Do łask wrócić ma prawo użytkowania wieczystego. Resort rozwoju chce, by można było je ponownie ustanawiać. Przez długie lata przekonywano, że jest to relikt PRL i dążono do jego likwidacji.

Spotkałem się z określeniem „relikt PRL-u” i z przykrością muszę nazwać osoby posługujące się takim określeniem analfabetami prawnymi. Prawo odpowiadające treścią użytkowaniu wieczystemu znane jest od czasów prawa rzymskiego, a różne jego formy przeżywają rozkwit na całym świecie. Niemieckie prawo zabudowy, angielskie leasehold czy francuskie bail emphyteotique dają inwestorom prawo zabudowy nieruchomości i korzystania z niej bez konieczności jej zakupu.Chcemy, by tak było również w Polsce – by społeczni inwestorzy mieszkaniowi nie musieli ponosić kosztu zakupu nieruchomości, a samorząd pozostawał właścicielem gruntu i miał wpływ na to, co na tej nieruchomości powstaje.

Dlatego planujemy przywrócić możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, czyli znieść zakaz niesłusznie wprowadzony kilka lat temu. Z użytkowania będą mogły korzystać np. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), spółdzielnie mieszkaniowe, uczelnie wyższe, organizacje pozarządowe oraz same gminy.

Mieszkań w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste nie będzie można wykupić, ani też ustanowić udziałów w prawie użytkowania wieczystego i przyporządkować ich do poszczególnych lokali. Będą to mieszkania przeznaczone wyłącznie na wynajem.

Rozumiem, że deweloperzy nie będą mogli skorzystać z tego rozwiązania?

Czystą formą prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich jest inwestycja na nieruchomości stanowiącej własność. W przeszłości sprzedaż mieszkań z udziałem w prawie użytkowania wieczystego stała się źródłem konfliktów na linii samorząd – nabywca lokalu z uwagi na rosnące wraz z wartością gruntu corocznymi obciążeniami z tytułu opłat oraz brak świadomości kupujących o treści ich prawa. Projektowana treść przesądza, że na użytkowaniu wieczystym nie będzie można wyodrębnić prawa własności oraz nie będzie mogło być zbywane w udziałach, stąd w naturalny sposób prawo to nie będzie dotyczyło deweloperów.

A na czyich gruntach będzie można ustanawiać prawo użytkowania wieczystego? Gminy raczej nie mają ich już wiele, bo kilka lat temu doszło do masowych uwłaszczeń.

Ustanowienie użytkowania będzie możliwe na gruntach samorządów i Skarbu Państwa. Te pierwsze będą miały przy zmienionej formule pewność, że mieszkania powstałe na tych działkach nie zostaną przekształcone we własność, co może je skłonić do korzystania z tego prawa. W rządowym procesie legislacyjnym jest także projekt ustawy pozwalający kierować pod potrzeby budownictwa społecznego grunty Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa czy jednoosobowych spółek SP.

Mechanizm proponowanej ustawy przewiduje, że w ciągu trzech miesięcy od jej wejścia w życie wszystkie te podmioty przygotują rejestr gruntów, wskazując te, które nie są wykorzystywane do prowadzenia podstawowej działalności spółek.

Minister właściwy do spraw budownictwa (w naszym przypadku: minister finansów i gospodarki) będzie mógł w trybie decyzji administracyjnej przejąć taki grunt i przeznaczyć go na cele budownictwa społecznego gminie, a ta już zdecyduje, czy chce zbudować na niej mieszkania komunalne czy ustanowić prawo użytkowania wieczystego na rzecz TBS-u/SIM-u czy spółdzielni mieszkaniowej.

Skoro więc resort stawia na budownictwo społeczne, to dlaczego państwowy bank ziemi, jakim jest Krajowy Zasób Nieruchomości, jest wciąż w gestii Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej? Brak w tym nie tylko logiki, ale i merytorycznego uzasadnienia.

Mamy świadomość, że Krajowy Zasób Nieruchomości został przeniesiony do Ministerstwa Funduszy z powodów politycznych – nie przez naszą ekipę, lecz przez poprzednią. Uważam, że nie było to w pełni rozsądne. Zamiast jednak toczyć w tym obszarze jałowe dyskusje, skupiamy się na pracy. KZN dobrze realizuje swoje zadania przekazując grunty do Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych i tworząc z Ministerstwem Funduszy i Rozwoju Regionalnego innowacyjne projekty wspierające zrównoważony rozwój kraju. Nasz resort, czyli MRiT, skupia się na tworzeniu ram prawnych, finansowych i materialnych dla wszystkich form mieszkalnictwa – od wspomaganego i socjalnego, przez komunalne i społeczne po spółdzielcze i własnościowe.Ludzie oczekują od nas zwiększenia dostępności mieszkań, a nie sporów o kompetencje.

Czy Krajowy Zasób Nieruchomości dysponuje aktualnie gruntami PKP czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa?

Tak, w zarządzie KZN są dziś działki, które zostały tej instytucji przekazane przez KOWR czy Agencję Mienia Wojskowego, ale według mojej wiedzy KZN-owi niestety nie udało się pozyskać gruntów od PKP. To właśnie dlatego MRiT przygotowuje przepisy, które udrożnią proces pozyskiwania działek inwestycyjnych pod budownictwo społeczne, które są dziś własnością spółek SP.

Resort rozwoju stawia na rozwój SIM, planuje kumulować grunty państwowe, a KZN robi dokładnie to samo.

Zadania resortu rozwoju i technologii są znacznie szersze, a w obszarze gospodarki nieruchomościami minister właściwy do spraw budownictwa od lat odpowiada m.in. za gospodarowanie nieruchomościami SP na potrzeby centralnych organów władzy publicznej czy doposażanie państwowych osób prawnych. KZN jest wykorzystywany głównie do realizacji polityki regionalnej. Każdy robi swoje wspierając się wzajemnie.

Wróćmy do użytkowania wieczystego. Czyli rozumiem, że resort wycofuje się z tej części reformy prawa użytkowania wieczystego, która dotyczy przekształcenia tego prawa we własność w stosunku do gruntów komercyjnych.

Nie. Teraz będziemy ustalać nowe zasady ustanawiania prawa użytkowania wieczystego dla mieszkaniówki. Nie wycofujemy się z tych przepisów, które już obowiązują. Na starych zasadach przekształcenia nadal będą możliwe.

A czy nie obawia się pan, że będzie jak zawsze? Po kilku latach inni politycy zaproponują wprowadzenie możliwości wykupu i będziemy mieli kolejną reformę uwłaszczeniową.

Te obawy oczywiście istnieją. Dlatego użytkowanie wieczyste w nowej odsłonie nie będzie miało cech, które stały się grabarzem tego prawa. Nie będzie można ustanowić w budynku wybudowanym na nim odrębnego prawa własności, zbywać tego prawa w udziałach, a finansowanie inwestycji mieszkaniowych na takich gruntach ze środków publicznych uniemożliwiać będzie faktycznie nabycie takich mieszkań. Przede wszystkim zależy nam na rozwoju zasobów publicznych pod najem, a nie na tym, by za kilka lat po raz kolejny uwłaszczyli się na nim najemcy. Ponadto wykup takich lokali nie będzie kalkulował się finansowo. Zresztą, tak jest już dziś.

Obecnie przepisy umożliwiają wyodrębnienie lokali na własność w zasobach społecznych, czyli m.in. w systemie TBS/SIM, po upływie 25 lat. Każde z tych mieszkań jest bowiem finansowane dwoma instrumentami: bezzwrotnym (grantowym) oraz zwrotnym, w ramach tańszego finansowania udzielanego przez BGK. Ten pierwszy instrument zakłada 25-letni zakaz zbywania mieszkań.

System, który obecnie funkcjonuje, powoduje też, że po upływie tych 25 lat lokator ma prawo zwrócić się do TBS-u/SIM-u z wnioskiem o podpisanie umowy najmu z dojściem do własności. W takiej umowie określa się wartość rynkową lokalu oraz okres spłaty, przy czym wycena lokalu dotyczy wartości z dnia podpisania umowy. Od tej kwoty odejmuje się wartość zwaloryzowanej partycypacji w kosztach budowy, którą najemca wpłaca jeszcze przed wprowadzeniem się do mieszkania.

W dużym uproszczeniu oznacza to, że lokator po 25 latach mieszkania w TBS-ie/SIM-ie musiałby zapłacić za mieszkanie – w zależności od tego, jaka była wartość partycypacji, którą wpłacił na początku – od 70 do nawet 90 proc. wartości rynkowej. Czy mu się to opłaca? Absolutnie nie. W tym systemie, nawet w nowym, zmienionym, uwzględniając przeszkody związane z użytkowaniem wieczystym, przepisy finansowe w praktyce uniemożliwiają zbycie mieszkań lub skutecznie zniechęcają do tego.

Jeżeli chodzi o tzw. stary zasób TBS, to nie sprzedano więcej niż 30 mieszkań sfinansowanych z kredytu udzielonego w ramach nieistniejącego już Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Warto dodać, że sprzedaż każdorazowo wymaga zgody zgromadzenia wspólników spółki, a te z oczywistych względów takiej zgody nie udzielają.

Z użytkowaniem wieczystym zawsze były problemy, a aktualizacje opłat potrafiły sięgać kilkudziesięciu procent. Takie mieszkania będą drogie w utrzymaniu. Czy pan się tego nie obawia?

Proponujemy, aby obowiązkowe aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego odbywały się nie co trzy lata, lecz co rok. Punktem odniesienia będzie roczny wzrost średniej ceny nieruchomości podawany przez urząd statystyczny, zamiast konieczności każdorazowej wyceny nieruchomości, co było dużym utrudnieniem.

Do tej pory użytkowanie wieczyste obejmowało wiele udziałów, więc aktualizacja musiała uwzględniać każdy z nich. Teraz takiego problemu nie będzie, ponieważ opłata będzie dotyczyć tylko jednego podmiotu, np. spółdzielni mieszkaniowej lub TBS/SIM.

Tak jak wcześniej, roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego wzrośnie o określony procent odpowiadający wzrostowi średnich cen nieruchomości. Dodatkowo wprowadzamy nowy cel użytkowania wieczystego – cel społecznego budownictwa mieszkaniowego – z niższą opłatą początkową wynoszącą maksymalnie 10 proc. wartości gruntu. Co najważniejsze, stawka opłaty rocznej dla tego celu wyniesie tylko 0,3 proc. wartości działki, w porównaniu do dotychczasowej 1-proc. stawki, co oznaczać będzie znaczną ulgę dla jej użytkowników, czyli społecznych inwestorów mieszkaniowych.

Mieszkań społecznych nie buduje się w Polsce dużo. Myśli pan, że teraz to zmieni?Czy będzie podobnie jak z programem „Mieszkanie Plus” autorstwa PiS-u, w ramach którego miało powstać 100 tys. mieszkań rocznie, mieszkań nie ma, a dziś już mało kto o tym programie pamięta?

Nigdy w Polsce nie było tyle pieniędzy na budownictwo mieszkaniowe, co teraz. Decyzją ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego mamy rekordowy budżet na mieszkalnictwo – w przyszłym roku ze środków krajowych wyniesie on 6,7 miliarda zł, a razem ze środkami unijnymi sięgnie 8,5 miliarda złotych. To prawdziwa zmiana jakościowa. Te środki w połączeniu z dobrym otoczeniem prawnym, które tworzymy, pozwolą na coroczne kontraktowanie budowy i remontów aż 25 tys. mieszkań na dostępny wynajem. Gdy zestawimy to z liczbą 124 tys. lokali oddanych w 2024 roku przez inwestorów prywatnych w zabudowie wielorodzinnej, to musimy uczciwie stwierdzić, że dobrze to wygląda. Z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć, że to będzie pierwsza ekipa rządowa, która dzięki mądrym decyzjom będzie mogła chwalić się sukcesami w obszarze polityki mieszkaniowej.

Rozmawiała Renata Krupa – Dąbrowska