Na WZ-ki inwestorzy poczekają nawet dwa lata

Ci, którzy do minionej niedzieli, czyli do 23 kwietnia, nie złożyli wniosku o warunki zabudowy, muszą się liczyć z tym, że ich sprawa może zostać zawieszona nawet na 24 miesiące. Wszystko za sprawą zmienionych przepisów o planowaniu przestrzennym - pisze Agata Legat, radca prawny, partner, kancelaria Dr Krystian Ziemski & Partners.

Winowajcą zamieszania jest konkretnie art. 62 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 553; dalej: u.p.z.p.). Treść art. 62 ust. 1 u.p.z.p. jest dobrze znana inwestorom. To przepis, który pozwala organowi prowadzącemu sprawę o ustalenie warunków zabudowy czasowo zawiesić postępowanie w związku z trwającą lub planowaną procedurą uchwalenia planu miejscowego. Chodzi w nim o zapobieganie wydawaniu decyzji sprzecznych z polityką przestrzenną gminy. Jeszcze kilka dni temu maksymalny okres zawieszenia postępowania na podstawie wspomnianej regulacji wynosił dziewięć miesięcy liczonych od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Od 23 kwietnia br. organ może już zawiesić postępowanie aż na 18 miesięcy. Dodatkowo, jeżeli w tym czasie projekt planu miejscowego zostanie wyłożony do publicznego wglądu, okres zawieszenia będzie można jeszcze bardziej wydłużyć o dodatkowych sześć miesięcy. Oznacza to, że dopuszczalny okres zawieszenia będzie mógł wynieść aż dwa lata.

Ustawa odległościowa to nie tylko wiatraki

Zmiany do u.p.z.p. wprowadziła ustawa z 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 553). Mimo że dotyczy ona lokalizowania elektrowni wiatrowych, to reguły związane z zawieszaniem postępowań o warunki zabudowy zmienia dla wszystkich rodzajów inwestycji. Skąd te zmiany? W uzasadnieniu do projektu wspomnianej ustawy wskazano, że dotychczas ustalony dziewięciomiesięczny termin był niewystarczający na przyjęcie planu. Zdecydowano się dostosować terminy zawieszenia do czasu, w jakim znaczna część planów miejscowych jest realnie uchwalana. W ocenie projektodawców plan miejscowy jest podstawowym i najpełniejszym instrumentem kształtowania przestrzeni, a zatem usprawiedliwione było przyznanie prymatu pracom zmierzającym do jego uchwalenia i tym samym umożliwienie zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Niektórzy unikną kłopotu

Jak już wspomniano, nie wszyscy będą podlegać reżimowi zmienionych regulacji. Ryzyka dwuletniego zawieszenia postępowania unikną wszyscy ci, którzy wnioski o warunki zabudowy złożyli przed 23 kwietnia 2023 r. Zgodnie bowiem z przepisami przejściowymi do spraw ustalenia warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie ustawy odległościowej stosowane będą przepisy w dotychczasowym brzmieniu.

I tu szczególnego znaczenia nabiera określenie daty wszczęcia postępowania. Warto więc przypomnieć, że zgodnie z art. 61 par. 3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2000) datą wszczęcia postępowania na wniosek (a do takich należy postępowanie o ustalenie warunków zabudowy) jest dzień doręczenia wniosku organowi. Decydujący zatem jest nie dzień nadania, np. pocztą, ale dzień wpływu wniosku do urzędu. W przypadku gdy wniosek złożony został drogą elektroniczną, datą wszczęcia postępowania będzie dzień wystawienia dowodu otrzymania w rozumieniu art. 41 ustawy z 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 285).

Wątpliwości co do daty wszczęcia postepowania mogą powstać w sytuacji, gdy złożony wniosek był obarczony brakami formalnymi. Powstaje bowiem pytanie, czy dniem wszczęcia postępowania jest w takim wypadku dzień złożenia wniosku niekompletnego, czy jego uzupełnienia. W mojej ocenie, jeśli inwestor wniosek uzupełni w zakreślonym mu w tym celu terminie, to należy przyjąć, że wszczęcie postępowania nastąpiło w momencie złożenia wniosku niekompletnego.

Postępowanie do zawieszenia?

Warto wiedzieć, że rozstrzygnięcie o zawieszeniu postępowania podejmowane na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. jest rozstrzygnięciem opartym na tzw. uznaniu administracyjnym. Organ ma możliwość zawieszenia postępowania na tej podstawie, ale wcale nie jest do tego zobowiązany. Podejmując rozstrzygnięcie, powinien wyważyć interes społeczny z interesem strony. Ciekawostką jest, że możliwość zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy planuje się wyłączyć w odniesieniu do biogazowni rolniczych. Zgodnie z procedowanym projektem ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych zawieszenie postępowania w tych sprawach będzie mogło nastąpić tylko na wniosek inwestora.

Możliwe zażalenie

Czy jednak inwestor ma możliwość, by bronić się przed zawieszeniem? Ma takie opcje, bo na postanowienie w przedmiocie zawieszenia inwestorowi przysługuje zażalenie. Warto przy tym podkreślić, że w dotychczasowym stanie prawnym skuteczność zażaleń była dość wysoka. W orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się bowiem pogląd, że okolicznościami przemawiającymi za zasadnością zawieszenia postępowania na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. są:

• zaawansowany stan procedury planistycznej pozwalający obiektywnie stwierdzić, że plan zostanie uchwalony przed końcem terminu zawieszenia,

oraz równocześnie

• sprzeczność zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy z ustaleniami w projektowanym planem miejscowym.

W tej sytuacji zażalenia okazywały się skuteczne w tych sprawach, w których inwestorowi udało się wykazać, że stan zaawansowania procedury planistycznej nie pozwalał na przyjęcie, iż plan zostanie uchwalony w okresie dziewięciu miesięcy od dnia złożenia wniosku o warunki zabudowy. Po wydłużeniu maksymalnego okresu zawieszenia postępowania aż do dwóch lat argument ten w większości przypadków już nie zadziała. Doświadczenie bowiem wskazuje, że dwa lata to okres wystarczający, aby przeprowadzić całą procedurę i uchwalić plan miejscowy.

Czy to koniec warunków zabudowy?

Nowelizacja art. 62 ust 1 u.p.z.p. – czego zresztą projektodawcy wcale nie kryją – miała na celu ograniczenie liczby wydawanych decyzji w sprawie warunków zabudowy. Wszystko wskazuje na to, że cel ten zostanie osiągnięty. To pierwszy, ale nie ostatni krok w tym kierunku. Zgodnie z procedowanym już w Sejmie projektem nowelizacji u.p.z.p. [ramka] warunki zabudowy mają być wydawane tylko w przypadku ich zgodności z planem ogólnym i tylko dla obszarów wskazanych w tym planie jako obszary uzupełniania zabudowy. W skrajnych przypadkach rady gmin będą mogły zdecydować, że w ogóle nie chcą WZ na swoim terenie. ©℗