Ministerstwo Turystyki i Sportu chce ucywilizować rynek najmu krótkoterminowego. W tym celu przygotowało projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, którego konsultacje zakończyły się 22 stycznia.

Organizacje branżowe, inwestorzy i prawnicy zwracają uwagę na poważne błędy w propozycjach przygotowanych przez resort. Ich zdaniem projektowane rozwiązania nie tyle uderzą w szarą strefę, w której działa wiele firm z tej branży, co w uczciwych przedsiębiorców oferujących lokale na krótki termin.

Brak wymogów dla najmu krótkoterminowego

Zarówno Stowarzyszenie Mieszkanicznik, jak i Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK) nie zostawiają suchej nitki na projekcie. Brakuje im przede wszystkim jasnych wymagań dla obiektów najmu krótkoterminowego.

- Operatorzy najmu krótkoterminowego, zgodnie z zapisami projektowanej ustawy, będą musieli złożyć oświadczenie o spełnianiu wymagań stawianych ich obiektom podczas rejestracji swoich obiektów w CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych – red.). Tych wymagań nigdy i nigdzie nie określono– tłumaczy Grzegorz Żurawski, prezes PSWK.

Okazuje się bowiem, że w obowiązujących przepisach po prostu nie ma katalogu minimalnych wymagań dla najmu krótkoterminowego. Załącznik nr 7 do rozporządzenia w sprawie obiektów hotelarskich (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2166) w ogóle tego nie reguluje. Dlatego organizacje branżowe postulują, żeby jeszcze przed wejściem ustawy w życie znowelizować rozporządzenie i stworzyć minimalne wymagania dla najmu krótkoterminowego.

- Projekt pozwala gminom kontrolować, czy dany obiekt spełnia wymagania. Nie będą jednak wiedziały, co mają sprawdzać. Już teraz przy rejestracji obiektów sprawia im to problemy, ponieważ odpowiedzialność za weryfikację wymagań spada na urzędników. Po zmianach odpowiedzialność ma przejąć operator. Tyle że nadal nie będzie jasne, do czego dokładnie się zobowiązuje. A mimo to grozić mu będą kary za złożenie fałszywego oświadczenia i dotkliwe kary finansowe za niespełnianie wymagań, których nikt wcześniej jasno nie opisał – zwraca uwagę Grzegorz Żurawski.

Projekt przyznaje też gminom kompetencje do tworzenia stref całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego. Wśród ekspertów zastrzeżenia budzi to, że zostało ono przyznane samorządom bez jasno określonych kryteriów merytorycznych jego wprowadzenia.

Szara strefa będzie dalej kwitła

Projekt ustawy przewiduje powołanie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Będą do niego trafiały wszystkie obiekty przeznaczone na najem krótkoterminowy, a każdy z nich otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny. Bez tego numeru nie będzie można ogłaszać mieszkania ani w internecie, ani na platformach rezerwacyjnych. Ale tylko teoretycznie.

- Problem w tym, że projekt ustawy wprowadza obowiązek posługiwania się numerem z CWTON na platformach, które pośredniczą w najmie krótkoterminowym. Odwołuje się przy tym do unijnej definicji „platformy internetowej” z aktu o usługach cyfrowych. Jednocześnie jednak projektodawcy zawężają ją tylko do platform, które umożliwiają klientom zawieranie na odległość umów na usługi hotelarskie w obiektach noclegowych – tłumaczy prezes PSWK.

W jego opinii to problem, gdyż nie wszystkie platformy działające na rynku najmu krótkoterminowego faktycznie pośredniczą w zawieraniu umów. Część z nich to zwykłe platformy reklamowe, które umożliwiają jedynie zamieszczenie ogłoszenia informującego o możliwości wynajmu lokalu. Nie biorą udziału w procesie rezerwacji ani zawierania umowy.

- I to właśnie one są dziś powszechnie wykorzystywane przez szarą strefę. Ogłoszenia są tam publikowane bez żadnej kontroli, bez numerów rejestrowych i bez realnej możliwości weryfikacji, czy dany obiekt działa legalnie – ostrzega prezes PSWK.

Zdaniem Grzegorza Żurawskiego projekt powinien zawierać definicję oferty usługi hotelarskiej, a za jejbez podania numeru z CWTON powinny grozić wysokie kary finansowe.

Nieżyciowe przepisy przeciwpożarowe

Duże kontrowersje wywołują propozycje dotyczące wymogów przeciwpożarowych dla budynków, w których wynajmuje się na krótkie pobyty więcej niż 6 lokali. Mają one odpowiadać standardom obowiązującym w budynkach zamieszkania zbiorowego, czyli w hotelach. Eksperci zgodnie uważają, że takie wymagania będą zbyt wyśrubowane dla branży, oderwane od życia i przez nie na masową skalę zaczną znikać mieszkania przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy.

Wprowadzenie sztywnego limitu lokali pod najem krótkoterminowy, oderwanego od wielkości obiektu, w którym się one znajdują, krytykuje dr Agnieszka Grabowska-Toś wspólniczka zarządzająca w kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

- Sześć lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy w małym budynku może stanowić 70 proc. wszystkich mieszkań, a w dużym zaledwie kilka procent.Takie rozwiązanie spowoduje, że możliwość prowadzenia działalności polegającej na świadczeniu w konkretnym mieszkaniu usług hotelarskich zależeć będzie od tego, czy sąsiedzi „nie wyczerpali” już wcześniej ustalonego w ustawie limitu. Decydować więc będzie zasada kto pierwszy ten lepszy, a to rodzi poważne zastrzeżenia z punktu widzenia zasady proporcjonalności – uważa prawniczka.

Z kolei Michał Zduńczyk, prezes stowarzyszenia Mieszkanicznik, zwraca uwagę, że pożar w budynku z sześcioma lokalami nie różni się od pożaru w takim, w którym jest ich siedem. Takie zapisy nie mają więc sensu i nie poprawiają bezpieczeństwa. Co więcej, lokale przeznaczone na krótki najem często mają wysoki standard, są dobrze wyposażone, także w monitoring, więc w praktyce bywają bezpieczniejsze niż przeciętne mieszkania.

Natomiast w opinii Bartosza Gussa, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wprowadzenie limitu 6 mieszkań znacząco zmniejszyłoby liczbę dostępnych miejsc noclegowych.

- Najem krótkoterminowy często stanowi tańszą alternatywę dla hoteli, umożliwiając turystom przystępne cenowo zakwaterowanie, zwiększając dostępność noclegów w atrakcyjnych lokalizacjach. Zaproponowany limit faworyzowałby natomiast obiekty hotelowe kosztem innych form zakwaterowania – uważa Bartosz Guss.

To jednak nie jedyny problem. Większość budynków w centrach miast, w tym zabytkowe kamienice, które dziś wykorzystywane są w całości, czy w znacznej części na wynajem krótkoterminowy, fizycznie nie spełnia nowoczesnych norm technicznych przewidzianych dla hoteli.

- Narzucenie tym obiektom wymogów ochrony przeciwpożarowej właściwych dla budynków zamieszkania zbiorowego po przekroczeniu liczby 6 wynajmowanych krótkoterminowo lokali, bez jednoczesnego umożliwienia stosowania rozwiązań zamiennych lub odstępstw uzgadnianych z komendantem wojewódzkim Straży Pożarnej, de facto oznacza natychmiastową likwidację legalnej działalności w tych miejscach – zauważa mec. Agnieszka Grabowska-Toś.

W opinii ekspertki takie rozwiązanie nie poprawi realnego bezpieczeństwa osób użytkujących budynek z wynajmowanymi krótkoterminowo lokalami. Stworzy natomiast barierę techniczną, której nie da się pokonać bez kosztownych i często niemożliwych do przeprowadzenia bez konieczności dokonania ingerencji w konstrukcję budynków.

Etap legislacyjny

Projekt po uzgodnieniach, konsultacjach publicznych i opiniowaniu