Projekt KSR o inwestycjach w nieruchomości i WNiP – najważniejsze zmiany w sprawozdawczości jednostek

Nowy projekt KSR a dotychczasowe regulacje

Konieczna nowelizacja KSR nr 11 „Środki trwałe”

Komitet Standardów Rachunkowości opublikował projekt nowego standardu dotyczącego inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych (WNiP) o charakterze inwestycyjnym. Dokument ma istotnie zmienić dotychczasową praktykę sprawozdawczą jednostek. Jeżeli zostanie przyjęty w obecnym brzmieniu, konieczna będzie nowelizacja KSR nr 11 „Środki trwałe”.

Dlaczego? Obowiązujący standard przewiduje, że efekty gospodarowania nieruchomościami inwestycyjnymi jednostki zaliczają do przychodów i kosztów pozostałej działalności operacyjnej. Tymczasem nowy projekt uwzględnia sytuacje, w których osiągnięte przychody i poniesione koszty mogą stanowić element podstawowej działalności operacyjnej – np. w przypadku jednostek, dla których nieruchomości inwestycyjne są kluczowym źródłem korzyści ekonomicznych. W praktyce oznacza to, że część jednostek będzie musiała zmienić sposób prezentacji wyników w rachunku zysków i strat, co może istotnie wpłynąć na ocenę ich rentowności.

Ujednolicenie podejścia do aktywów

Projekt ma ujednolicić i uporządkować podejście do aktywów, które coraz częściej stanowią dla jednostek strategiczne źródło przychodów. Obejmuje to zarówno nieruchomości, jak i prawa majątkowe oraz inne WNiP nabywane w celach inwestycyjnych. Zmiana jest odpowiedzią na rosnące znaczenie rynku nieruchomości komercyjnych, a także rozwój inwestycji w obszarze praw niematerialnych (np. licencji czy znaków towarowych). Zakres regulacji jest więc szerszy niż dotychczasowe ujęcie w KSR nr 11, ponieważ obejmuje nie tylko środki trwałe, lecz także wartości niematerialne i prawne wykorzystywane jako inwestycje.

Zasady kwalifikowania nieruchomości inwestycyjnych

Kiedy nieruchomość jest inwestycją?

Jednym z kluczowych elementów projektu są precyzyjne kryteria pozwalające odróżnić nieruchomości inwestycyjne od tych wykorzystywanych w działalności własnej jednostki. Standard podkreśla, że nieruchomość można zakwalifikować jako inwestycyjną, jeśli jej zasadniczym celem jest osiąganie przychodów z najmu lub wzrost wartości w długim okresie. Odmiennie traktuje się nieruchomości użytkowane na potrzeby administracyjne, socjalne lub produkcyjne – te pozostają środkami trwałymi.

Dzięki tym zasadom jednostki mają otrzymać jasne wskazówki, które pozwolą ograniczyć ryzyko błędnej klasyfikacji i zapewnią większą porównywalność sprawozdań finansowych.

Przykłady sytuacji granicznych

Projekt odnosi się również do sytuacji, w których nieruchomość pełni różne funkcje jednocześnie. Dotyczy to np. budynku, w którym część powierzchni jest wykorzystywana na potrzeby własne jednostki, a pozostała część wynajmowana podmiotom zewnętrznym. W takich przypadkach konieczne będzie dokonanie podziału wartości nieruchomości oraz odpowiednie przypisanie jej części do aktywów inwestycyjnych i części do środków trwałych.

W projekcie wskazano także przykłady bardziej złożone, jak np. nieruchomości czasowo niewynajmowane, ale przeznaczone do najmu w przyszłości, czy obiekty oddane w leasing operacyjny. Rozstrzygnięcia zawarte w standardzie mają pomóc jednostkom w jednoznacznym przyporządkowaniu takich aktywów i zapewnić spójność prezentacji w sprawozdaniach.

Gdzie znaleźć więcej informacji na temat projektu KSR „Inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne i prawne”?

Więcej praktycznych wskazówek i informacji na temat projektu nowego standardu „Inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne i prawne” można odnaleźć w specjalnym materiale:

Wartości niematerialne i prawne w ujęciu inwestycyjnym

Rozróżnienie aktywów niematerialnych

Projekt KSR dotyczący inwestycji w nieruchomości został przygotowany równolegle z projektem KSR „Wartości niematerialne i prawne” (z 1 lipca 2025 r.). Oba dokumenty wzajemnie się uzupełniają i wyznaczają nowy kierunek w klasyfikacji aktywów. Projekt „WNiP” porządkuje zasady ujmowania aktywów niematerialnych wykorzystywanych na potrzeby własne jednostki, np. oprogramowania dla administracji, patentów używanych w produkcji czy systemów IT dla obsługi procesów wewnętrznych. Natomiast projekt „Inwestycje w nieruchomości i WNiP” koncentruje się na aktywach o charakterze inwestycyjnym – czyli takich, które jednostka nabywa, utrzymuje lub wytwarza w celu generowania przyszłych korzyści ekonomicznych, np. poprzez sprzedaż, licencjonowanie lub wzrost wartości rynkowej.

Dzięki temu rozróżnieniu księgowi i biegli rewidenci zyskają bardziej przejrzyste ramy ewidencji, a użytkownicy sprawozdań finansowych – lepszą informację o źródłach korzyści ekonomicznych jednostki.

Identyfikacja i wycena WNiP

Projekt szczegółowo omawia zasady identyfikacji aktywów niematerialnych, a więc warunki, jakie muszą spełniać, by można było je uznać za WNiP inwestycyjne. Należą do nich m.in.:

• możliwość oddzielenia aktywa od działalności jednostki,

• istnienie rynku lub przewidywalnych przychodów z jego wykorzystania,

• zamiar jednostki osiągania korzyści ekonomicznych w przyszłości.

W zakresie wyceny projekt dopuszcza stosowanie podejścia opartego na koszcie historycznym, ale przewiduje również konieczność dokonywania odpisów aktualizujących w przypadku utraty wartości. Wskazuje też, że w pewnych sytuacjach właściwe może być podejście oparte na wartości godziwej – np. dla aktywów, dla których istnieje aktywny rynek.

Przykłady praktyczne

W praktyce do WNiP inwestycyjnych można zaliczyć np.:

• prawo do emisji utworu muzycznego nabyte z zamiarem jego komercyjnego wykorzystania,

• znak towarowy kupiony w celu odsprzedaży lub udzielania licencji,

• licencję na oprogramowanie wykorzystywane wyłącznie jako aktywo inwestycyjne (np. do dalszej odsprzedaży).

Takie rozróżnienie ma istotne znaczenie dla sprawozdawczości – pozwala bowiem oddzielić aktywa generujące przyszłe przychody z działalności inwestycyjnej od tych, które wspierają bieżące procesy operacyjne jednostki.

Praktyczne skutki dla sprawozdawczości jednostek

Zmiany w rachunku zysków i strat

Najbardziej widocznym skutkiem przyjęcia projektu będą zmiany w prezentacji przychodów i kosztów w rachunku zysków i strat. Do tej pory jednostki wykazywały wyniki z nieruchomości inwestycyjnych w pozycji „pozostała działalność operacyjna”. Projekt KSR przewiduje, że w sytuacji gdy nieruchomości inwestycyjne stanowią istotne źródło korzyści ekonomicznych jednostki, wyniki z tego tytułu będą zaliczane do działalności podstawowej.

W praktyce oznacza to, że część jednostek – zwłaszcza wynajmujących powierzchnie biurowe czy inwestujących w prawa majątkowe – będzie musiała zmienić sposób prezentacji swoich wyników. Warto jednak pamiętać, że w przypadku działalności deweloperskiej nieruchomości przeznaczone na sprzedaż pozostają zapasami i nie mogą być zaliczane do inwestycji. Zmiana klasyfikacji i prezentacji może wpłynąć na postrzeganie rentowności i efektywności jednostki przez inwestorów, kontrahentów czy instytucje finansowe.

Analogiczne podejście dotyczyć będzie również wartości niematerialnych i prawnych o charakterze inwestycyjnym. Jeżeli stanowią one istotne źródło przychodów jednostki – np. prawa autorskie, znaki towarowe lub licencje komercjalizowane w ramach działalności – ich wyniki również mogą zostać ujęte w działalności podstawowej.

Ujawnienia w informacji dodatkowej

Projekt przewiduje szeroki i bardziej szczegółowy zakres ujawnień w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego. Jednostki będą musiały prezentować m.in.:

• przyjęte zasady (politykę) rachunkowości w zakresie ujmowania i wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wartości niematerialnych i prawnych o charakterze inwestycyjnym,
• kryteria kwalifikacji aktywów jako inwestycji, w tym wyjaśnienie, w jaki sposób jednostka odróżnia aktywa inwestycyjne od użytkowych,
• metody wyceny zastosowane na dzień bilansowy (koszt historyczny, wartość godziwa, podejście mieszane) wraz z uzasadnieniem ich wyboru,
• informacje o zmianach wartości nieruchomości inwestycyjnych i WNiP – zarówno wzrostach (np. aktualizacja wyceny do wartości godziwej), jak i spadkach (odpisy aktualizujące),
• przychody i koszty związane z nieruchomościami inwestycyjnymi i WNiP w danym okresie sprawozdawczym, w tym oddzielnie przychody z najmu, koszty eksploatacji, amortyzację, skutki zmian wartości,
• informacje o obciążeniach ustanowionych na nieruchomościach i WNiP inwestycyjnych (np. hipoteki, zastawy),
• dane o strukturze portfela aktywów inwestycyjnych – podział na nieruchomości oraz WNiP, a w razie potrzeby także według rodzaju lub przeznaczenia,
• informacje o ograniczeniach w dysponowaniu aktywami (np. wynikających z umów leasingu, decyzji administracyjnych czy sporów sądowych),
• prognozowany wpływ inwestycji na przyszłe przepływy pieniężne, o ile możliwe jest jego wiarygodne oszacowanie.

Celem tak rozbudowanych ujawnień jest zapewnienie większej przejrzystości i porównywalności sprawozdań finansowych, a także lepsze odzwierciedlenie faktycznego znaczenia inwestycji w działalności jednostki.

Konsekwencje dla polityki rachunkowości

Przyjęcie projektu w obecnym kształcie będzie wymagało od jednostek gruntownej aktualizacji polityki rachunkowości. Konieczne może być opracowanie nowych zasad klasyfikacji nieruchomości i WNiP inwestycyjnych, a także dostosowanie planu kont – w tym wprowadzenie odrębnych kont analitycznych – do ewidencji tych aktywów.

Potrzebne uzasadnienie do przyjętych rozwiązań

Projekt akcentuje również potrzebę uzasadniania przyjętych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie metod wyceny oraz kryteriów klasyfikacji. Szczególnie ważne będzie wprowadzenie procedur dokumentowania decyzji o zakwalifikowaniu danego aktywa jako inwestycji, np. poprzez uchwały zarządu, plany wykorzystania nieruchomości czy analizy ekonomiczne. Takie podejście ma zapewnić przejrzystość i możliwość weryfikacji podczas badania sprawozdania finansowego przez biegłego rewidenta.

Co trzeba zmienić w polityce rachunkowości po wejściu projektu KSR?

1. Zasady klasyfikacji aktywów

o dopisać kryteria odróżniania nieruchomości inwestycyjnych od użytkowych,

o wskazać warunki uznania wartości niematerialnych za inwestycyjne.

2. Metody wyceny

o określić, czy jednostka stosuje koszt historyczny czy wartość godziwą,

o wskazać sposób dokonywania odpisów aktualizujących.

3. Plan kont

o wprowadzić odrębne konta analityczne dla nieruchomości inwestycyjnych i WNiP inwestycyjnych,

o przewidzieć konta dla przychodów i kosztów związanych z tymi aktywami.

4. Dokumentowanie decyzji

o wdrożyć procedury uzasadniania klasyfikacji (np. uchwały zarządu, analizy rynku, plany inwestycyjne),

o zapewnić archiwizację dowodów dla biegłego rewidenta.

5. Ujawnienia w sprawozdaniu

o rozszerzyć zasady prezentacji i opisu aktywów inwestycyjnych w informacji dodatkowej,

o określić sposób raportowania wpływu tych aktywów na wynik finansowy.

Konsultacje projektu standardu - gdzie swoje uwagi mogą zgłosić księgowi

Projekt KSR „Inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne i prawne” został opublikowany w wersji do dyskusji publicznej. Oznacza to, że zanim wejdzie w życie, swoje uwagi mogą zgłosić zarówno praktycy rachunkowości, jak i przedstawiciele nauki, audytorzy czy organizacje branżowe.

Termin i adres zgłaszania uwag

Uwagi do projektu można przesyłać do 30 września 2025 r. na adres: sekretarz.KSR@mf.gov.pl. Wskazane jest, aby zgłaszane opinie odnosiły się nie tylko do zapisów merytorycznych, ale również do praktycznych skutków wdrożenia nowych zasad.

Dlaczego konsultacje są ważne?

Standard może istotnie wpłynąć na sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych, sporządzania sprawozdań finansowych i prezentacji wyników jednostek. Dlatego etap konsultacji ma kluczowe znaczenie – pozwala wyłapać potencjalne trudności i dopasować regulacje do realiów gospodarczych.

Dla jednostek, które posiadają rozbudowane portfele nieruchomości inwestycyjnych czy inwestują w prawa niematerialne, udział w konsultacjach jest szansą, by ich perspektywa została uwzględniona w ostatecznym kształcie standardu.

Co zmieni projekt KSR o inwestycjach w nieruchomości i WNiP?