Czy pośrednik ma prawo dochodzić odszkodowania od klienta biura nieruchomości, który rozwiązał umowę

Prowadzę działalność w zakresie pośrednictwa w zbywaniu nieruchomości. Miałem podpisaną z klientem umowę pośrednictwa na zbycie nieruchomości, w której prowizja dla mnie została ustalona na poziomie 5 proc. od wartości sprzedaży. Jednak klient rozwiązał tę umowę w trybie natychmiastowym. Jak wynika z wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, sam sprzedał nieruchomość. Nie zamierza mi zwrócić prowizji, a ja tymczasem poniosłem znaczne nakłady, m.in. na promocję oferty i inne. Czy mogę dochodzić tego sądownie?

Aby móc w pełni odpowiedzieć na pytanie czytelnika, należy przeprowadzić analizę zadanego przez niego pytania z uwzględnieniem specyfiki umowy pośrednictwa jako formy umowy zlecenia. Punktem wyjścia będą więc stosowne przepisy kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z art. 734 k.c. przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przy czym przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa. Ponadto w art. 735 k.c. postanowiono, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, wówczas za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Znaczenie ma także art. 746 k.c. Wynika z niego, że dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednak – i trzeba na to uważać – powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia. A zatem w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić zleceniobiorcy część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom. Jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę. Gwoli ścisłości dodajmy, że umowę zlecenia w każdym czasie może wypowiedzieć także zleceniobiorca. Jednak gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę. Nie można z góry zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Wskazówki sądu

W kontekście podanego przez czytelnika stanu faktycznego i prawnego szczególnie pomocne może się okazać stanowisko Sądu Okręgowego w Poznaniu zawarte w wyroku z 17 marca 2023 r. (sygn. akt II Ca 753/22). Przede wszystkim powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego z wyroku z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1030/200), w którym podano, że wspomniany art. 746 k.c. daje możliwość rozwiązania umowy zlecenia w trzech przypadkach, tj.:

• jeżeli umowa nie stanowi inaczej, można ją wypowiedzieć w każdym czasie, a więc ze skutkiem natychmiastowym;
• za wypowiedzeniem, jeżeli taką możliwość przewidziano w umowie – w takiej sytuacji strony zrzekają się możliwości wypowiedzenia umowy w każdym czasie;
• nawet jeżeli umowa określa terminy wypowiedzenia, można ją wypowiedzieć w każdym czasie, a więc ze skutkiem natychmiastowym, ale tylko wtedy, jeżeli istnieją ku temu ważne powody.

Sąd Okręgowy w Poznaniu w toku postępowania ustalił, że do wypowiedzenia umowy doszło z powodu utraty zaufania klienta do zleceniobiorcy. Przy czym wydając wyrok, sąd zaakcentował, że skuteczność oświadczenia o wypowiedzeniu nie zależy od wskazania przyczyny wypowiedzenia w jego treści ani nawet od tego, czy taka przyczyna obiektywnie istniała, co więcej, umowa zlecenia może być skutecznie wypowiedziana przez każdą ze stron „nawet bez powodu”. Sąd zaznaczył jednak, że gdy wypowiedzenie przez zleceniodawcę nastąpi bez ważnego powodu, to po jego stronie powstanie obowiązek naprawienia szkody doznanej przez zleceniobiorcę, odpowiadającej wysokości utraconego przez niego wynagrodzenia. Poznański sąd wskazał też, że w doktrynie przyjmuje się, że niezapłacone wynagrodzenie w każdej postaci (godzinowe, ryczałtowe, za sukces) w przypadku wypowiedzenia zlecenia bez ważnych powodów – w szczególności w przypadku udowodnienia, że wykonanie zlecenia miałoby miejsce (lub osiągnięcie sukcesu) – może stanowić podstawę dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 746 par. 2 k.c.

Bez ważnych powodów

Opierając się na wspomnianych założeniach prawnych, sąd doszedł do wniosku, że klient wypowiedział zlecenie bez ważnego powodu. W argumentacji zwrócono uwagę na to, że klient godził się w umowie m.in. na stawkę prowizji od transakcji, a pośrednik poniósł wysokie koszty promocji nieruchomości. Jednocześnie sąd podkreślił, że w tych okolicznościach brak było ważnych powodów do wypowiedzenia umowy o pośrednictwo ze skutkiem natychmiastowym. W konsekwencji klient ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w postaci wynagrodzenia, które pośrednik uzyskałby, gdyby nie wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym. Jak podał sąd: (…) gdyby bowiem nie wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, wedle wszelkiego prawdopodobieństwa doszłoby do zawarcia umowy sprzedaży lokalu przez pozwanego z jego właścicielem, a powód uzyskałby prowizję. Słuszność tego rozumowania potwierdza fakt, iż ostatecznie do zawarcia transakcji doszło, choć bez udziału pośrednika”.

Skutki

A zatem, biorąc pod uwagę powyższe rozstrzygnięcie sądu, należy wskazać, że w sprawie opisanej przez czytelnika istnieją podstawy, by twierdzić, że choć wypowiedzenie umowy przez klienta było skuteczne od strony formalnej, to jednak było niezasadne. To z kolei powinno skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą zleceniodawcy wobec pośrednika w kwocie wysokości wynagrodzenia, jakie pośrednik uzyskałby, gdyby nie złożone wypowiedzenie. ©℗