Deweloperzy będą finansować remonty pustostanów? Jest taka szansa

Proponowane zmiany przepisów znalazły się w zamieszczonym w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów projekcie ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

„W trakcie sporządzania dokumentu (red. ZPI) gmina z inwestorem negocjuje umowę urbanistyczną, w której strony zobowiązują się do wykonania czynności m.in. z zakresu budowy infrastruktury. Aby zapewnić pełną transparentność tego procesu, istotne jest wprowadzenie przed przystąpieniem do negocjacji treści tej umowy ogólnych zasad partycypacji inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji określanych w umowie urbanistycznej” – pisze Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Radni mają w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, ustanowić wytyczne dotyczące umów urbanistycznych, mające określić zakres zobowiązań gminy i inwestora.

To niejedyna oczekiwana zmiana, która znalazła się w założeniach do projektu ustawy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że zidentyfikowało w obowiązujących przepisach elementy, które można uprościć, aby ZPI stało się narzędziem, po które sięgają inwestorzy i gminy, mające realny wpływ na zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Taką blokadą jest np. zamknięty katalog inwestycji uzupełniających, których sfinansowaniem w ramach ZPI samorządy mogą w umowach urbanistycznych obciążyć deweloperów, jak np. przekazanie miastu czy gminie nieruchomości, ale też być budowa drogi, przedszkola, centrum usługowego, parku itp., o ile inwestycje te służą obsłudze inwestycji głównej. Projektowana ustawa ma otworzyć katalog inwestycji, tak aby samorządy mogły też za pieniądze deweloperów remontować pustostany.

W ramach uproszczeń procedury resort chce też zrezygnować z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI oraz z wymogu przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury. Zapowiada również wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.

Światełko w tunelu

– To dopiero założenia, nie mamy jeszcze projektu przepisów, ale trzeba je ocenić pozytywnie. Fakt, że ZPI funkcjonują w naszym prawie od ponad roku, a w żadnym większym mieście nie tylko nie udało się jeszcze zawrzeć umowy urbanistycznej, lecz także tam, gdzie takie próby są podejmowane, do zakończenia procesu jest jeszcze daleka droga, najlepszy dowód na to, jak długa i skomplikowana jest to procedura – mówi prawnik Michał Leszczyński, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W jego ocenie określenie zakresu partycypacji w finansowaniu inwestycji uzupełniających będzie korzystne dla przedsiębiorców i radnych. Tym pierwszym pozwoli ocenić, czy oczekiwania radnych są proporcjonalne do wielkości inwestycji. Drugich zaś przyjęcie standardu uchroni przed podejrzeniami o konszachty z deweloperami. Jednak Michał Leszczyński zauważa, że żeby uchwała określająca partycypację faktycznie ułatwiła sporządzanie ZPI, powinna określać minima dla różnych inwestycji.

– ZPI może dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej. Czym innym jest budowa osiedla mieszkaniowego, a czym innym farmy fotowoltaicznej. Radni, określając minima, powinni tę specyfikę uwzględnić – uważa ekspert PZFD.

Specyfika inwestycji jest tym, co zdaniem prof. Jakuba Szlachetki, przewodniczącego Rady Instytutu Metropolitalnego, sprawia, że nie sprawdzi się przyjęcie uchwały z ogólną instrukcją.

– Uważam, że nie należy rezygnować z uchwały rady gminy o wyrażeniu zgody na przystąpienie do sporządzania ZPI. Należałoby jednak rozważyć uzupełnienie upoważnienia ustawowego o kolejne elementy, które się w takiej uchwale powinny znaleźć. Być może to uchwała rady gminy powinna określać minimalne warunki, które organ wykonawczy i inwestor muszą spełnić w dalszych czynnościach. Natomiast nie sądzę, by jedna i ogólna uchwała rady gminy dla wszystkich ZPI była fortunnym pomysłem – poszczególne postępowania różnią się zbyt wieloma cechami – uważa prof. Szlachetko.

W tej czy innej uchwale przedsiębiorcy czekają na określenie zakresu partycypacji.

– Brak instrukcji określającej partycypację i przepisów wykonawczych regulujących, jak składać wniosek, paraliżuje rynek. Cieszą nas zapowiedziane zmiany, są światełkiem w tunelu, bo chcielibyśmy korzystać z tego narzędzia, a na razie z dużych miast tylko Kraków zrobił postępy na drodze do przyjęcia ZPI – mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development S.A.

Kraków przeciera szlak

– W maju złożyliśmy wniosek i kilka dni temu radni podjęli decyzję o przystąpieniu do ZPI. Przed nami jeszcze daleka droga do mety. Negocjacje dotyczące inwestycji uzupełniającej i kształtu umowy urbanistycznej. Później konsultacje społeczne – tłumaczy Szymon Domagała, prezes Henniger Investment, firmy, która jako pierwsza w Polsce może zrealizować ZPI w dużym mieście.

Na 8 ha, bo taki jest obszar, inwestycji objętej wnioskiem, firma zaproponowała zmniejszenie intensywności zabudowy w stosunku do planu miejscowego. Na tym terenie chce zbudować ok. 1400 mieszkań, a całość inwestycji ma być dobrej jakości tkanką miejską. Deweloper deklaruje sfinansowanie za 2 mln zł netto parku. Do tego zbuduje ogólnodostępny parking na 100 samochodów. Toczą się też rozmowy o kładce nad ul. Armii Krajowej łączącej osiedle, jak również pozostałą część Bronowic Małych z przystankiem kolejowym Kraków – Bronowice. Takie oczekiwania co do inwestycji uzupełniających mają radni i mieszkańcy.

Choć w Krakowie jest postęp w przyjęciu ZPI, to i tak ciągle bliżej im do początku procesu niż końca. Dlatego ministerstwo chce wprowadzenia maksymalnego terminu na przeprowadzenie procedury ZPI, ale zdaniem prof. Szlachetki w procesach tak skomplikowanych i naszpikowanych nieprzewidywalnymi okolicznościami może być to trudne.

– Organom planistycznym i inwestorowi po prostu powinno zależeć, by postępowanie jak najszybciej zakończyć – ocenia prof. Szlachetko.

Ekspert chwali natomiast zmianę definicji inwestycji uzupełniającej i ujęcie w niej pustostanów. Tę propozycję dobrze oceniają też deweloperzy i strona społeczna, choć Aleksandra Krugły, p.o. dyrektorka ds. rzecznictwa Habitat for Humanity Poland, ostrzega rządzących przed pułapką.

– Zawężenie dopuszczonych inwestycji uzupełniających w gminnym zasobie mieszkaniowym tylko do pustostanów nie rozwiąże problemu. Dodatkowo powinny być możliwe remonty i adaptacje budynków wyłączonych z użytkowania w gminnych zasobach mieszkaniowych, remonty mieszkań w celu poprawy ich standardu energetycznego oraz adaptacja gminnych nieruchomości niemieszkaniowych na cele mieszkaniowe – mówi Aleksandra Krugły.

ZPI wprowadziła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130). Zintegrowany plan inwestycyjny jest formą planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy, po konsultacjach społecznych, na wniosek inwestora. Może być uchwalony na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego albo gdy obowiązujący plan nie pozwala na realizację planowanej inwestycji. W zamian inwestor partycypuje w kosztach infrastruktury.©℗