Koniec z cesjami przy pozwie o wady? Wspólnoty mieszkaniowe wskazują na lukę w projekcie

Bez cesji? Tak, ale nie zawsze

Resort rozwoju proponuje zmienić art. 6 ust. 3 i 4 u.w.l. Na tej podstawie wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo dochodzić we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi. W przypadku gdy źródłem roszczeń będzie umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną (czyli dewelopera z właścicielem lokalu), wspólnocie będzie przysługiwało roszczenie o usunięcie wady. Przepisy o rękojmi będą stosowane odpowiednio.

- Projekt usuwa obowiązek zbierania cesji, gdy wspólnota chce pozwać dewelopera, ale tylko wtedy, gdy chodzi o roszczenie o usunięcie wady. W praktyce wspólnoty rzadko pozywają dewelopera w celu usunięcia wad, np. poprawienia izolacji w garażu czy przeciekającego dachu. Najczęściej walczą o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. A w tym wypadku projekt nie wprowadza żadnych uproszczeń – komentuje Magdalena Kubot, radca prawny, specjalizująca się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych, Dopierała&Kubot Adwokaci i Radcowie Prawni.

Prawniczka uważa, że choć intencje ministerstwa są dobre, to zaproponowana zmiana już niekoniecznie. Okazuje się, że dziś wystarczy, że wspólnota uzyska cesję tylko od jednego właściciela i może pozwać dewelopera o usunięcie wad, powołując się na art. 209 kodeksu cywilnego. Co wcale nie jest takie trudne. Zawsze znajdzie się jedna osoba, która udzieli zgody. Zupełnie inaczej jest w przypadku roszczenia odszkodowawczego.

Cesje trudniejsze przy odszkodowaniu

Chodzi o to, że roszczenie o naprawę (usunięcie wad) ma charakter niepodzielny. Jeśli wspólnota uzyska cesje np. od 20 proc. właścicieli, ma prawo dochodzić całości roszczenia o usunięcie wad. Natomiast roszczenie odszkodowawcze jest podzielne. Każdy właściciel może więc dochodzić takiej części odszkodowania, jaka odpowiada jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wspólnota może domagać się odszkodowania tylko w takiej części, w jakiej udało się jej uzyskać cesję roszczeń.

- W praktyce niemal nigdy nie udaje się zebrać cesji na 100 proc. roszczenia. Bo zawsze znajdzie się ktoś, kto nie udzieli zgody albo sprzeda lokal na rynku wtórnym, a kolejny właściciel nie ma już uprawnień do dokonania cesji roszczeń przysługujących pierwotnemu nabywcy. Bywa też i tak, że deweloper najpierw sprzedaje mieszkania spółce, a dopiero ta spółka sprzedaje lokale na rynku wtórnym. W takiej sytuacji nikt z późniejszych właścicieli nie będzie uprawniony do dokonania cesji roszczeń wobec dewelopera – mówi Seweryn Chwałek, zarządca nieruchomości, uczestnik senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku.

Mimo że przeniesienie 100 proc. roszczenia odszkodowawczego na wspólnotę jest w praktyce niemożliwe, wspólnoty i tak wolą walczyć o odszkodowanie. Wspólnota sama wybiera wykonawcę i nadzoruje przebieg prac. Daje to wspólnocie znacznie większą kontrolę nad jakością i terminem wykonania prac remontowych.

- Trudno jest zmusić dewelopera do usunięcia wad. Nawet jeśli zapadnie wyrok nakazujący dokonanie naprawy, pojawia się pytanie: co dalej? Kto miałby ją wykonać? Komornik? Egzekucja zastępcza w takich sprawach jest w praktyce bardzo problematyczna. Komornicy niechętnie podejmują się tego rodzaju czynności. Mówiąc wprost, przeprowadzenie takiej egzekucji jest niezwykle trudne – wyjaśnia Seweryn Chwałek.

I opowiada, że kiedy wspólnota jest nowa, istnieje od niedawna, deweloper zazwyczaj reaguje. Później jest już zupełnie inaczej. Tymczasem wiele usterek ujawnia się dopiero po czterech, pięciu latach od rozpoczęcia użytkowania budynku.

Podobnego zdania jest mec. Magdalena Kubot.

- Po pierwsze, zwykle nie chodzi o jedną wadę, a o wiele różnych usterek w nieruchomości. Już samo opisanie tego w pozwie może być skomplikowane, a później w trakcie procesu mogą się pojawić nieścisłości, np. gdy opinia biegłego sądowego różni się od tego, jak roszczenie zostało skonstruowane w pozwie – wylicza.

Jak dodaje, do tego roszczenie o usunięcie wady często jest bardzo szczegółowe, trzeba opisać każdą wadę osobno, a nie tylko żądać jednej kwoty, jak w przypadku odszkodowania. – A jeśli sąd zasądzi naprawę, a deweloper jej nie wykona, egzekucja jest bardziej skomplikowana niż przy roszczeniach pieniężnych. Trzeba doprowadzić do faktycznej naprawy, co może wymagać dodatkowych kroków proceduralnych i nadzoru – tłumaczy Magdalena Kubot.

Prawniczka dodaje, że nawet jeżeli sąd nakaże wyrokiem usunięcie wad, a deweloper tego nie zrobi, to i tak wspólnota nie może od razu zabrać się za remont. Musi wytoczyć kolejne postępowanie sądowe, którego celem będzie upoważnienie wspólnoty do samodzielnego wykonania tych napraw, które sąd wcześniej zasądził. Z tego powodu cały proces dochodzenia do faktycznej naprawy znacząco się wydłuża.

A może zrezygnować z cesji?

Prawnicy i zarządcy mają pomysł, co powinno zmienić się w przepisach, żeby ułatwić wspólnotom poprawianie budynku po deweloperze.

- Prawidłowym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie przepisu, że zarząd może działać na podstawie uchwały właścicieli, tak jak to jest w innych sytuacjach, np. przy przymusowej sprzedaży lokalu. W takich przypadkach decyzje właścicieli pozwalają zarządowi wykonywać czynności wykraczające poza zwykły zakres zarządu nieruchomością wspólną – tłumaczy Grzegorz Abramek, radca prawny, zarządca nieruchomości, zastępca prezesa Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

Jego zdaniem w przypadku rękojmi powinno być podobnie: właściciele podejmują uchwałę, a zarząd wykonuje pełne przysługujące wspólnocie uprawnienia i składa oświadczenia w imieniu wszystkich właścicieli.