Kupujący dowiedzą się, ile naprawdę zapłacą za mieszkanie. Deweloperzy z nowym obowiązkiem

Polski Związek Firm Deweloperskich już teraz rekomenduje swoim członkom publikowanie cen.

- Jawność cenowa pozwala kupującym podejmować świadome decyzje, zwiększa ich komfort i eliminuje niepotrzebne bariery w dostępie do informacji. Wierzymy, że jest to także istotne ułatwienie dla deweloperów, ponieważ zmniejsza liczbę powtarzających się zapytań i usprawnia proces sprzedaży - mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Prawnicy już teraz zgłaszają jednak wątpliwości interpretacyjne. Dr Joanna Barzykowska, adwokat, partner w kancelarii Graś, nie ma wątpliwości, że nabywcy powinni móc łatwo uzyskać informacje o cenach, ale w projekcie uderza ją brak odniesień do istniejących regulacji.

- Skoro mamy dyrektywę Omnibus o prezentowaniu cen promocyjnych, to po co wprowadzać nowe rozwiązania dotyczące prezentacji obniżonych cen. Dodatkowo projektodawca błędnie posługuje się pojęciem umowy sprzedaży, odnosząc się do „świadczeń pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić”. Na gruncie ustawy deweloperskiej mamy przede wszystkim umowy deweloperskie - mówi mec. Barzykowska.

Nie rozumie też, co mają na myśli autorzy projektu, pisząc o innych niż wynikające z ceny metra kwadratowego lokalu i pomieszczeń przynależnych, świadczeniach pieniężnych.

- Może projektodawcy rozumieją pod tym pomieszczenia do wyłącznego użytkowania przez nabywcę. Jest to jednak niezrozumiałe sformułowanie, a każda niejasność jest potencjalnym źródłem nieporozumień. Na przykład, czy na podstawie tego przepisu deweloperzy będą mieli obowiązek prezentacji także cen zmian lokatorskich, czyli na przykład przestawienie ściany. Na pewno projekt wymaga doprecyzowania - dodaje.

Ważniejsze ceny transakcyjne

Bartosz Turek, główny analityk HREIT, uważa, że informowanie o cenach w ofertach jest ważne i nie rozumie, dlaczego część deweloperów nie chce tego robić, ale jego zdaniem jeszcze ważniejsza jest dla kupujących wiedza o cenach transakcyjnych.

- Różnice sięgają kilkunastu procent. Od lat mówi się w Polsce, że państwo stworzy narzędzie, które da słabszej stronie wiedzę o cenach, po jakich faktycznie sprzedawane są nieruchomości. Dziś mamy na rynku asymetrię. Flipperzy znają te ceny i mogą wprowadzać w błąd tak kupujących, jak i sprzedających. Dlatego ja czekam przede wszystkim na przyjęcie odkurzonego projektu, tworzącego portal z cenami transakcyjnymi mieszkań i domów na rynku wtórnym i pierwotnym. Tylko niech to nie będzie jakaś głupia średnia. Państwo ma dostęp do wielu baz danych o nieruchomościach i jesteśmy w XXI wieku. Mamy sztuczną inteligencję. Można to połączyć i stworzyć supernarzędzie - mówi ekspert.

Portal DOM - reaktywacja z problemami

Takim narzędziem miał być portal DOM, którego utworzenie przewiduje przygotowany przez resort rozwoju projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Od września tkwił on jednak w zawieszeniu. W ostatnich dniach resort go reaktywował, zamieszczając na stronach Rządowego Centrum Legislacji nieco zmienioną wersję. Najistotniejsza zmiana dotyczy obowiązku umieszczania w nim informacji o wszystkich transakcjach sprzedaży nieruchomości, obojętnie czy nabywcą jest osoba fizyczna czy inny podmiot, tak z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Problem w tym, że portal nie będzie publikował informacji o konkretnych transakcjach w danej okolicy. Ma zamieszczać średnie ceny pod warunkiem, że na wskazanym obszarze dokonano minimum sześciu transakcji przez sześciu nabywców. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce w ten sposób pogodzić interes poszukujących informacji z ochroną prywatności.

- Trafność takiej średniej będzie niewielka, a w związku z tym pożytek dla poszukujących mieszkania również. Można to zrobić tak, by sprzedający byli chronieni, a uzyskana informacja precyzyjniejsza. Będziemy namawiać resort do zmian projektu - mówi dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Pod opinią dr Furgi podpisują się inni eksperci. Zaskoczony wymogiem obliczania średniej z sześciu transakcji jest też pomysłodawca portalu, były minister rozwoju i technologii, teraz europoseł Waldemar Buda.

- Moim zamiarem było, by w portalu znalazły się wszystkie transakcje z dość precyzyjną lokalizacją. Przy sześciu transakcjach informacje będą nieprecyzyjne, a w małych ośrodkach nieaktualne - ocenia Waldemar Buda.

Małgorzata Miś, prezes stowarzyszenia ochrony konsumentów Aquila, ocenia, że żaden z projektów w proponowanym kształcie nie rozwiąże realnie problemów konsumentów.

- Projekt Polski 2050 jest o tyle dobry, że wymusza na deweloperach ujawnieniepełnej ceny mieszkania. Jednak zbyt optymistycznym założeniem jest wiara, że UOKiK, przy swoich obecnych zasobach, byłby w stanie skutecznie kontrolować tak duży rynek. Z kolei wartością projektu MRiT jest to, że pokazuje ceny transakcyjne, ale uśrednianie sześciu transakcji może spowodować, że konsument nie otrzyma potrzebnej wiedzy. Połączenie i dopracowanie obu projektów może faktycznie wzmocnić pozycję konsumenta - podsumowuje Małgorzata Miś.