Spór o powierzchnię pod ścianami działowymi może zmienić rynek mieszkaniowy

Niewątpliwie powierzchnia lokalu i kalkulacja ceny za metr kwadratowy to elementy oferty sprzedażowej dewelopera, na które nabywcy zwracają największą uwagę. Decydując się z kolei na zakup mieszkania, zainteresowani są otrzymaniem niezbędnych danych w tym zakresie. Właśnie dlatego deweloperzy przedstawiali nabywcom w szczególności karty sprzedawanego lokalu, na których zaznaczone były ściany działowe w mieszkaniu wraz z informacją o wielkości powierzchni pod ścianami działowymi, która była wliczana do powierzchni użytkowej lokalu. Tym samym nabywcy mogli przez to ustalić rzeczywistą powierzchnię mieszkania przeznaczoną do korzystania przy zachowaniu proponowanego układu ścian działowych.

W polskim prawodawstwie rozumie się przez nią powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom. Jest z niej jednak wyłączona powierzchnia balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf wnękowych, pralni, suszarni, piwnic i komórek lokatorskich.

W orzecznictwie i praktyce technicznej funkcjonują dwa pojęcia: ściany działowej i ścianki działowej. Nie są one tożsame. To pierwsze zazwyczaj oznacza trwałą przegrodę budowlaną (np. murowaną), natomiast przez ścianki działowe należy rozumieć lekkie, tymczasowe elementy, które można łatwo zdemontować (np. przepierzenia z tworzyw sztucznych). To rozróżnienie jest kluczowe dla sporów o powierzchnię.

Normy PN-ISO 9836 a praktyka rynku nieruchomości

Podstawą obliczeń są polskie normy pomiarowe, w szczególności PN-ISO 9836. Choć nie mają charakteru powszechnie obowiązującego prawa, to ich stosowanie jest wymagane w projektach budowlanych na podstawie rozporządzeń wykonawczych do prawa budowlanego (dalej: p.b.). Przy czym do 19 września 2021 r. obowiązywała norma PN-ISO 9836:1997, która wprowadzała pojęcie powierzchni netto kondygnacji. Zgodnie z nią do powierzchni netto wlicza się powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować – w tym o charakterze działowym. To kryterium techniczne, które pozwala ustalić, czy dana przegroda może zostać usunięta bez ingerencji w konstrukcję budynku.

Dotychczas dla inwestycji, dla których do 19 września 2021 r. został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, obowiązywała powyższa norma (tj. PN-ISO 9836:1997). Pozwalała ona wliczać do powierzchni użytkowej również przestrzeń pod ścianami działowymi, traktowanymi jako elementy możliwe do demontażu. Taką praktykę uznawało się za zgodną z prawem pod warunkiem przejrzystego poinformowania nabywców mieszkań, zaś sposób pomiaru został jednoznacznie określony w dokumentacji projektowej, dokumentach sprzedażowych przekazanych klientowi.

Wyrok sądu w Warszawie zmienia zasady obliczania powierzchni

Niemniej jednak możliwość stosowania powyższej praktyki została zanegowana w przywołanym wyżej wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie. W uzasadnieniu SO wykluczył możliwość wliczania do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi. Wskazał, że dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym powierzchnia użytkowa to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.

Demontowalność ścian działowych jako sporne kryterium

W polskiej normie pomiarowej PN-ISO 9836:1997 nie występuje definicja legalna ściany działowej. Norma nie odnosi się też do technologii jej wykonania. Wskazywano w niej, że powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować należy wliczać do powierzchni netto kondygnacji. Kryterium stanowiła tu możliwość usunięcia takich przegród. Kontrowersje budzi jednak interpretacja dotycząca tego, które konkretnie ściany działowe należy uznawać za nadające się do demontażu. Istnieje przecież możliwość przyjęcia, że niemal każda ściana wewnątrz lokalu (niebędąca ścianą nośną lub wyodrębniającą łazienkę), może zostać w jakiś sposób zdemontowana. A zatem powierzchnię pod nią można wliczyć do powierzchni netto. I tutaj dochodzimy do sedna problemu, czyli interpretacji dokumentu określającego normy PN-ISO 9836:1997 i metody pomiaru powierzchni.

Norma ta nie wyjaśnia przecież ani czym są takie ściany działowe możliwe do zdemontowania, ani ściany działowe zaliczane do powierzchni konstrukcji. W efekcie, jeżeli w treści umowy zawartej z nabywcą lokalu deweloper wyjaśnił, jak będzie stosował normę, to należy wyłączyć możliwość podnoszenia roszczeń związanych z jej stosowaniem.

Konkluzja ta znajduje także poparcie w orzeczeniach sądów administracyjnych, jak choćby w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2018 r. (sygn. akt II OSK 750/16). Zgodnie z nim, wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz budynku ściany działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie, nie może zostać uznane za przebudowę w rozumieniu p.b. Tym samym w żaden sposób nie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych, także w zakresie powierzchni lokalu.

Przy czym, zważywszy, że w zakresie interpretacji normy pomiarowej PN-ISO 9836:1997 nie ma w sądownictwie powszechnym ugruntowanej linii orzeczniczej, należy się spodziewać, że w najbliższym czasie deweloperzy mogą otrzymywać od nabywców lokali roszczenia:

• za nieprawidłowo wyliczoną powierzchnię czy też
• o zwrot równowartości ceny sprzedaży za powierzchnię lokalu znajdującą się pod ścianami działowymi.

Roszczenia nabywców wobec deweloperów – co sprawdzać

Aby zweryfikować i rozstrzygnąć, czy roszczenie może być zasadne, trzeba zweryfikować, czy:

• nabywca lokalu od początku był informowany w sposób przejrzysty i miał pełną świadomość co do tego, które ściany uznawane są za ściany działowe, gdzie będą umiejscowione oraz z czego zostaną wykonane;
• powierzchnia zajęta przez ściany działowe wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania została zaznaczona na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik do prospektu informacyjnego, który jest integralną częścią umowy deweloperskiej;
• nabywcy zostali poinformowani o tym, jak należy rozumieć sformułowanie „elementy nadające się do demontażu”;
• ściany działowe zostały wykonane z materiałów umożliwiających ich demontaż oraz czy nie znajdują się w nich elementy związane z infrastrukturą techniczną służącą do przesyłania mediów;
• nabywca miał możliwość zapoznania się z prospektem informacyjnym, rzutem mieszkania i zapisami zawieranej umowy oraz zgłaszania ewentualnych uwag do jej treści.

Deweloperzy bronią się, podkreślając, że powierzchnia użytkowa lokalu jest cechą obiektywną, niezależną od likwidacji czy dobudowania ścian działowych. Inaczej powyższe działania powodowałyby możliwość manipulacji powierzchnią użytkową mieszkania (zwiększenia jej lub zmniejszenia). To z kolei powodowałoby jednocześnie problem z zarządem nieruchomością wspólną, udziałami w nieruchomości wspólnej, a nawet skutecznością wydzielenia lokali (skoro nieznana jest powierzchnia wydzielanego lokalu).

Co więcej, dla firm deweloperskich bardziej opłacalna byłaby realizacja lokali bez wznoszenia jakichkolwiek ścian działowych w formie mieszkań bez żadnego wykończenia, tak aby parametr powierzchni sprzedażowej był jak największy i nie występowałyby spory co do możliwości wliczania powierzchni pod ścianami działowymi. Następnie, dopiero po wydaniu lokalu nabywcy, deweloper zawierałby z nabywcą odrębną umowę na przeprowadzanie czynności wykończeniowych, poprzez wzniesienie ścian działowych w danym lokalu. Powyższe znajdowałoby w szczególności uzasadnienie w sytuacji, w której ustalenie powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi następuje w odniesieniu do każdego lokalu wraz z chwilą jego wyodrębnienia.

Skutki wyroku dla wspólnot i rynku mieszkaniowego

A zatem, jeśli linia orzecznicza potwierdzi interpretację wyroku SO z 24 kwietnia 2024 r., że powierzchni pod ścianami działowymi nie należy wliczać, to konsekwencje mogłyby być zbyt daleko idące.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na to, że wyłączenie z powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni zajętej przez ściany działowe będzie powodować zmianę wysokości udziału w częściach wspólnych. Tym samym przyjęcie, że lokal jest mniejszy, niż pierwotnie deklarowano, powoduje jednocześnie zmniejszenie udziału w częściach wspólnych. Powyższe z kolei przekłada się na kwestię wagi głosu podczas podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową. W efekcie możliwe jest, iż wszystkie podjęte dotychczas uchwały obarczone będą wadliwością (np. została podjęta uchwała określoną liczbą głosów za, a następnie wobec zmniejszenia udziału w częściach wspólnych, zmniejszeniu ulega waga głosu i następczo okazuje się, iż nie osiągnięto wymaganej większości).

Jednocześnie okoliczności te tworzą problemy rozliczeniowe w zakresie opłacanych należności czynszowych i eksploatacyjnych rozliczanych ryczałtowo, gdyż ich kwota uzależniona jest od wysokości posiadanego udziału w częściach wspólnych, a z kolei wysokość tego udziału wynika z powierzchni mieszkania.

Dodatkowo sytuacja ta będzie także generować zagadnienie potencjalnych roszczeń dalszych nabywców lokali, którzy kupili je od pierwotnych klientów dewelopera, a którzy z kolei sprzedali dalej lokale o powierzchni, jaką nabyli od dewelopera, a po dokonanej sprzedaży okazuje się, że sprzedali więcej powierzchni, niż im miało przysługiwać.

Uwaga! Równocześnie rozbieżności te będą powodować niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powierzchnia mieszkania bowiem będzie mogła być odmienna od tej, która ujawniona została w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Taka nieścisłość może prowadzić do zdezaktualizowania wydanych przez organ administracji zaświadczeń o samodzielności lokali, gdyż parametry przyjęte do zaświadczenia będą odmienne od tym mających występować w rzeczywistym stanie faktycznym. To może doprowadzić do najdalej idącej konsekwencji, czyli do utraty spełniania przez dane mieszkanie przesłanek samodzielności. Otóż, lokal mieszkalny, aby był samodzielny, musi posiadać minimalną powierzchnię użytkową wynoszącą 25 m kw. Natomiast, jeżeli na skutek wyłączenia powierzchni pod ścianami działowymi parametr ten nie będzie zachowany, mieszkanie utraci możliwość bycia odrębnym lokalem.

Wnioski i ryzyka dla obrotu nieruchomościami

Choć z pozoru sformułowana przez SO w Warszawie teza wydaje się być korzystna dla nabywców lokali, to w rzeczywistości – w naszej opinii jest ona błędna. Opiera się bowiem na niepoprawnym założeniu dotyczącym możliwości stopniowania demontowalności ścian działowych (z kryterium obiektywnego – że są one demontowalne, na subiektywne – są łatwo demontowalne, bez potrzeby wykonywania nadmiernych prac).

Ponadto ogranicza się ona jedynie do poruszenia wyłącznie kwestii cywilnoprawnego roszczenia nabywców i pomija pozostałe aspekty powodujące podważenie bezpieczeństwa obrotu prawnego. Dodatkowo stanowi wyłom od występującej na przestrzeni lat interpretacji zapisów polskich norm pomiarowych. W rezultacie nie stanowi przekonującej podstawy w zakresie możliwości wyłączenia powierzchni zajętej przez ściany działowe z całkowitego parametru powierzchni użytkowej mieszkania.

Jeśli linia orzecznicza potwierdzi tę interpretację, skutki mogą uderzyć nie tylko w deweloperów, ale również w nabywców i wspólnoty mieszkaniowe, powodując chaos w zakresie powierzchni użytkowej lokali i udziałów w nieruchomości wspólnej. ©℗