Zmiany w zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi. Będą nowe przepisy

We wspólnotach mieszkaniowych szykują się spore zmiany. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali. To będzie pierwsza tak duża zmiana od wejścia w życie tej ustawy, czyli od 30 lat.

Definicja wspólnoty mieszkaniowej

W projekcie proponuje się zmianę definicji wspólnoty. Zgodnie z nią będzie to jednostka bez osobowości prawnej, ale mająca zdolność prawną na mocy ustawy. Oznacza to, że wspólnota będzie mogła mieć własny majątek, oddzielny od majątków właścicieli mieszkań, a także nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.

Obecnie status cywilnoprawny wspólnoty określa się pośrednio, stosując art. 331 par. 1 kodeksu cywilnego, który mówi, że jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, podlegają odpowiednio przepisom o osobach prawnych. To jednak nie rozstrzyga w pełni kwestii podmiotowości wspólnoty. W doktrynie przeważa pogląd, że wspólnota jej nie posiada.

Natomiast prawo wspólnoty do posiadania własnego majątku wynika przede wszystkim z orzecznictwa Sądu Najwyższego, a w szczególności z uchwały z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07). Zgodnie z nią wspólnota, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki związane ze swoim majątkiem, który służy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W praktyce chodzi tu przede wszystkim o środki z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali oraz umowy zawierane przez wspólnotę. Celem projektu jest przeniesienie tego poglądu do ustawy, aby tak jak w przypadku podmiotowości wspólnoty, jednoznacznie określić jej status i zapewnić pewność obrotu gospodarczego, w którym takie podmioty uczestniczą.

Proponuje się również, aby wspólnota miała prawo samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi związanych z wadami nieruchomości wspólnej, bez konieczności przenoszenia uprawnień od właścicieli lokali. Obecnie uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują właścicielom lokali, ponieważ to oni zawierają umowę nabycia lokalu a wraz z nim udział w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z orzecznictwem SN, tylko właściciel lokalu może wytoczyć powództwo z tytułu rękojmi, a wspólnota może działać dopiero wtedy, gdy właściciele przeniosą na nią te uprawnienia poprzez cesję. Taka cesja wymaga wcześniejszej zgody wszystkich właścicieli wyrażonej w uchwale. W praktyce nie zawsze taka zgoda jest udzielana, dlatego wspólnota często nie może odzyskać pełnego odszkodowania za wady i usterki części wspólnych budynku.

Balkony, loggie, zaliczki

Projekt zmieni definicję nieruchomości wspólnej. Częścią niej będą również elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Chodzi o dźwigary, płytę balkonową z izolacją, balustradą i inne fragmenty balkonu wchodzące w skład elewacji budynku. Dzięki temu znikną wątpliwości co do tego, kto odpowiada za ich utrzymanie w dobrym stanie i remont. Natomiast właściciel lokalu będzie miał wyłączne prawo do wewnętrznej przestrzeni balkonu. Dziś na tym tle dochodzi do sporów.

Resort rozwoju proponuje również, aby wspólnota mogła podwyższać zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w przypadku wszystkich lokali, jeśli sposób korzystania z nich powoduje zwiększone koszty utrzymania wspólnej nieruchomości i da się to udokumentować w kalkulacji kosztów przygotowanej przez zarząd lub zarządcę. Obecnie takie podwyżki wolno wprowadzić tylko w wypadku lokali użytkowych i tylko wtedy, gdy korzystanie z nich faktycznie generuje wyższe koszty dla wspólnoty.

W praktyce jednak status lokalu często nie odpowiada jego faktycznemu przeznaczeniu – mieszkalne lokale mogą być wykorzystywane do działalności zarobkowej, co również zwiększa koszty utrzymania części wspólnych. Dlatego projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczek także dla właścicieli lokali mieszkalnych przy zachowaniu zasady, że to wspólnota musi wykazać związek między sposobem użytkowania lokalu a wyższymi kosztami. Każda uchwała wspólnoty podwyższająca opłaty dla wybranych lokali będzie musiała być oparta na przygotowanej przez zarząd lub zarządcę kalkulacji kosztów, która uzasadnia taką decyzję.

Wymiana ciepłomierzy i wodomierzy

Do kosztów związanych z nieruchomością wspólną będą zaliczane także wydatki na urządzenia pomiarowe, takie jak ciepłomierze, wodomierze czy podzielniki ciepła. Oznacza to, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności takie jak: montaż, wymiana, legalizacja, konserwacja i naprawy, będą należały do wspólnoty. Obecnie przepisy nie regulują tej kwestii wprost, a status własnościowy tych urządzeń określa się w regulaminie rozliczeń mediów.

W projekcie proponuje się wprowadzić zasadę, że zaliczki na media i opłatę za wywóz śmieci uiszcza się do 10. dnia każdego miesiąca. Obecnie taki obowiązek dotyczy tylko opłat związanych z zarządem nieruchomością, a przy mediach zależy to od regulaminu wspólnoty, który czasem może być kwestionowany w sądzie. Dzięki tej zmianie wspólnoty mają mieć pewność, że mają pieniądze na czas, żeby dokonać opłat, co zapewni ciągłość ich dostaw.

Czynności zwykłego zarządu

W ustawie o własności lokalu pojawi się też definicja „czynności zwykłego zarządu”. Chodzi o sprawy, które zarząd lub zarządca wspólnoty może załatwiać samodzielnie, bez głosowania właścicieli lokali. Będą to bieżące sprawy związane z normalnym użytkowaniem nieruchomości wspólnej i utrzymaniem jej w dobrym stanie zgodnie z jej przeznaczeniem. Obecnie wspólnoty posiłkują się w tym zakresie przepisami k.c. Nie zawsze wiadomo, kto ma prawo podjąć daną decyzję, co często prowadzi do sporów między zarządem a właścicielami mieszkań.

Etap legislacyjny

Projekt skierowany do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania