Chodzi o nowelizację ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.). Weszła ona w życie 11 lipca, ale dla mieszkań, w których sprzedaż rozpoczęła się wcześniej, przewidziano dłuższy czas na dostosowanie się do nowych wymogów.

Deweloperzy gotowi na zmiany

Polski Związek Firm Deweloperskich zapewnia, że deweloperzy są dobrze przygotowani do wdrożenia nowych przepisów. Dla kupujących oznacza to spore ułatwienie.

- Wchodzą na stronę jednego dewelopera, widzą ceny, potem porównują je z ofertą innego. Cena to ważne kryterium, ale warto też pamiętać o standardzie, infrastrukturze, lokalizacji czy jakości wykończenia. Mieszkanie droższe o tysiąc zł za metr może oferować lepsze otoczenie, więcej zieleni, udogodnienia dla dzieci czy rowerów – tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny oraz zastępca dyrektora generalnego PZFD.

W jego opinii każdy deweloper ma pewną swobodę w tym, jak prezentuje informacje, ważne jednak, by pokazywał to, czego wymaga prawo: ceny mieszkań, ceny za metr, ceny komórek lokatorskich, miejsc postojowych i innych składników ceny. W tym zakresie cały czas edukujemy branżę i liczymy, że firmy podejdą do nowych obowiązków rzetelnie. - Były dwa miesiące na przygotowanie, więc systemy informatyczne są już gotowe – zapewnia dyrektor Przemysław Dziąg.

Niejasne przepisy

Nie oznacza to jednak, że przepisy nie budzą wątpliwości. Według Przemysława Dziąga pewnym wyzwaniem może być samo raportowanie przez dewelopera na rządową platformę dane.gov.pl. Mimo że udostępniono wzorcowy plik do przesyłania danych, różnorodność konfiguracji sprzedawanych nieruchomości sprawia, że nie zawsze da się go zastosować wprost.

- Ustawa wymaga, by deweloperzy codziennie wysyłali na portal dane ofertowe. W praktyce nie jest to „jedno kliknięcie” – trzeba wypełnić tabelę, przepisać wszystkie niezbędne dane, a resort cyfryzacji udostępnił jedynie wzorcowy plik jako przykład. Każdy deweloper może stosować własne rozwiązanie, o ile zawiera ono wszystkie informacje wymagane przez ustawę. Z tego powodu raporty prawdopodobnie nie będą wyglądały identycznie – wyjaśnia Przemysław Dziąg.

Brak przesłania danych lub nieopublikowanie oferty na stronie może zostać uznane za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. W takim przypadku możliwe jest postępowanie przed UOKiK i wysokie kary finansowe.

Mimo krótkiego okresu stosowania nowych przepisów, już pojawiają się pierwsze propozycje ich nowelizacji. Do Senatu trafiła petycja Rafała Dębowskiego, adwokata, wiceprzewodniczącego Komisji Prac Parlamentarnych Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie.

- Przebieg procesu legislacyjnego, brak należytego procesu konsultacji społecznych doprowadziły do tego, że nowe regulacje ustawowe powodują ogromne problemy interpretacyjne. W sytuacji, w której sankcją za naruszenie obowiązków jest odpowiedzialność z tytułu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, przepisy wymagają doprecyzowania i zmiany, tak aby każdy bez najmniejszych wątpliwości, w sposób jednoznaczny mógł zdekodować obowiązki z niej wynikające – twierdzi mec. Rafał Dębowski.

Proponuje m.in. usunąć tzw. puste normy, m.in. cały ust. 1 pkt 3 w art. 19a ustawy. Przepis obliguje deweloperów do podawania na stronie internetowej także innych niż świadczeń pieniężnych, które kupujący lokal musi spełnić wobec dewelopera „w wykonaniu umowy przenoszącej własność”,

- Zgodnie z powszechną praktyką rynku deweloperskiego nabywca musi uregulować wobec dewelopera wszystkie świadczenia pieniężne jeszcze przed przeniesieniem własności. Wykonując umowę przenoszącą własność, nabywca ponosi wyłącznie koszty związane z obsługą notarialną oraz opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej, nie ma już innych świadczeń pieniężnych, to pusty przepis – uważa mec. Rafał Dębowski.