Coraz bliżej zmian w spółdzielniach mieszkaniowych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.). Znalazły się w nim dwie zmiany istotne dla spółdzielców. Ministerstwo pozostało przy swojej koncepcji rozwiązania problemu z pełnomocnictwami do udziału w walnych zgromadzeniach spółdzielni, które często są kupowane, wyłudzane czy fałszowane. Brak ograniczeń w udzielaniu pełnomocnictw wykorzystują osoby, które chcą „przepchnąć” na walnym zgromadzeniu uchwały korzystne dla siebie, ale nie dla członków spółdzielni. Pisaliśmy o tym w tekście „Spółdzielcy wolą dać pełnomocnictwo sąsiadom niż rodzinie” (DGP nr 38/2025).

„Chcąc ograniczyć możliwość udzielania pełnomocnictw na rzecz osób niepowiązanych z członkiem spółdzielni, proponuje się regulację, która wprowadza katalog podmiotów, które będą mogły pełnić rolę pełnomocnika członka będącego osobą fizyczną na walnym zgromadzeniu. Wskazuje się, że pełnomocnikiem członka na walne zgromadzenie, poza adwokatem lub radcą prawnym, będzie mogła być wyłącznie osoba bliska dla członka, tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu” – czytamy w uzasadnieniu do projektu.

To niczego w spółdzielniach mieszkaniowych nie zmieni?

Zdaniem spółdzielców przyjęcie tej definicji osoby bliskiej nie rozwiąże problemu nadużyć z pełnomocnictwami. Zweryfikowanie, czy pełnomocnik pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu, jest niemożliwe. Dlatego gdy ministerstwo opublikowało założenia do zamieszczonego na RCL projektu, na spotkaniu parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej spółdzielcy proponowali ograniczenie możliwości udzielania pełnomocnictwa do członków spółdzielni mieszkaniowej. To rozwiązanie z ich punktu widzenia ma trzy zalety. Po pierwsze, łatwo zweryfikować takiego pełnomocnika. Po drugie, wygodniej udzielić pełnomocnictwa sąsiadowi, który w przeciwieństwie do członów rodziny jest zorientowany w sprawach spółdzielni. Po trzecie, z rodziną różnie bywa i nie każdy ją ma.

Była też propozycja, by, jeśli już ograniczyć pełnomocnictwa do rodziny, wskazać jako możliwych pełnomocników pierwszą grupę z ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.).

Jak widać po treści projektu, spółdzielcy nie przekonali do swoich pomysłów wiceministra Tomasza Lewandowskiego, którego na to stanowisko rekomendowała Lewica. Zdaniem naszego rozmówcy, który chce pozostać anonimowy, powód może być polityczny.

– Nie może być przecież tak, że Lewica promuje projekt o związkach partnerskich, a tu proponuje rozwiązanie, które powoduje, że osoby pozostające w takim związku nie mogłyby udzielać sobie wzajemnie pełnomocnictw. Uważam, że to przesądziło – słyszymy.

Zagrożenie wysoką karą

Ministerstwo uważa, że jego propozycja udzielania pełnomocnictwa na walne zgromadzenie wyłącznie osobom bliskim oraz profesjonalnym pełnomocnikom wyklucza możliwość masowego pozyskiwania pełnomocnictw. Zagwarantować ma to wprowadzenie obowiązku dołączenia do przedkładanego pełnomocnictwa oświadczenia pełnomocnika złożonego pod groźbą odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 17 ze zm.) przewiduje za to karę pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat. Zgodnie z projektem pełnomocnictwo złożone bez oświadczenia pełnomocnika będzie nieważne. Projekt wprowadza obowiązek doręczenia spółdzielni pełnomocnictwa z oświadczeniem najpóźniej 7 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.

Drugą, po pełnomocnictwach, ważną dla spółdzielni mieszkaniowych zmianą jest wyłączenie stosowania do spółdzielni mieszkaniowych art. 15zzzr ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 340 ze zm.). To oznacza, że od tego roku spółdzielnie będą musiały zwoływać walne wyłącznie w formie stacjonarnych posiedzeń.

Projekt ma też umożliwić uprawnionym osobom dochodzenie przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, w przypadku gdy uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych. W ocenie spółdzielni takie sytuacje to rzadkość, więc zmiana ma znaczenie dla niewielkiego grona zainteresowanych. ©℗