji, w której właściciel nieruchomości utraci realną możliwość zabudowy, mimo że wcześniej taka możliwość istniała. Jednocześnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania za takie ograniczenie, jeśli wynika ono z planu ogólnego, a nie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

To zasadnicza różnica względem dotychczasowych regulacji. W przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel może dochodzić odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli plan uniemożliwi korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub obniży jej wartość.

Plan ogólny nie przewiduje takiego mechanizmu.

Skutki planów ogólnych dla rynku nieruchomości. Spadek wartości działek i ograniczenie inwestycji

Nowe przepisy mogą doprowadzić do trwałej zmiany struktury rynku nieruchomości w Polsce. Działki położone poza obszarami uzupełnienia zabudowy mogą stracić potencjał inwestycyjny, a tym samym znaczną część swojej wartości.

Z punktu widzenia właściciela oznacza to ograniczenie prawa do dysponowania nieruchomością, mimo że formalnie pozostaje on jej właścicielem. W praktyce grunt może zostać zamrożony inwestycyjnie.

Jednocześnie decyzje planistyczne gmin nie będą miały charakteru indywidualnego, lecz ogólny. Oznacza to, że właściciel nie będzie miał możliwości negocjowania warunków zagospodarowania swojej konkretnej działki.

Konsultacje planów ogólnych. Ostatni moment na zabezpieczenie prawa do zabudowy

Gminy prowadzą obecnie konsultacje społeczne projektów planów ogólnych. To jedyny etap, na którym właściciele nieruchomości mogą zgłaszać uwagi i wnioski dotyczące przeznaczenia swoich gruntów.

Plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia będą wiążące dla organów administracji publicznej. Po jego uchwaleniu możliwości uzyskania warunków zabudowy zostaną ograniczone zgodnie z nowymi zasadami.

Z punktu widzenia właścicieli działek kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy ich nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Od tej decyzji zależy możliwość realizacji inwestycji budowlanej w przyszłości.

QiA – najważniejsze pytania i odpowiedzi

• Czy po uchwaleniu planu ogólnego będzie można uzyskać warunki zabudowy? Tak, ale tylko dla działek położonych w obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ).
• Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana wcześniej zachowa ważność? Tak. Decyzja wydana przed wejściem w życie planu ogólnego zachowuje moc i pozwala na realizację inwestycji.
• Czy właściciel otrzyma odszkodowanie, jeśli działka straci możliwość zabudowy? Obecnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania w takiej sytuacji.
• Do kiedy gminy muszą uchwalić plan ogólny? Termin ustawowy to 30 czerwca 2026 r.
• Czy można zakwestionować plan ogólny? Tak, istnieje możliwość zaskarżenia aktu prawa miejscowego do sądu administracyjnego.

Źródła

• ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
• Prawo.pl
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii