Projekt ustawy, która ma uregulować najem krótkoterminowy, czeka na wpis do wykazu prac legislacyjnych rządu.

- Prace co do koncepcji są zakończone. Koniec z czekaniem. Rozpoczynamy prace legislacyjne – powiedział na posiedzeniu sejmowej podkomisji stałej ds. turystyki wiceminister Ireneusz Raś.

Ustawa powinna wejść w życie najpóźniej do 20 maja 2026 roku. Do tego czasu, zgodnie z unijnym rozporządzeniem 2024/1028 w sprawie gromadzenia i upowszechniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego, każdy kraj musi uruchomić system teleinformatyczny do rejestracji wynajmujących na doby domy i mieszkania. Bez rejestracji wynajmujący nie będą mogli zamieszczać swych ofert na platformach takich, jak Booking czy Airbnb.

Rejestr będzie tylko jednym z elementów przygotowywanej ustawy. Zakres regulacji najmu krótkoterminowego ma być dużo większy, ale wejście w życie przynajmniej części z nich resort chce odłożyć w czasie. Tak prawdopodobnie będzie w przypadku prawa gmin do wyznaczania stref zakazu wynajmowania lokali na doby. Taką możliwość samorządy mają dostać dopiero od 2029 roku.

- Dajemy te trzy lata. Chcemy, żeby się to wszystko ułożyło. Nie wiemy, czy ci, którzy czerpią zyski z najmu krótkoterminowego, nie przejdą po wejściu w życie nowych przepisów do najmu długoterminowego – mówił minister Ireneusz Raś.

- Nie chcemy, żeby właściciele tych mieszkań byli za bardzo spychani do kąta. Szanujemy ich własność i chcemy ten szacunek okazać w tych regulacjach – dodał wiceszef resortu sportu i turystyki.

Trzy lata bez restrykcji w formie stref zakazanych dla najmu krótkoterminowego w miastach

Innymi słowy, wygląda na to, że ministerstwo liczy, iż projektowane regulacje zniechęcą część wynajmujących na doby do tej działalności, przez co ubędzie takich lokali bez wprowadzania formalnego zakazu. Powodów tego może być kilka. Wpis do rejestru powinien wymusić wyjście z „szarej strefy”. Każdy, kto się w nim zarejestruje, dostanie numer identyfikacyjny. Za łamanie przepisów ministerstwo przewiduje karę zawieszenia działalności na rok. Każdy obiekt, w którym będzie prowadzony wynajem na doby, będzie musiał obowiązkowo przyjąć regulamin korzystania z niego, z informacją o obligatoryjnej ciszy nocnej i czynnym całą dobę numerem telefonu do obsługującego najem. Na zewnątrz lokalu czy budynku będzie musiała być zamieszczona informacja, że jest tam prowadzony najem krótkoterminowy. Resort chce też narzucić minimalny standard takich lokali.

Czy odroczenie do 2029 r. możliwości wprowadzania stref zakazu to dobry krok?

W ocenie Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, nie potrzebujemy trzech lat od przyjęcia ustawy, żeby zobaczyć, jak wpłynie to na rynek, bo to już jesteśmy w stanie dziś przewidzieć.

- Taki test rynek najmu mieszkań już przeszedł w pandemii, gdy lockdown zatrzymał nas w domach. Obserwowaliśmy wtedy, że spora część właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby zaczęła oferować je na najem długoterminowy, ale wielu się to nie udało – mówi ekspertka Otodom.

Co do zasady są to mieszkania w dobrych lokalizacjach i lepszym standardzie niż przeciętna tych wynajmowanych długoterminowo, stąd ich właściciele oczekiwali wyższych cen. Ponieważ trudno było znaleźć klientów, decydowali się wystawić swoje mieszkania na sprzedaż.

- I taki będzie efekt wprowadzenia stref zakazu najmu krótkoterminowego, a nawet już samej ich zapowiedzi. Pytanie, kiedy zapadną te decyzje. Część właścicieli może jeszcze chcieć przez rok, dwa wynajmować mieszkania na doby, a dla stałych mieszkańców tych budynków, dla których takie sąsiedztwo bywa dokuczliwe, to jest bardzo zła informacja. Jak również dla gmin, które chciałyby reagować już teraz, a nie najwcześniej za 4 lata – dodaje dyr. Kuniewicz.

Potwierdza to Michał Cyrankiewicz-Gortyński, koordynator komisji i zespołów Unii Metropolii Polskich, która niedawno wzywała ministerstwo do przyspieszenia prac nad projektem.

- Rok 2029 to bardzo odległa przyszłość. Miasta takie jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, w których oferta najmu mieszkań na doby jest duża, mierzą się już od pewnego czasu z konsekwencjami tego zjawiska i zabiegają od dawna o prawo do wprowadzania lokalnych regulacji. Zwłaszcza że nikt nie wprowadzałby stref zakazu z dnia na dzień. Bierzemy też pod uwagę interes właścicieli mieszkań oferujących najem krótkoterminowy. Dlatego gminy, które zdecydowałyby się na wprowadzenie stref zakazu, chciałyby z wyprzedzeniem o tym uprzedzić – mówi ekspert UMP.

Michał Cyrankiewicz-Gortyński dodaje, że przyjęcie tak odległego terminu wiąże się z jeszcze jednym ryzykiem. Mianowicie przypadnie on na kolejną kadencję parlamentu. Nie ma pewności, czy rządzący w 2029 roku nie będą chcieli tego prawa samorządom odebrać.

Zakaz wynajmu mieszkań na doby trzeba przemyśleć

Natomiast w ocenie Magdaleny Czarzyńskiej-Jachim, prezydentki Sopotu, który nie jest w UMP, odłożenie w czasie możliwości wprowadzenia stref zakazów najmu krótkoterminowego jest zasadne.

- Regulacje dotyczące odpowiedzialności właścicieli lokali, np. możliwości zawieszenia działalności w przypadku problemów generowanych przez gości, powinny zostać wprowadzone jak najszybciej, bo tego oczekują nasi mieszkańcy. Natomiast kwestie związane z wykluczaniem pewnych stref miasta czy wprowadzaniem limitów wymagają analizy, bo każde miasto ma swoją specyfikę. Odłożenie w czasie i przygotowanie się do wprowadzenia tych rozwiązań tak, żeby były skuteczne, jest zasadne – uważa Magdalena Czarzyńska-Jachim.

Rynek wynajmu mieszkań już się reguluje sam

Prace nad projektem uważnie śledzi branża najmu krótkoterminowego. Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl, największego w Polsce operatora zarządzającego lokalami na wynajem krótkoterminowy, dobrze przyjmuje zapowiedź uregulowania tego rynku, byle, jak zastrzega, zostało to zrobione z głową.

- Najtrudniejsze będzie wprowadzenie stref zakazu najmu krótkoterminowego. Wydaje mi się, że najlepszym wyjściem byłoby ograniczenie liczby licencji czy też zgód na prowadzenie najmu w danej lokalizacji. Ustanawianie, na wzór Berlina, liczby dni w roku, w którym mieszkanie może być wynajmowane na doby nie sprawdziło się tam. Rezultatem jest ograniczenie liczby mieszkań wynajmowanych na doby i długoterminowo – mówi prezesKrzyżanowski.

Zwraca też uwagę, że już w tej chwili prawo popytu i podaży reguluje ten rynek. Mamy nadpodaż mieszkań wynajmowanych na doby. Są lokalizacje, gdzie można jeszcze osiągnąć dochód wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego, i takie, gdzie to się wyrównało. Bronią się mieszkania w najlepszych lokalizacjach i standardzie. Takie, które nie były długo odświeżane, nie znajdują chętnych.

- Spodziewam się, że wprowadzenie regulacji najmu krótkoterminowego przyczyni się raczej do zwiększenia podaży mieszkań na rynku najmu długoterminowego, niż ich wyprzedaży – ocenia ekspert.