Wycena i prezentacja inwestycji według nowych wytycznych KSR

Tak jak w przypadku innych aktywów również tutaj obowiązuje zasada, że wybrany model wyceny – model kosztu albo model wartości godziwej – musi zostać wskazany w dokumentacji zasad (polityki) rachunkowości. Decyzję w tym zakresie podejmuje kierownik jednostki, kierując się przede wszystkim:

• potrzebami interesariuszy jednostki,
• możliwościami uzyskania wiarygodnych danych dotyczących wartości tych aktywów na każdy dzień bilansowy.

Zasadą jest, że jeżeli jednostka posiada więcej niż jeden obiekt inwentarzowy zakwalifikowany do inwestycji w nieruchomości, to do wszystkich takich obiektów stosuje ten sam model wyceny. Analogiczne rozwiązanie dotyczy inwestycji w WNiP.

Wybór modelu wyceny dla inwestycji w nieruchomości jest niezależny od modelu stosowanego wobec inwestycji w WNiP. W praktyce rodzi to szereg wątpliwości dotyczących skutków stosowania poszczególnych modeli, dlatego projekt nowego KSR zawiera dodatkowe objaśnienia w tym zakresie.

Wycena inwestycji w nieruchomości lub WNiP według kosztu

Zgodnie z projektowanym KSR jednostki, które w dokumentacji zasad (polityki) rachunkowości przyjęły stosowanie modelu kosztu do wyceny inwestycji w nieruchomości lub WNiP, ujmują te aktywa według cen nabycia, kosztów wytworzenia lub wartości przeszacowanej (z wyłączeniem WNiP), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe oraz o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Takie zasady wyceny uwzględniają regulacje art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1 u.r., a także wyjaśnienia zawarte w KSR nr 11 „Środki trwałe” i w projektowanym KSR „Wartości niematerialne i prawne”. Warto przy tym pamiętać, że – zgodnie z art. 31 ust. 3 u.r. – wartość początkowa środków trwałych oraz dokonane od nich odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe mogą być aktualizowane wyłącznie na podstawie odrębnych przepisów.

W przypadku omawianych aktywów – podobnie jak dla środków trwałych i zwykłych WNiP – jednostka już na dzień ich ujęcia w księgach rachunkowych powinna określić metodę oraz stawkę amortyzacji. Przy wyborze tych parametrów kierownik jednostki powinien w szczególności brać pod uwagę horyzont inwestycyjny oraz sposób, w jaki inwestycja w WNiP generuje korzyści ekonomiczne. Kryteria te różnią się od stosowanych przy amortyzacji środków trwałych i zwykłych WNiP.

Przykład 1

Przykład 2

W wypadku inwestycji okresy oraz stawki amortyzacji podlegają okresowej weryfikacji, co w razie potrzeby skutkuje korektą odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach obrotowych. Wskazówki dotyczące czynników, które należy brać pod uwagę przy ustalaniu czasu i metody amortyzacji, zostały przedstawione w KSR nr 11 „Środki trwałe” (pkt 8.4–8.8). Warto podkreślić, że ocena, czy w danym przypadku wystarczające będzie skrócenie okresu użytkowania, czy też konieczny jest odpis z tytułu utraty wartości, nie jest prosta i wymaga profesjonalnego osądu. Rynek nieruchomości zmienia się bardzo dynamicznie, a pojawiające się nowoczesne rozwiązania technologiczne sprawiają, że okres użytkowania starszych obiektów ulega skróceniu.

Przykład 3

Uwaga! Oczywiście grunty zaliczone do inwestycji nie podlegają amortyzacji. W tym zakresie nie przewidziano wyjątków – nie można bowiem mówić o zużywaniu się gruntu inwestycyjnego, nawet jeśli byłby wykorzystywany np. w działalności wydobywczej prowadzonej metodą odkrywkową.

Projekt KSR podkreśla również, że przejściowy brak korzyści ekonomicznych z inwestycji – wynikający np. z prowadzonych prac konserwacyjnych lub remontowych, a także w okresie poszukiwania najemców, gdy nieruchomość jest dostępna do użytkowania – nie stanowi przesłanki do zaprzestania czy też zawieszenia amortyzacji.

Przykład 4

Jeżeli jednostka dokonuje ulepszenia inwestycji w nieruchomość, powinna zweryfikować okres dalszego czerpania pożytków z tej inwestycji oraz istotną wartość jej pozostałości. W konsekwencji konieczna jest również ponowna ocena stopy i stawki amortyzacji.

Przykład 5

Odpisy amortyzacyjne od inwestycji w nieruchomości oraz WNiP ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat, chyba że odrębne przepisy przewidują inne rozwiązanie. Miejsce ich ujęcia w rachunku zysków i strat zależy jednak od roli, jaką inwestycje pełnią w działalności jednostki. Zagadnienie to omówię w dalszej części opracowania.

Przykład 6

KSR nie reguluje kwestii podatkowych – zostało to wyraźnie zaznaczone we wstępie do standardu. Warto jednak przypomnieć, że w świetle obowiązujących przepisów podatkowych wybór modelu uwzględniającego amortyzację może być korzystny dla niektórych spółek nieruchomościowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa o CIT) kosztem uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, dokonywane zgodnie z art. 16a–16m. W wypadku spółek nieruchomościowych wysokość odpisów dotyczących środków trwałych zaliczonych do grupy 1 klasyfikacji nie może w roku podatkowym przekraczać wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych dokonywanych według przepisów o rachunkowości, które obciążają wynik finansowy jednostki.

Jeżeli jednostka stosuje model wartości godziwej, w rachunkowości nie występują koszty amortyzacji, a tym samym nie ma ich także w ujęciu podatkowym. Nie oznacza to jednak, że zawsze będzie to rozwiązanie mniej korzystne – efekt zależy od wartości nieruchomości, struktury pozostałych kosztów jednostki oraz oczekiwań jej właścicieli.

Uwaga! W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy amortyzacyjne od środków trwałych z grupy 1 KŚT mogą być zaliczane do kosztów podatkowych jedynie do wysokości odpisów dokonanych według przepisów o rachunkowości. Zastosowanie modelu wartości godziwej oznacza brak kosztów amortyzacji zarówno w księgach rachunkowych, jak i w ujęciu podatkowym.

Przykład 7

Przy okazji warto zaznaczyć, że w podatku dochodowym możliwość podwyższenia stawek amortyzacyjnych dla nieruchomości wynika przede wszystkim z art. 16i ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT i dotyczy przypadków, gdy obiekty te są użytkowane w warunkach złych lub pogorszonych.

Pogorszone warunki używania – zgodnie z art. 16i ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o CIT dotyczą sytuacji, gdy budynki i budowle są wykorzystywane pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszone zużycie.

Złe warunki używania – w rozumieniu art. 16i ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o CIT obejmują przypadki, gdy obiekty są narażone na działanie niszczących środków chemicznych, zwłaszcza gdy służą produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących substancji. Dotyczy to także sytuacji, w których budynki znajdują się pod wpływem silnie działających środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów pochodzących z pobliskich obiektów.

Możliwe jest również zastosowanie przyspieszonej amortyzacji w sytuacji, gdy jednostka nabyła nieruchomość używaną, czyli mającą co najmniej pięć lat, albo poniosła nakłady stanowiące co najmniej 30 proc. ceny zakupu w celu dostosowania tej nieruchomości do własnych potrzeb przed jej przyjęciem do użytkowania. Uprawnienie to wynika z art. 16j ustawy o CIT.

W przypadku wyceny nieruchomości według modelu kosztu należy pamiętać o konieczności analizy ich wartości pod kątem utraty wartości. W projekcie KSR dotyczącym inwestycji przypomniano, że przy dokonywaniu odpisów z tego tytułu stosuje się zasady określone w KSR nr 4 „Utrata wartości aktywów”.

Odpisy z tytułu utraty wartości ujmuje się jako pozostałe koszty operacyjne. Natomiast w razie ustąpienia przyczyn, które spowodowały dokonanie odpisu, jego odwrócenie ujmowane jest jako pozostałe przychody operacyjne.

Wycena inwestycji w nieruchomości lub WNiP według wartości godziwej

Jednostki, które po początkowym ujęciu zdecydowały się na model wartości godziwej, wyceniają wszystkie inwestycje w nieruchomości i WNiP w cenie rynkowej lub w inny sposób określonej wartości godziwej. Wyjątkiem są jedynie sytuacje, w których ustalenie wartości godziwej jest niemożliwe – dotyczy to rzadkich przypadków, najczęściej związanych z inwestycjami będącymi w trakcie budowy.

Wycena według wartości godziwej powinna być przeprowadzana nie rzadziej niż na dzień bilansowy. Za jej rzetelność oraz prawidłowość przyjętych założeń odpowiada kierownik jednostki.

Komitet zwrócił uwagę (choć nie wprowadził tego jako obowiązującej reguły), że zgodnie z art. 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości, dokonują tego uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy.

Prawo bilansowe nie wymaga, aby wycena wartości godziwej nieruchomości była obligatoryjnie ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego. W art. 28 ust. 9 u.r. wskazano jedynie, że w przypadku zakładów ubezpieczeń wartość godziwą nieruchomości stanowiących lokaty, których ryzyko ponosi ubezpieczający, określa – co najmniej raz na pięć lat – rzeczoznawca majątkowy. Brak obowiązku ustalania wartości godziwej przez specjalistę (ani co roku, ani co kilka lat) stanowi z jednej strony udogodnienie – nie naraża jednostek na dodatkowe koszty związane z przeprowadzaniem takich wycen i pozwala stosować metody uproszczone, pod warunkiem że ustalane w ten sposób wartości są rzetelne i wiarygodne. Z drugiej strony konieczne jest jednak uświadomienie osobom odpowiedzialnym w jednostce za sprawozdawczość finansową, jak duża odpowiedzialność na nich spoczywa, jeśli nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej, a więc wartości szacowanej.

Założenia przyjmowane do ustalenia wartości godziwej powinny być uzasadnione i sprawdzalne, sposób przeprowadzenia szacunku – jasny, a najważniejsze założenia – ujawniane. Obszar ten jest bowiem szczególnie podatny na błędy i manipulacje. Dlatego jednostki sporządzające sprawozdania finansowe zgodnie z załącznikiem nr 1 do u.r. mają obowiązek ujawnienia – w przypadku gdy składniki aktywów niebędące instrumentami finansowymi wyceniane są według wartości godziwej – istotnych założeń przyjętych do jej ustalenia (jeśli dane przyjęte do wyceny nie pochodzą z aktywnego rynku).

Przykład 8

Ustawa o rachunkowości nie określa sposobu ustalania wartości godziwej, a tym bardziej nie zawiera rozbudowanych wskazań – tak jak MSR 40 i MSSF 13 „Wycena w wartości godziwej” – dotyczących sposobu jej ustalania w zależności od okoliczności. Jest to wartość, która w przypadku budynków musi być oparta na profesjonalnym osądzie i obliczona przy zastosowaniu odpowiedniej metody szacunku.

Kierownik jednostki, jako osoba odpowiedzialna za jej rachunkowość, powinien wybrać te rozwiązania i metody, które zapewniają rzetelność i prawidłowość ustalonych danych.

Przykład 9

W przypadku inwestycji wycenianych według modelu wartości godziwej jednostka powinna stosować procedury aktualizujące zgodnie z KSR nr 4 „Utrata wartości aktywów”. Aktualizacja powinna być przeprowadzana nie rzadziej niż na dzień bilansowy.

Procedury te są kluczowe dla prawidłowego ustalenia wartości aktywów inwestycyjnych wykazywanych w sprawozdawczości finansowej.

Cechą charakterystyczną modelu wartości godziwej jest brak odpisów amortyzacyjnych i umorzeniowych od inwestycji w nieruchomości oraz WNiP. Wszelkie skutki związane z ich zużywaniem się są odzwierciedlane poprzez wycenę do wartości godziwej.

Uwaga! Komitet wskazał w projekcie KSR, że zysk lub strata wynikająca ze zmiany ceny rynkowej bądź innej określonej wartości godziwej inwestycji w nieruchomości lub WNiP ujmowana jest odpowiednio jako pozostałe przychody operacyjne albo pozostałe koszty operacyjne w okresie, w którym nastąpiła zmiana.

Zmiana ta prezentowana jest w rachunku zysków i strat w pozycji „Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych”. KSR podkreślił przy tym, że sposób ujęcia zmian wartości rynkowej lub wartości godziwej nie zależy od sposobu rozliczania przychodów z korzystania z inwestycji w nieruchomości lub WNiP. [ramka 1]

Przykład 10

Zmiany modelu wyceny inwestycji w nieruchomości lub WNiP

KSR w nowym standardzie wskazał również, że w przypadku podjęcia przez kierownika jednostki decyzji o zmianie dotychczas stosowanego modelu wyceny inwestycji w nieruchomości lub WNiP, zmianę tę wprowadza się zgodnie z postanowieniami art. 8 ust. 2 ustawy o rachunkowości oraz uwzględniając wskazania zawarte w KSR nr 7 „Zmiany zasad (polityki) rachunkowości, wartości szacunkowych, poprawianie błędów, zdarzenia następujące po dniu bilansowym – ujęcie i prezentacja”.

W przypadku inwestycji w nieruchomości lub WNiP, podobnie jak w innych sytuacjach, gdy zastosowanie pełnego podejścia retrospektywnego jest praktycznie niewykonalne, jednostka stosuje ograniczone podejście retrospektywne, ujmując skutki zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości jako korektę stanu początkowego odpowiednich składników kapitału (funduszu) własnego możliwie najwcześniejszego roku obrotowego.

Warto także przypomnieć, że jeżeli zastosowanie ograniczonego podejścia retrospektywnego jest również praktycznie niewykonalne, jednostka stosuje podejście prospektywne i odnosi skutki zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości odpowiednio w ciężar lub na dobro wyniku finansowego lub kapitału (funduszu) własnego, jeżeli przepisy o rachunkowości tak stanowią.

Przykład 11

• zaprzestaje dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości,
• ustala cenę rynkową lub inną wartość godziwą tej nieruchomości,
• ujmuje różnicę pomiędzy wartością wykazaną w księgach rachunkowych a ceną rynkową lub inaczej ustaloną wartością godziwą na 1 stycznia 2024 r. jako zysk/stratę z lat ubiegłych.

Ujmowanie przychodów i kosztów

W projektowanym KSR szeroko omówione zostały także zasady wyceny po dniu bilansowym takich inwestycji oraz sposób prezentowania skutków tej wyceny. Okazuje się, iż nie zawsze jest to jasne i oczywiste.

Artykuł 3 ust. 1 pkt 17 u.r. nie wskazuje wprost, że przychody i koszty powstające w związku z utrzymywaniem, obsługą czy wreszcie rozliczeniem rozchodu lub wyceną nieruchomości zaliczanych do inwestycji zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych. Jak przy tym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 32 u.r., przez „pozostałe koszty i przychody operacyjne” rozumie się koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki.

W szczególności są to m.in.:

• koszty i przychody związane ze zbyciem nieruchomości oraz WNiP zaliczonych do inwestycji (lit. b),
• koszty i przychody związane z utrzymywaniem nieruchomości oraz WNiP zaliczonych do inwestycji, w tym z aktualizacją wartości tych inwestycji, a także z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych oraz WNiP, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą (lit. c).

Określenie zawarte w art. 3 ust. 1 pkt 32 u.r., jako że zawiera sformułowanie „w szczególności”, oznacza katalog otwarty, który należy interpretować rozszerzająco.

Jeżeli cechą przychodów i kosztów z tytułu inwestycji w nieruchomości jest spełnienie warunku pośredniego powiązania z działalnością operacyjną, to wskazanie takie prowadzi do wniosku, że należy je zaliczyć do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych.

Gdy jednak model biznesowy jednostki przewiduje prowadzenie działalności produkcyjnej, handlowej lub świadczenie innych usług niż najem, wówczas takie ujęcie i prezentacja są spójne z określeniem, że są to przychody i koszty „związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki”.

Kluczem do rozstrzygnięcia, gdzie w rachunku zysków i strat znajdą odzwierciedlenie korzyści i koszty, jest zatem dogłębna analiza modelu biznesu jednostki.

Przykład 12

Natomiast w przypadku jednostek, w których wynajmowanie powierzchni handlowych, biurowych, magazynowych, mieszkalnych czy innych stanowi istotny przedmiot działalności operacyjnej (biznesu), taka prezentacja byłaby niewłaściwa, gdyż wprowadzałaby czytelnika sprawozdania finansowego w błąd. Można by wtedy bowiem odnieść wrażenie, że ustawa, regulując sposób zakwalifikowania przychodów i kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości inwestycyjnych, przesądza o ich pośrednim związku z działalnością operacyjną. A taki pogląd nie jest słuszny. Ustawodawca wskazał bowiem w u.r., którą działalność uznaje za operacyjną, a którą za tylko pośrednio związaną z działalnością operacyjną. Zależy to przecież od modelu biznesowego konkretnej jednostki.

Załączniki nr 1 i 5 do ustawy o rachunkowości wyraźnie wskazują, że w rachunku zysków i strat sporządzanym zgodnie z tymi załącznikami wyodrębnia się poziom „Zysk (strata) ze sprzedaży”. Dopiero ten wynik jest korygowany o pozostałe przychody i koszty operacyjne.

Pozostałe przychody i koszty operacyjne stanowią zatem kategorie uzupełniające wynik podstawowej działalności operacyjnej, które łącznie składają się na wynik działalności operacyjnej (por. zał. nr 1). W pozycjach tych nie powinny więc znajdować się kwoty powstające jako efekt jednej z podstawowych aktywności jednostki.

Przykład 13

W podobny sposób należałoby spojrzeć na koszty. Koszty utrzymywania – w tym ewentualnej amortyzacji – nieruchomości inwestycyjnych, które są pośrednio związane z działalnością operacyjną jednostki, powinny – podobnie jak przychody z nieruchomości inwestycyjnych – być zaliczane (zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c u.r.) do pozostałych kosztów operacyjnych.

Na tym poziomie wyniku operacyjnego są one konfrontowane z przychodami z najmu i innymi pożytkami uzyskiwanymi z takich nieruchomości, co zapewnia tzw. poziomą współmierność wyniku finansowego.

Powyższe oznacza, że przychody i powiązane z nimi koszty dotyczące nieruchomości zaliczonych do inwestycji powinny być w takim wypadku ujmowane i prezentowane jako element „góry” rachunku zysków i strat. [ramka 2]

Przykład 14

W projekcie standardu poświęconego inwestycjom w nieruchomości i WNiP KSR wskazuje również, że jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość, a także jej wyposażenie, to przychody z tego tytułu powinny być prezentowane w tej samej pozycji co przychody z wynajmu nieruchomości. Analogicznie, koszty związane z wyposażeniem – przykładowo amortyzacja tego wyposażenia – są ujmowane w sposób spójny z kosztami dotyczącymi wynajmowanej nieruchomości.

Przykład 15

Sprzedaż aktywów zaliczonych do inwestycji

Podobnie jak w przypadku środków trwałych i „zwykłych” WNiP, przychody z rozchodu inwestycji w nieruchomości lub WNiP oraz koszty związane z tym rozchodem prezentowane są w rachunku zysków i strat jako „Zysk/Strata z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych”. Zasada ta obowiązuje również wówczas, gdy jednostka regularnie dokonuje sprzedaży aktywów zaliczonych do inwestycji, realizując w ten sposób korzyści ekonomiczne – niezależnie od tego, czy najem nieruchomości (udostępnienie WNiP) jest działalnością podstawową, czy działalnością poboczną.

Dodatkowe koszty ponoszone przez jednostkę w związku z rozchodem inwestycji w nieruchomości lub WNiP korygują zysk lub stratę z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych. Mogą to być w szczególności koszty:

• dostosowania obiektu do sprzedaży, które nie stanowią jego ulepszenia,
• przeprowadzenia wycen i ekspertyz niezbędnych do dokonania sprzedaży,
• opłat administracyjnych i notarialnych obciążających jednostkę.

Jeżeli w okresie sprawozdawczym nie zostały osiągnięte przychody z tytułu rozchodu składnika majątkowego, jednostka nie ma prawa odraczać w czasie (aktywować) takich kosztów. Powinna je ująć – zgodnie z zasadą ostrożności – jako pozostałe koszty operacyjne okresu, w którym zostały poniesione.

Przykład 16

Koszty ponoszone w związku z ulepszeniem inwestycji w nieruchomości

Należy również wskazać, że koszty ponoszone w związku z ulepszeniem inwestycji w nieruchomości – zidentyfikowane zgodnie z obowiązującymi zasadami – ujmuje się zgodnie z przyjętym modelem wyceny dla danej nieruchomości. Dokonując oceny, czy poniesione koszty stanowią ulepszenie nieruchomości, czy jedynie pozwalają na dalsze czerpanie z niej pożytków, jednostka kieruje się zasadami określonymi w pkt 7.5–7.27 KSR nr 11 „Środki trwałe”. Nie przewiduje się natomiast możliwości ulepszenia inwestycji w WNiP.

Koszty poniesione w związku z nieruchomością zaliczoną do inwestycji, wycenianą w modelu kosztu, uznaje się za ulepszenie zwiększające jej wartość początkową, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w KSR nr 11 „Środki trwałe”, tj.:

a) przeprowadzane prace lub czynności mają charakter przebudowy, rozbudowy, modernizacji lub rekonstrukcji obiektu inwentarzowego (por. pkt 7.12–7.15 KSR nr 11),

b) w wyniku ww. prac oczekuje się wzrostu wartości użytkowej ulepszonej nieruchomości w stosunku do posiadanej uprzednio wartości użytkowej, tj. stanu nieruchomości sprzed jej ostatniego ulepszenia.

Uwaga! Wzrost wartości użytkowej nieruchomości wymaga odpowiedniego udokumentowania, które wskazuje konkretne cechy wartości użytkowej podlegające zwiększeniu (analogicznie jak w pkt 7.11 KSR nr 11).

W przypadku stosowania modelu kosztu do wyceny inwestycji nakłady poniesione na ulepszenie ujmuje się jako zwiększenie wartości początkowej. Po przyjęciu takiego ulepszenia do użytkowania jednostka dokonuje korekty wartości odpisów amortyzacyjnych, uwzględniając to, w jaki sposób poniesione nakłady wpłynęły na wzrost korzyści wynikających z danego składnika aktywów. Natomiast w przypadku stosowania do wyceny inwestycji modelu wartości godziwej nakłady na ulepszenie ujmowane są jako pozostałe koszty operacyjne. Wzrost wartości użytkowej nieruchomości w wyniku poniesionych kosztów znajduje odzwierciedlenie poprzez zmianę wartości nieruchomości w wyniku wyceny dokonywanej – co najmniej – na dzień bilansowy.

Przykład 17

Przykład 18

Zmiany przeznaczenia

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c u.r. do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych zalicza się m.in. skutki przekwalifikowania nieruchomości ze środków trwałych (oraz WNiP), jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą.

Oznacza to, że w przypadku przekwalifikowania środka trwałego do inwestycji w nieruchomości wycenianych według modelu ceny nabycia różnice wyceny się nie pojawią. Natomiast gdy przekwalifikowanie nieruchomości wiąże się ze zmianą jej wartości na cenę rynkową lub inaczej określoną wartość godziwą, różnice między wartością godziwą a dotychczasową wartością nieruchomości (ustaloną według ceny nabycia, pomniejszonej o umorzenie i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości) ujmuje się odpowiednio jako pozostałe przychody albo pozostałe koszty operacyjne.

Przykład 19

W odwrotnym przypadku, tj. przekwalifikowania nieruchomości inwestycyjnej do środków trwałych, sposób postępowania objaśnia KSR nr 11. Wskazuje on w par. 6.26, że w razie pozyskania środka trwałego na skutek przekwalifikowania z nieruchomości inwestycyjnej wartość początkową takiego środka trwałego stanowi:

• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania, jeżeli zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości jednostka wycenia nieruchomości inwestycyjne według zasad określonych dla środków trwałych. W księgach jednostka ujmuje na kontach „Środki trwałe” i „Umorzenie środków trwałych” odrębnie wartość księgową brutto oraz umorzenie, a także ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości, figurujące dotychczas na kontach „Nieruchomości inwestycyjne” i „Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych”;
• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania, ustalona w wartości godziwej, figurująca dotychczas na koncie „Nieruchomości inwestycyjne”, jeżeli nieruchomość była od początku ujmowana w jednostce jako nieruchomość inwestycyjna i wyceniana w wartości godziwej. Na dzień przekwalifikowania nieruchomość wycenia się w aktualnej wartości godziwej, a różnice z tytułu zmiany wartości rozlicza się zgodnie z zasadami właściwymi dla nieruchomości inwestycyjnych, tj. odnosi na „Pozostałe przychody operacyjne” albo „Pozostałe koszty operacyjne”. Tak ustalona wartość księgowa netto stanowi wartość początkową nieruchomości przyjętej do środków trwałych w wyniku przekwalifikowania;
• wartość księgowa brutto nieruchomości ustalona w momencie jej pozyskania przez jednostkę, pomniejszona o umorzenie za okres od pozyskania nieruchomości do dnia przekwalifikowania oraz o odpisy aktualizujące – jeżeli kiedykolwiek w okresach wcześniejszych składnik majątku był ujęty jako środek trwały, a jednostka, zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości, wycenia nieruchomości inwestycyjne w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia, w której pierwotnie ujęto nieruchomość na koncie „Środki trwałe” (historycznej wartości początkowej), to wartość początkową przekwalifikowanej nieruchomości na dzień przekwalifikowania stanowi cena sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu. Jednocześnie na dzień przekwalifikowania przeprowadza się – zgodnie z KSR nr 4 „Utrata wartości aktywów” – test na utratę wartości środka trwałego, dokonując ewentualnego odpisu aktualizującego w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Różnice między nowo ustaloną wartością netto nieruchomości przekwalifikowanej do środków trwałych a wartością, w której figurowała na koncie „Nieruchomości inwestycyjne”, odnosi się na „Pozostałe przychody operacyjne” lub „Pozostałe koszty operacyjne”. W przypadku „odwrotnego” przekwalifikowania postępuje się zatem w sposób wskazany w KSR nr 11, a powstałe różnice wyceny odnosi się na pozostałe przychody i koszty operacyjne. Oczywiście składnik WNiP może zostać również przekwalifikowany do inwestycji w WNiP wycenianej w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Jednostka na dzień przekwalifikowania wycenia dany składnik w wartości rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej wyłącznie wówczas, gdy istnieje aktywny rynek na tego rodzaju dobra niematerialne i znane są ceny tych dóbr. Osiągnięcie wiarygodnej wyceny w wartości godziwej składnika WNiP bez odniesienia się do aktywnego rynku jest – ze względu na specyfikę tego rodzaju aktywów – praktycznie niemożliwe. Różnicę między wartością księgową netto przekwalifikowanego składnika WNiP a jego wartością rynkową lub inaczej określoną wartością godziwą ujmuje się w „Pozostałych przychodach operacyjnych” albo w „Pozostałych kosztach operacyjnych”.

Inwentaryzacja inwestycji

Projekt nowego KSR przypomina również, iż zgodnie z art. 26 u.r. inwestycje w nieruchomości/WNiP podlegają okresowej inwentaryzacji. Jej głównymi celami są:

a) weryfikacja poprawności danych ewidencji księgowej poprzez ich porównanie ze stanem faktycznym oraz ujęcie wynikających z weryfikacji korekt kosztów i przychodów jednostki,

b) wzmocnienie kontroli wewnętrznej nad majątkiem jednostki,

c) ocena stanu oraz przydatności objętych inwentaryzacją aktywów, co może stanowić przesłankę do dokonania testów na trwałą utratę wartości.

Projekt KSR zwraca uwagę, iż specyfika inwentaryzacji nieruchomości zaliczonych do inwestycji polega na tym, że:

a) inwentaryzację gruntów, praw zaliczonych do inwestycji oraz w sytuacjach, gdy przeprowadzenie spisu z natury z uzasadnionych przyczyn nie było możliwe, przeprowadza się drogą porównania danych ksiąg rachunkowych z odpowiednimi dokumentami i weryfikacji na ostatni dzień każdego roku obrotowego,

b) inwentaryzację pozostałych nieruchomości zaliczonych do inwestycji przeprowadza się drogą spisu z natury raz na cztery lata w dowolnym dniu roku,

c) w przypadkach niewymienionych w pkt a i b inwentaryzację przeprowadza się drogą spisu z natury na ostatni dzień każdego roku obrotowego.

W zakresie przeprowadzania inwentaryzacji inwestycji w nieruchomości, w tym także gruntów i praw zaliczonych do inwestycji, KSR zaleca stosowanie wskazówek zawartych w pkt 10.12–10.17 KSR nr 11 „Środki trwałe”. Z kolei inwentaryzację inwestycji w WNiP przeprowadza się w drodze weryfikacji na ostatni dzień roku obrotowego, zgodnie z art. 26 ust. 1 oraz ust. 3 pkt 1 ustawy. Weryfikacja polega w szczególności na sprawdzeniu, czy jednostka dysponuje dokumentami potwierdzającymi jej tytuł prawny do danego składnika aktywów oraz czy w ciągu okresu sprawozdawczego nastąpiły zmiany w tym zakresie.

Prezentacja informacji

Przepisy prawa bilansowego nie zawierają rozbudowanych wymogów w zakresie ujawniania informacji dotyczących inwestycji w nieruchomości. Lukę tę ma wypełnić nowy standard KSR. We wprowadzeniu do sprawozdania finansowego jednostka powinna ujawnić przyjęte zasady (politykę) rachunkowości stosowane w odniesieniu do inwestycji w nieruchomości oraz inwestycji w wartości niematerialne i prawne, w tym zasady ich amortyzacji.

Uwaga! Zaleca się, aby jednostka jasno wskazała, czy do wyceny wszystkich nieruchomości i WNiP zaliczonych do inwestycji stosuje model wartości godziwej, czy też model kosztu.

Przykład 20

Należy też przypomnieć, iż w rachunku zysków i strat w pozycji „Zysk/strata z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych” wykazuje się różnicę między przychodami z tytułu rozchodu inwestycji w nieruchomości i WNiP, a ich wartością księgową netto powiększoną o koszty związane z rozchodem. Nie dopuszcza się kompensowania wyniku z tytułu rozchodu różnych składników inwestycji wymienionych powyżej.

Część projektu poświęcona prezentacji w sprawozdaniu finansowym jest bardzo szczegółowa. Wskazuje m.in., w których pozycjach należy ujmować koszty amortyzacji. [tabela]

KSR w projekcie wskazał również, iż w rachunku zysków i strat jednostki stosującej model wartości godziwej zysk lub strata wynikająca ze zmiany ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej inwestycji w nieruchomości/WNiP ujmowana jest jako pozostałe przychody operacyjne lub pozostałe koszty operacyjne – w okresie, w którym nastąpiła zmiana. Jest ona prezentowana:

1. W załączniku nr 1:

• zysk jako „Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych”: w poz. D.III wariantu porównawczego oraz w poz. G.III wariantu kalkulacyjnego rachunku zysków i strat,
• strata jako „Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych”: w poz. E.II wariantu porównawczego oraz w poz. H.II wariantu kalkulacyjnego.

2. W załączniku nr 5:

• w przypadku wzrostu wartości niefinansowych aktywów inwestycyjnych jako część pozostałych przychodów operacyjnych w poz. D wariantu porównawczego oraz w poz. F wariantu kalkulacyjnego,
• w przypadku spadku wartości aktywa zaliczonego do inwestycji – jako część pozostałych kosztów operacyjnych w poz. E wariantu porównawczego oraz w poz. G wariantu kalkulacyjnego.

3. W załączniku nr 4 – mikrojednostki nie mogą stosować modelu wartości godziwej.

4. W załączniku nr 6:

• w poz. I „Pozostałe przychody operacyjne” – w przypadku wzrostu wartości,
• w poz. J „Pozostałe koszty operacyjne” – w przypadku spadku wartości.

Ponadto komitet w projekcie standardu wskazał, iż warto też – dokonując prezentacji informacji o nieruchomościach zaliczonych do inwestycji – zadbać o to, aby odbiorcy sprawozdań uzyskali dodatkowe dane pozwalające im właściwie ocenić model biznesu i charakter inwestycji. Należy zatem rozważyć ujawnienie np. takich informacji jak:

a) wartość rynkowa lub inaczej określona wartość godziwa ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w rozdziale VI Standardu dla nieruchomości zaliczonych do inwestycji, w przypadku stosowania przez jednostkę modelu kosztu, jeśli różni się ona w sposób istotny od wykazanej w bilansie wartości księgowej netto,

b) w przypadku stosowania modelu wartości godziwej – wskazanie, czy wartości te wynikają z ekspertyzy wydanej przez niezależnego rzeczoznawcę posiadającego uznawane i odpowiednie kwalifikacje zawodowe, który ostatnio przeprowadzał wyceny nieruchomości lub wartości niematerialnych zaliczonych do inwestycji, np. w podobnej lokalizacji czy zaliczanych do tej samej kategorii (jeśli nie uzyskano takiej ekspertyzy, fakt ten zaleca się ujawnić),

c) wartość początkowa w pełni zamortyzowanych nieruchomości lub WNiP będących nadal w używaniu w przypadku stosowania modelu kosztu,

d) wskazanie przyczyn wpływających na zmiany stóp i stawek amortyzacji, jeśli jednostka wycenia je według modelu kosztu,

e) wskazanie czynników wpływających na trwałą utratę wartości tych aktywów czy też czynników powodujących przerwanie lub zaprzestanie budowy nieruchomości zaliczonych do inwestycji.

W przypadku stosowania wyceny według modelu wartości godziwej warto rozważyć wskazanie, w jakim stopniu wartości te wynikają z ekspertyzy wydanej przez niezależnego rzeczoznawcę posiadającego uznawane i odpowiednie kwalifikacje zawodowe, który ostatnio przeprowadzał wyceny nieruchomości lub wartości niematerialnych zaliczonych do inwestycji, np. w podobnej lokalizacji czy zaliczanych do tej samej kategorii. ©℗