Czy wynajęcie mieszkania zawsze oznacza utratę prawa do dopłat? Czy preferencyjnym kredytem można sfinansować zakup garażu? To tylko niektóre wątpliwości, jakie pojawiają się po starcie rządowego programu.
Liczba złożonych w ciągu pierwszych dni od wejścia w życie ustawy z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2023 r. poz. 1114) wniosków zaskoczyła nawet tych, którzy spodziewali się dużego zainteresowania programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Poza dużą dopłatą państwa do raty, co czyni ten produkt dla kredytobiorców bardzo atrakcyjnym, tłumaczę to sobie obawami kupujących, czy starczy pieniędzy z budżetu przeznaczonego na obsługę programu. Mieliśmy już taki przypadek w historii, że pieniądze skończyły się po kilku tygodniach. Tym razem jednak rządzący zapewniają, że każdy, kto złoży w tym roku wniosek i oczywiście spełnia warunki, ten kredyt z dopłatą dostanie – mówi dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji i przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich.
Ryzyko utraty zadatku
Wzrost zainteresowania zakupem mieszkania obserwują też pośrednicy.
– Widzimy, że na zakupy ruszyła fala klientów, którzy nie mają szans na finansowanie, ponieważ nie mają zdolności kredytowej. Dużo osób, słysząc, że w przypadku tego kredytu jej ocena jest łagodniejsza, zbyt optymistycznie oceniło swoje szanse. Zdarzają się sytuacje, że klienci podpisują umowy przedwstępne, wpłacają zwykle 10 proc. zadatku i występują o kredyt, nie weryfikując wcześniej wstępnie swojej zdolności – mówi Maciej Harasim, pośrednik nieruchomości z warszawskiej agencji We Do Estates. Ostrzega przed pochopnymi decyzjami i radzi, by pierwsze kroki kierować do doradcy kredytowego.
Odmowa przyznania kredytu może bowiem spowodować utratę wpłaconego zadatku. Część z tych osób, w zależności od zapisów umowy przedwstępnej i podejścia sprzedających, odzyska swoje pieniądze, ale na pewno nie wszyscy. Zabezpieczeniem może być zapis w umowie przedwstępnej, że w przypadku przedstawienia odmownych decyzji z trzech banków zadatek przekształca się w zaliczkę, która wraca do wpłacającego. Jednak przy obecnym popycie na mieszkania sprzedający często nie chcą przystać na takie rozwiązania. Oznacza to dla nich blokadę sprzedaży nieruchomości na dwa–trzy miesiące, po których sprzedaż będą musieli zaczynać od początku.
Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka Hreit, przed wpłatą zadatku zawsze, nie tylko w przypadku tego kredytu, warto sprawdzić, jaka jest szansa pozytywnej decyzji banku, jednak w jego opinii banki zaskakują liberalnością w ocenie zdolności kredytowej pod kątem BK 2 proc.
– Przy dobrej historii kredytowej wystarczy dochód miesięczny na poziomie 5–6 tys. zł netto, by przy 20-proc. wkładzie własnym dostać 500 tys. zł kredytu na 30 lat – mówi Bartosz Turek.
Jak czytać przepisy
Pojawiły się też pierwsze różnice w interpretacji przepisów ustawy.
– Dotyczą one np. sytuacji, w której małżonkowie mają umowę rozdzielności majątkowej. Jedno z nich w przeszłości posiadało mieszkanie, które zostało sprzedane przed zawarciem małżeństwa. Drugie nigdy nie było posiadaczem mieszkania i chce skorzystać z programu. Niektóre banki pozwolą zaciągnąć preferencyjny kredyt samodzielnie osobie, która nie posiadała mieszkania. Inne uznają, że konieczne jest przystąpienie do umowy preferencyjnego kredytu drugiego małżonka, który nie może tego zrobić z powodu posiadania w przeszłości mieszkania. W tym wypadku skutkuje to odmową dla drugiego małżonka – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Zwraca też uwagę, że nie wszystkie banki godzą się na finansowanie dokończenia budowy. Ustawa na to pozwala, ale instytucje finansowe mogą stosować ostrzejsze zasady, niż wynika to z przepisów.
Pośrednicy mają też wątpliwości, czy banki udzielą kredytu z dopłatami w przypadku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest cesja umowy deweloperskiej.
– Osoba, która nabywa tzw. cesję praw z umowy deweloperskiej, nie może otrzymać Bezpiecznego kredytu – uważa departament komunikacji Banku Pekao SA. Wskazuje na art. 4 ust. 1b ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 proc. (t.j. Dz.U. z 2023 r. 859 ze zm.). Zgodnie z nim „rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2 proc. nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską”.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii stara się na bieżąco rozwiewać pojawiające się niejasności. Na przykład czy można kredytem z dopłatami sfinansować zakup miejsca parkingowego lub komórki? Odpowiedź na to pytanie dla wielu kredytobiorców ma kluczowe znaczenie. Ci, którzy dysponują większym budżetem, wolą miejsce postojowe lub pomieszczenie gospodarcze kupować oddzielnie, bo pomaga im się to zmieścić w ustawowych limitach kredytowych (500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla rodziny). Na rynku wtórnym sposobem na nieprzekroczenie limitu jest też dzielenie transakcji na dwie lub trzy. Osobne umowy sprzedaży zawiera się na samo mieszkanie, na garaż i na wyposażenie.
Nie każdy kredytobiorca może sobie pozwolić na takie rozwiązanie. Mniej zasobny wolałby, aby kredytem mógł też opłacić miejsce postojowe czy komórkę, zwłaszcza gdy zakup ich jest obligatoryjny. Miejsce parkingowe może kosztować 20, 30, 50 tys. zł. Komórka to kolejne 10 czy 20 tys. zł. Czy można sfinansować je kredytem?
„Możliwe jest sfinansowanie lokalu mieszkalnego, do którego przynależy inne pomieszczenie (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048) (…) W przypadku, gdy np. piwnica lub garaż będą stanowiły odrębny przedmiot własności od nabywanego lokalu, a nie pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, ich nabycie przez kredytobiorcę będzie przedmiotem odrębnych transakcji (odrębnie ustalona cena). W takich przypadkach możliwość sfinansowania BK 2 proc. jest zgodnie z ustawą wykluczona” – wyjaśnia MRiT.
Dopłaty można stracić, ale i wznowić
Inne ograniczenia czyhają na kredytobiorców po zakupie mieszkania. Utracić dopłaty można, wynajmując, a nawet użyczając mieszkanie, dom czy jego część, ale, o czym warto wiedzieć, nie bezpowrotnie.
– Zgodnie z art. 9c ust. 1 ustawy kredytobiorca Bezpiecznego kredytu 2 proc., do którego dopłaty wygasły, może wystąpić do banku kredytującego z wnioskiem o wznowienie tych dopłat, jeżeli lokal, dom lub ich część nie będą już wynajmowane, a kredytobiorca będzie w nich prowadzić gospodarstwo domowe – mówi Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Wyjątek stanowi sytuacja, w której kredytobiorca Bezpiecznego kredytu 2 proc. zawrze związek małżeński z osobą posiadającą już własne mieszkanie i się do niego przeprowadzi. W takiej sytuacji należące do niego mieszkanie zakupione z Bezpiecznego kredytu 2 proc. może zostać wynajęte bez utraty prawa do dopłat.
Artur Grodzki, regionalny dyrektor sprzedaży Credipass, w kontekście utraty dopłat uczula na przestrzeganie harmonogramu spłat.
– Już jeden dzień spóźnienia w spłacie raty kredytu albo niewystarczająca kwota spłaty, nawet jeśli zabraknie złotówki, oznacza wygaśnięcie w danym miesiącu dopłaty i klient musi uregulować całą kwotę ze środków własnych. W takiej sytuacji traci dopłatę w danym miesiącu. W kolejnych, jeśli będzie przestrzegał terminu i kwoty, dopłaty zostaną wznowione – wyjaśnia Grodzki. ©℗
/>
