Gminy będą mogły kwestionować tryb uproszczonego zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego do 70 mkw. – przewiduje najnowsza wersja projektu zmian w prawie budowlanym. Problem w tym, że jest ona niekonsekwentna.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło konsultacje projektu nowelizacji ustawy – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682). Część uwag dotyczyła przepisów regulujących budowę domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw. na własne potrzeby mieszkaniowe w trybie uproszczonego zgłoszenia. Poprzedni rząd wprowadził taką możliwość pod hasłem „domy bez formalności”. To rozwiązanie ma jednak wielu przeciwników. Gminne organy architektoniczno-budowlane nie mają prawa sprzeciwu, nawet gdy widzą, że inwestycja powstaje niezgodnie z prawem.
Projekt nowelizacji prawa budowlanego pozwala urzędnikom gminnym na zakwestionowanie trybu uproszczonego zgłoszenia. W najnowszej jego wersji doprecyzowano, kiedy będą mogli to zrobić – gdy przedłożona dokumentacja okaże się niepełna albo gdy będzie z niej wynikać, że inwestycja nie kwalifikuje się do uproszczonego zgłoszenia.
– Nowelizacja ma wprowadzić weryfikację złożonej dokumentacji dla uproszczonego zgłoszenia. Jeśli jest ona niekompletna, to organ zażąda jej uzupełnienia. Jeśli inwestor nie dostarczy brakujących dokumentów lub będzie z nich wynikało, że budynek nie spełnia warunków zastosowania uproszczonego zgłoszenia, to organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł wnieść sprzeciw w drodze decyzji, od którego inwestor może się odwołać do wojewody. Jeśli wojewoda uzna, że organ I instancji miał rację, to inwestor będzie mógł złożyć skargę do sądu administracyjnego. Może być też tak, że urzędnicy uznają inwestycję za wymagającą wystąpienia o pozwolenie na budowę i będzie to podstawa do wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. By podsumować: ma być koniec z budowaniem bez dochowania niezbędnych formalności. Z tego względu pozostawienie ścieżki uproszczonego zgłoszenia traci sens – ocenia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Inwestor, który zdecyduje się budować na podstawie uproszczonego zgłoszenia, od strony formalnej musi dostarczyć nawet więcej dokumentów niż przy tradycyjnym zgłoszeniu i podlega ograniczeniom, których nie mają inwestorzy wybierający zwykłe zgłoszenie. Chodzi o ograniczenie powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji czy złożenie oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jak to ocenić
Problem w tym, że z jednej strony nowe przepisy wprowadzają możliwość podważenia procedury uproszczonego zgłoszenia, a z drugiej nie przewidują możliwości sprawdzenia dokumentacji w pełnym zakresie. Artykuł 30 ust. 5j ustawy mówi, że do zgłoszenia budowy takiego domu nie stosuje się przepisów ust. 4b zdanie drugie, a ust. 4b ma brzmienie: „do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1–4. Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu zgłoszenia dokonuje jego sprawdzenia w zakresie, o którym mowa w art. 35 ust. 1”.
– Jak organ ma zweryfikować zgłoszenie bez sprawdzenia? Z kolei gdyby przyjąć, że organ może weryfikować takie zgłoszenie wbrew brzmieniu ust. 5j, to cały ten zabieg legislacyjny nie ma żadnego waloru użyteczności i stwarza niepotrzebny galimatias – uważa inż. Andrzej Falkowski.
Jego pogląd podziela Krajowa Rada Izby Architektów RP, która zwraca uwagę, że bez zmiany ust. 5j weryfikacja zgłoszenia nie będzie możliwa, i apeluje o wykreślenie części przepisów, które ją uniemożliwiają.
– Procedura uproszczona nie tylko jest i po proponowanej przez projektodawcę zmianie przepisów nadal będzie wadliwa z punktu widzenia organów administracji, lecz także naraża nieprofesjonalnych obywateli na poważne skutki oświadczeń, których treści i ryzyka nie są świadomi – ostrzega inż. Falkowski.
Chodzi np. o oświadczenie, że inwestor bierze na siebie odpowiedzialność za zgodność zrealizowanej inwestycji z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Nie wszyscy mają świadomość, że ustawodawca ograniczył formalności, ale obciążył inwestora całą odpowiedzialnością za zrealizowanie inwestycji zgodnie z prawem.
– Powyższą kwestię podnosiliśmy wcześniej i nadal podkreślamy: inwestor nie może ponosić odpowiedzialności. Zatem należy zrezygnować z oświadczenia podpisywanego przez inwestora w tym zakresie – pisze w opinii do projektu PIIB. Tego samego zdania jest KR Izby Architektów RP. Te uwagi nie zostały uwzględnione. Ministerstwo wycofało się natomiast z zamiaru wprowadzenia uproszczonej procedury zgłoszenia dla przebudowy domów do 70 mkw., przyjąwszy argumentację ekspertów, że jest to proces bardziej skomplikowany niż budowa.
Z projektu nowelizacji wykreślono możliwość stawiania na zgłoszenie kiosków do 15 mkw. ©℗
/>
