Rękojmia a wady nieruchomości wspólnej. Na co muszą się przygotować deweloperzy

Kupujący lokal mieszkalny nabywa zarówno udział w nieruchomości wspólnej, jak i wszelkie prawa wynikające z przepisów, w tym te związane z rękojmią za wady. Ustawowy okres rękojmi za wady w przypadku nieruchomości wynosi pięć lat i biegnie od daty wydania rzeczy, czyli najczęściej od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania. Co jednak w sytuacji, gdy w budynku wielomieszkaniowym następuje sukcesywne wyodrębnianie lokali, a tym samym protokoły odbiorów poszczególnych mieszkań są podpisywane w różnych dniach?

O ile dla samego lokalu wyliczenie okresu rękojmi będzie proste, to dla nieruchomości wspólnej, która przecież stanowi jedność, może się okazać bardziej skomplikowane. Dlaczego? Otóż okres rękojmi dla poszczególnych udziałów we współwłasności przysługujących kolejnym nabywcom lokali będzie biec odrębnie – ze stratą dla dewelopera. Brak jest bowiem regulacji, która wyraźnie wskazywałaby, że w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania lokali rękojmia za wady nieruchomości wspólnej biegnie od daty podpisania protokołu odbioru pierwszego mieszkania.

SN też nie wskazał, jak liczyć okres rękojmi

Wątpliwości w tym zakresie nie rozwiał również Sąd Najwyższy, który w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) nie ustosunkował się do zadanego pytania: „W jaki sposób należy ustalać początek biegu terminu zawitego wynikającego z art. 568 par. 1 k.c., a zwłaszcza czy określa go data sprzedaży (ściślej: wydania) pierwszego, czy ostatniego lokalu mieszkalnego?”. Należy zatem przyjąć, żedo czasu uregulowania tej kwestii przez ustawodawcę występuje niekorzystna dla dewelopera sytuacja, tj. odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej w praktyce może być dłuższa niż pięć lat.[przykład 1]

Konsekwencje dla deweloperów

A co w sytuacji, gdy roszczeniem nabywcy w ramach rękojmi za wady nieruchomości wspólnej będzie żądanie obniżenia ceny? Wtedy deweloper obniża ją stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a tym samym pozostali nabywcy, którzy z roszczeniem nie występują lub dla których termin przysługującej im rękojmi upłynął, nie otrzymają od dewelopera żadnych świadczeń. Gorzej dla dewelopera, jeśli takim roszczeniem jest żądanie usunięcia wady. W takiej sytuacji bowiem również inni nabywcy uzyskują korzyść. A to dlatego, że świadczenie polegające na usunięciu wady jest niepodzielne.

Uzasadnione zastrzeżenia budzi także kwestia możliwości dochodzenia odmiennych roszczeń przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i wynikający z tego konflikt interesów. Powstaje tutaj pytanie o zakres odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy nabywcy występują z różnymi żądaniami. [przykład 2] ©℗

przykład 1

przykład 2