Od programu do programu. Bezpieczny kredyt 2 proc. wygląda atrakcyjnie, a jak będzie?

Rządowy program, w ramach którego udzielane są „bezpieczne kredyty 2 proc.” na mieszkania, z punktu widzenia beneficjentów wygląda atrakcyjnie. Dlatego można z góry przewidzieć, że stanie się z nim to samo, co ze wszystkimi poprzednimi: zostanie porzucony. Jak szybko, to zależy od tempa, w jakim będzie przybywać „bezpiecznych kredytów”. Bo druga zmienna, która może wpływać na trwałość programu, jest już określona: termin wyborów parlamentarnych to połowa października. To właśnie dwie charakterystyczne cechy naszego podejścia do mieszkalnictwa: programowość i akcyjność. Nie udało się zbudować niczego, co miałoby trwały charakter, a jednocześnie na tyle dużą skalę, by w znaczący sposób wspomóc zarówno ten sektor gospodarki, jak i realizację potrzeb Polaków.

Najtrwalszym elementem krajobrazu okazały się towarzystwa budownictwa społecznego. Ustawę, która pozwalała na ich powstawanie, uchwalono w połowie lat 90., za rządów SLD i PSL. TBS-y miały budować mieszkania dla osób o średnim poziomie dochodów. Z góry określono, że koszt wynajmu miał być stosunkowo niski. Tego typu podmioty miały działać w formie spółek kapitałowych albo spółdzielni osób prawnych, ale nie wolno im było wypłacać dywidendy. Cały dochód miał być przeznaczany na cele statutowe. W ramach wspierania ich działalności przez państwo mogły liczyć na nisko oprocentowane kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego. Największy minus – mieszkańcy nie byli właścicielami lokali. Trwały element krajobrazu, ale jak bardzo widoczny? W 2020 r. wszystkie działające w Polsce TBS-y dysponowały niespełna 107 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę ogólną liczbę lokali, to nieco ponad pół promila wszystkich mieszkań istniejących w naszym kraju.

Niedawno TBS-y zostały zastąpione przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe. To coś „dla osób i rodzin nieposiadających własnego mieszkania w danej miejscowości, które dysponują środkami na regularne płacenie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie” – reklamuje resort rozwoju. Jak wynika z informacji zamieszczonych na stronie internetowej Krajowego Zasobu Nieruchomości, który odpowiada za inicjatywę SIM, 30 takich podmiotów ma plany opiewające na 29,5 tys. mieszkań.

Ta sama ustawa z października 1995 r., która pozwoliła na tworzenie TBS-ów, powołała również kasy mieszkaniowe. Miały one być szansą na sfinansowanie zakupu mieszkania albo przynajmniej jego remontu. Osoba zapisująca się do kasy zobowiązywała się do systematycznego odkładania w niej pieniędzy. Zachętą do tego była ulga w podatku dochodowym. Po zakończeniu co najmniej trzyletniego okresu oszczędzania, klient miał prawo do kredytu nisko oprocentowanego w kasie mieszkaniowej w wysokości odpowiadającej 1,5-krotności kwoty zgromadzonej w czasie oszczędzania. Oczywiście, o ile dysponował zdolnością kredytową. Na powołanie kas zdecydowały się trzy banki. Zgromadziły w nich kilkadziesiąt tysięcy klientów. Z tym że kredyty udało się uzyskać zapewne mniej niż połowie z nich, co oznacza, że realny wpływ na rynek mieszkaniowy był niewielki. Kasy nie istnieją, bo na początku wieku w budżecie państwa, który miał gigantyczną dziurę, szukano oszczędności i uznano, że ulga, jaka wiąże się z oszczędzaniem, jest zbyt duża.

Zbyt wysoki koszt spowodował, że kolejny pomysł – kasy oszczędnościowo-budowlane – nawet nie wystartował. Ustawa została uchwalona w czerwcu 1997 r., pod koniec rządów SLD-PSL. Wzorowano ją na rozwiązaniach niemieckich, gdzie od dziesięcioleci z powodzeniem funkcjonują bausparkassen. Zachętą do oszczędzania miała być premia, którą określono jako 30 proc. zgromadzonych w danym roku wkładów oszczędnościowych. Tu również po okresie oszczędzania planowane było uzyskanie prawa do kredytu. Jego oprocentowanie miało być niewiele wyższe niż oprocentowanie oszczędności. Sposób działania miał być więc zbliżony do kas mieszkaniowych, ale – poza skalą wsparcia państwa – była jedna istotna różnica: kasy budowlane miały być osobnymi spółkami. I faktycznie powstało kilka takich spółek. Banki tworzyły je, jak się można domyślać, z bausparkassen. Ale resort finansów nie wydał rozporządzeń wykonawczych do ustawy. Jak tłumaczono (ministrem był Leszek Balcerowicz), koszty uruchomienia programu przekraczałyby możliwości budżetowe.

Schematy wsparcia, które uruchamiano w naszym stuleciu, też były dość hojne. I ciągle chodziło o jakiś model pomocy w finansowaniu celów mieszkaniowych. Efekt miał być szybko, więc chodziło o kredyty, a nie o oszczędzanie, gdzie na skutki trzeba by czekać dłużej. W 2002 r. (znów rządzi SLD) przyjęto ustawę o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Rozwiązanie miało obowiązywać do 2005 r., ale się nie przyjęło. Ci, którzy byli naprawdę zainteresowani kredytem, brali kredyty hipoteczne w walutach obcych. A stała stopa w złotych miała wynosić 7 proc. – mniej niż w dzisiejszych kredytach komercyjnych.

Dorobek pierwszych rządów PiS to program „Rodzina na swoim”. Zgodnie z zasadami tego programu jego uczestnicy otrzymywali od państwa dopłaty odpowiadające połowie naliczonych odsetek. Kredyt nie kosztował – powiedzmy – 8 proc., tylko 4 proc. Dopłaty obowiązywały przez pierwszych osiem lat trwania umowy kredytowej. W latach 2007–2012 (bo w 2012 r. program zamknięto) udzielono ponad 180 tys. preferencyjnych kredytów o łącznej wartości niespełna 33 mld zł. PO razem z PSL zastąpiła ten program „Mieszkaniem dla młodych”. „Nowy instrument byłby skierowany do zbliżonej grupy docelowej i stanowiłby naturalną kontynuację części programu «Rodzina na swoim», z istotnymi zmianami i uzupełnieniami, powodującymi lepsze adresowanie proponowanych rozwiązań. W szczególności ważne jest złagodzenie początkowej bariery uniemożliwiającej zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, czyli wymogów dotyczących wysokości wkładu własnego” – pisano w uzasadnieniu projektu. Z góry planowano, że dofinansowanie wkładu własnego w ciągu pięciu lat funkcjonowania programu dostanie ok. 115 tys. rodzin. W rzeczywistości było ich kilka tysięcy mniej. Na dopłaty wydano z budżetu ok. 3 mld zł.

Teraz mamy „bezpieczny kredyt”, w którym państwo jest gotowe płacić więcej niż połowę oprocentowania naliczonego przez bank – tak, żeby z punktu widzenia beneficjenta oprocentowanie wynosiło ok. 2 proc. Trochę jak w „Rodzinie na swoim”. Jaka jest pojemność tego programu? Kwoty dopłat do oprocentowania mają wynosić od niespełna 1 mld zł w przyszłym roku do 1,5–1,7 mld zł w perspektywie kilku lat. Zakładając, że dopłata będzie wynosić 5 pkt proc., to w przyszłym roku zgodnie z limitami wskazanymi w ustawie budżet programu będzie w stanie obsłużyć niecałe 20 mld zł hipotek. Za kilka lat kwota może być o parę miliardów większa. Ale nie mówimy o kredytach udzielanych w danym roku, ale o całym portfelu, który będzie budowany przez 10 lat.

Przyjmijmy, że przeciętny kredyt w programie będzie wynosił 250 tys. zł (założenie dość optymistyczne). Oznacza to, że kredytów wystarczy dla 80 tys., może nieco ponad 100 tys. osób (więcej, gdyby stopy procentowe poszły wyraźnie w dół). Gdy limit się wyczerpie, BGK powinien zamknąć przyjmowanie wniosków. Inna opcja to zwiększenie programu przez dosypanie pieniędzy z państwowej kasy.

Nowy program nie ogranicza się tylko do dopłat do oprocentowania. Będzie też element premii za oszczędzanie na specjalnych rachunkach mieszkaniowych. Premii… Brzmi znajomo? A jakże. Ale też nie miejmy złudzeń – skoro stawiamy na wspieranie mieszkalnictwa poprzez kredytowanie czy oszczędzanie, właściwie wszystkie pomysły muszą się sprowadzać do tego samego (premie w książeczkach oszczędnościowych były już za PRL).

W sumie w ciągu prawie trzech dekad mamy niespełna pół miliona rodzin, którym państwo w ramach swoich głównych programów pomogło w zakupie (czytaj: sfinansowaniu zakupu) własnego M. Teraz ta liczba znów podskoczy. W tym czasie – bierzemy pod uwagę okres od 1996 r. – według danych GUS – oddano do użytku 3,8 mln mieszkań, z czego po 1,7 mln przypadło na budownictwo indywidualne oraz „na sprzedaż lub wynajem”.

Czy udział „wspartych” jest duży czy mały, każdy może odpowiedzieć sobie sam. Zaraz po rozwiązaniu zagadki, ile ministerstw odpowiadało w tym czasie za tematykę budownictwa. Podpowiedź: teraz to resort rozwoju, ale były już resorty: infrastruktury, finansów, a nawet transportu. Resort budownictwa solo był ostatni raz w 2007 r. ©Ⓟ