Inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne w nowym standardzie KSR

Tym samym standard ma ujednolicić i uporządkować podejście do aktywów, które coraz częściej stają się dla jednostek źródłem kluczowych korzyści ekonomicznych. Szczególnie dużo miejsca KSR poświęca w projekcie zasadom kwalifikowania obiektów jako inwestycji – właśnie ten obszar rodzi najwięcej wątpliwości w praktyce.

Równolegle do konsultacji trafił również projekt KSR „Wartości niematerialne i prawne”, obejmujący aktywa niematerialne wykorzystywane na własne potrzeby jednostki. Omawia w nim zasady identyfikowania wartości niematerialnych i prawnych [dalej: WNiP], podczas gdy projekt poświęcony inwestycjom skupia się na rozróżnieniu aktywów niematerialnych służących celom inwestycyjnym od tych, które jednostka wykorzystuje w działalności administracyjnej czy produkcyjnej.

Uwagi do obu projektów można przesyłać do 30 września 2025 r. na adres: sekretarz.KSR@mf.gov.pl.

Dlaczego potrzebny jest nowy standard

Podjęcie tematu przez KSR wynika ze zmian w modelach prowadzenia biznesu, które muszą być odzwierciedlone w księgach i sprawozdaniach finansowych. W szczególności dotyczy to nieruchomości i aktywów niematerialnych.

Coraz więcej jednostek traktuje posiadanie i czerpanie korzyści z tych aktywów jako ważne źródło przychodów. Jednocześnie zmiany w przepisach nie ułatwiają księgowym i menedżerom decyzji, jak ujmować i wyceniać tak istotne aktywa.

Nadrzędnym celem nowego KSR jest wyjaśnienie zasad:

• uznawania,
• wyceny,
• ujmowania inwestycji w nieruchomości i WNiP w księgach rachunkowych,
• prezentacji i ujawnień w sprawozdaniu finansowym jednostki.

Rozwiązania przyjęte w projekcie są w podstawowym zakresie zgodne z międzynarodowymi standardami, w szczególności z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”. Istotne różnice obejmują:

a) uwzględnienie także WNiP zaliczanych do inwestycji oraz operacji na tych aktywach,

b) objęcie zakresem rzeczowych praw majątkowych oraz budowli,

c) odmienny sposób wyceny i rozliczenia skutków przekwalifikowania z inwestycji do środków trwałych nieruchomości wycenianych w wartości godziwej,

d) brak możliwości wyceny w wartości godziwej nieruchomości w trakcie budowy,

e) dopuszczenie w modelu kosztowym przeszacowania nieruchomości zaliczanej do inwestycji – według zasad stosowanych dla środków trwałych (MSR 40 wyklucza takie rozwiązanie),

f) węższy zakres ujawnień niż przewidziany w MSR 40.

Praktyczny wymiar projektu

Projekt standardu zawiera liczne przykłady, które ilustrują omawiane zagadnienia i ułatwiają ich zastosowanie w praktyce. Znalazło się w nim także wiele odwołań oraz przypomnień dotyczących kwestii uregulowanych w innych standardach i stanowiskach KSR.

Komitet zadbał o spójność dokumentu – zarówno z równolegle opublikowanym projektem „Wartości niematerialne i prawne”, jak i z innymi toczącymi się pracami nad nowymi standardami.

Prezentacja w sprawozdaniach finansowych

Obecnie nieruchomości w sprawozdaniach finansowych jednostek mogą być ujmowane i prezentowane dwojako – jako środki trwałe albo jako inwestycje.

Od 2002 r. w dziale A bilansu w ramach grupy IV „Inwestycje długoterminowe” wyodrębniono pozycję 1 „Nieruchomości”. Podobne rozwiązanie funkcjonuje w odniesieniu do aktywów niematerialnych. Mogą być one prezentowane w pozycji A.I aktywów jako „Wartości niematerialne i prawne” albo – w dziale A bilansu, w grupie IV „Inwestycje długoterminowe”.

Modele wyceny i trudności praktyczne

Od 2009 r. jednostki mogą wyceniać nieruchomości i aktywa niematerialne:

• w wartości rynkowej (wartości godziwej), albo
• według modelu kosztowego – czyli na zasadach przewidzianych odpowiednio dla środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

W praktyce zmiany te, a także nowe regulacje prawa podatkowego istotne z punktu widzenia rachunkowości skomplikowały zasady klasyfikowania tych składników – szczególnie w odniesieniu do nieruchomości.

Podstawowe regulacje bilansowe w tym zakresie zawarte są w:

• art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości – ogólne zasady ujmowania i wyceny aktywów i pasywów,
• art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32c – zasady ujmowania pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych.

Są to jednak przepisy dość lakoniczne. Dlatego, aby prawidłowo ująć i zaprezentować nieruchomości w sprawozdaniach, jednostka musi dokładnie przeanalizować wszystkie dotyczące ich okoliczności. Należy przy tym uwzględniać: ogólne zasady rachunkowości, zasadę ostrożności, nadrzędną zasadę wiernego i rzetelnego obrazu, a także możliwość stosowania KSR, a w obszarach nieuregulowanych polskim prawem – odpowiednich MSR.

Jak zaklasyfikować nieruchomości i WNiP

Bilansowo klasyfikacja, a w konsekwencji dalszy sposób postępowania z nieruchomościami lub WNiP, zależą od sposobu, w jaki jednostka zamierza czerpać korzyści ekonomiczne.

Nieruchomości zalicza się do środków trwałych, a aktywa niematerialne do wartości niematerialnych i prawnych, jeżeli są przeznaczone na potrzeby jednostki. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 15 i pkt 14 u.r. Dodatkowo KSR 11 „Środki trwałe” w pkt 4.24 wyjaśnia, że środek trwały jest przeznaczony na własne potrzeby wtedy, gdy jednostka będzie go użytkowała w ramach własnej działalności operacyjnej (statutowej) o charakterze produkcyjnym, usługowym lub handlowym albo dla celów administracyjnych. Podobne założenie ujęte jest we wspominanym już projekcie KSR „Wartości niematerialne i prawne”. Natomiast w omawianym projekcie dotyczącym inwestycji KSR zwrócił uwagę, iż po pierwsze, warunkiem uznania składnika majątku za inwestycję w nieruchomości/WNiP jest wykazanie, iż spełnia on jednocześnie: a) ogólne warunki uznania za składnik aktywów określone w art. 3 ust. 1 pkt 12 u.r., b) szczegółowe warunki uznania wynikające z definicji inwestycji określone w art. 3 ust. 1 pkt 17 u.r.

Kryteria kwalifikacji inwestycji

KSR w projekcie zwrócił też uwagę, iż kryteriami wskazującymi, czy składnik majątku spełnia warunki uznania wynikające z definicji inwestycji, są:

• sposób uzyskiwania korzyści ekonomicznych – w szczególności z przyrostu wartości aktywów, ich sprzedaży lub najmu; przy czym korzyści te nie mogą wynikać z prowadzenia produkcji, handlu ani świadczenia usług,
• charakter ponoszonych kosztów – ograniczonych do wydatków niezbędnych do utrzymania składnika aktywów w niezmienionym stanie lub zapewnienia dostępu do niego; koszty o charakterze świadczenia usług na rzecz korzystającego nie mają takiego charakteru,
• brak wykorzystania składnika w działalności operacyjnej jednostki – tj. w procesach produkcji, handlu, świadczenia usług czy działalności administracyjnej.

Różne formy korzyści ekonomicznych

Komitet zwrócił uwagę, że korzyści ekonomiczne płynące z inwestycji w nieruchomości i WNiP mogą przyjmować różne formy. Kluczowe znaczenie ma tu model biznesowy realizowany przez jednostkę – to on determinuje, w jaki sposób aktywa generują korzyści. Ważne jest, że przy kwalifikacji składnika aktywów do inwestycji nie ma znaczenia, czy najem stanowi główną (a nawet jedyną), czy tylko poboczną formę działalności jednostki.

Dla przypomnienia, model biznesowy to przyjęty przez jednostkę sposób prowadzenia działalności gospodarczej, a w szczególności wykorzystywania składników aktywów w tej działalności oraz czerpania z nich korzyści ekonomicznych. Jest to sposób prowadzenia przedsięwzięcia zorientowanego na transakcje kupna i sprzedaży, w obrębie produkcji, świadczenia usług i handlu i powiązanej z nimi działalności administracyjnej, który odzwierciedla dokonane przez organa kierownicze lub właścicielskie wybory strategiczne dotyczące prowadzenia działalności i dostarczania wartości dodanej klientom.

Opis modelu biznesowego przedstawia profil działalności jednostki oraz cel i sposób działania, a także wskazuje sposób tworzenia i dostarczania wartości w perspektywie długoterminowej. Zasady prezentowania opisu modelu biznesowego są przedmiotem KSR nr 9 „Sprawozdanie z działalności”.

To kierownik jednostki na podstawie celów właścicieli jednostki tworzy i realizuje cele modelu biznesowego. Opierając się na nim, ustala, co jest przedmiotem działalności operacyjnej (statutowej). Kierować się tu należy przede wszystkim kryteriami ekonomicznymi, a nie kryteriami formalno-prawnymi. [przykład 1 i 2]

Przykład 1

Najem pomieszczeń

Spółka ABC ma wpisany w umowie spółki oraz potwierdzony w zgłoszeniu do rejestru KRS i REGON szeroki zakres działalności. Wskazany jest w nim m.in. wynajem nieruchomości. Jednak jednostka na co dzień zajmuje się produkcją opakowań szklanych. Jeśli nie zmieniając profilu swojej działalności, rozpocznie wynajmowanie niepotrzebnych jej do produkcji pomieszczeń, to wynajem nie stanie się elementem działalności podstawowej operacyjnej.

Przykład 2

Grunty utrzymywane w celu wzrostu ich wartości

Wspólnicy założyli spółkę ABH, aby nabywać grunty, które będą potem, w razie potrzeby, odsprzedawane innym spółkom należącym do tych samych wspólników. W statucie spółki zostało wskazane, iż grunty są utrzymywane w celu wzrostu ich wartości, a spółka nie prowadzi na nich działalności produkcyjnej ani usługowej. Sprzedaż gruntów jest elementem prowadzenia zgodnie ze statutem działalności inwestycyjnej. Oznacza to, iż grunty w tym wypadku będą kwalifikowane do inwestycji w księgach spółki.

Ograniczony zakres działalności a inwestycje

Projekt KSR podkreśla, że zakres działalności jednostki określony w dokumentach takich jak statut czy umowa spółki może być węższy i nie obejmować czerpania korzyści z wykorzystywania składników aktywów jako inwestycji w nieruchomości czy WNiP – poza potrzebami własnymi. W praktyce rzadko zdarza się, aby jednostki wprost wskazywały w umowie spółki, że będą czerpały korzyści inwestycyjne z wartości niematerialnych.

Cechy nieruchomości inwestycyjnych

Cechy przesądzające o tym, że nieruchomość zalicza się do inwestycyjnych, należy wywieść z ogólnej definicji inwestycji, a więc z analizy art. 3 ust. 1 pkt 17 u.r.

Zgodnie z nią inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu uzyskania korzyści ekonomicznych, w szczególności:

• przyrostu wartości aktywów,
• przychodów w formie odsetek, dywidend, udziałów w zyskach lub innych pożytków,
• korzyści z transakcji handlowych.

Do inwestycji mogą należeć zarówno aktywa finansowe, jak i nieruchomości czy wartości niematerialne i prawne, które nie służą potrzebom jednostki, lecz są utrzymywane w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych. Nie tylko zatem rodzaj składnika aktywów, lecz także cel jego posiadania (utrzymywania przez jednostkę) decyduje o zakwalifikowaniu do środków trwałych bądź do nieruchomości inwestycyjnych.

Na pierwszy rzut oka definicja wydaje się oczywista, jednak jeśli głębiej zadać pytanie o to, czym są korzyści ekonomiczne wynikające z nieruchomości, pojawiają się wątpliwości. Może bowiem istnieć wiele sposobów czerpania korzyści – i nie zawsze jest oczywiste, czy dana nieruchomość w konkretnej jednostce stanowi inwestycję, czy też nie.

Przykład 3

Najem – pozostała działalność

Spółka AGL SA prowadzi działalność handlową w zakresie podzespołów elektronicznych. Jej siedziba znajdowała się w centrum Warszawy, jednak w miarę rozwoju działalności zarząd podjął decyzję o przeniesieniu firmy pod miasto. Zarząd nie sprzedał siedziby w centrum i podjął działania zmierzające do znalezienia najemców. Spółka powinna przekwalifikować nieruchomość do inwestycji, jeśli z decyzji zarządu i podejmowanych działań wynika, iż nieruchomość w centrum Warszawy nie będzie już służyła prowadzeniu działalności handlowej, lecz uzyskiwaniu korzyści z najmu. Najem nie jest w tym przypadku działalnością stanowiącą główny przedmiot działań spółki.

Sytuacja nie jest już tak oczywista, gdy główna działalność polega na lokowaniu środków w nieruchomości i potem ich odsprzedawaniu albo przekazywaniu w najem, a innej działalności jednostka nie prowadzi.

Przykład 4

Wątpliwości co do przekwalifikowania

Spółka WTU sp. z o.o. podobnie jak spółka AGL SA, pierwotnie prowadziła działalność w centrum Warszawy. Po przeniesieniu działalności produkcyjnej na obrzeża miasta, spółki podjęły również decyzję o wynajmie głównej siedziby. W przypadku spółki WTU w centrum miasta pozostanie jednak niewielka część pracowników administracyjnych, którzy – oprócz wspierania dotychczasowej działalności handlowej – będą również prowadzić czynności związane z obsługą nowych najemców i koordynowaniem usług dotyczących wynajmowanej powierzchni biurowej (sprzątanie, ochrona, konserwacja itp.). W tym wypadku nie jest oczywiste, czy spółka WTU powinna dokonać przekwalifikowania nieruchomości będącej siedzibą spółki do inwestycji. Wymaga to przeanalizowania dalszych zamiarów zarządu oraz zakresu i charakteru usług świadczonych przez WTU w związku z tą nieruchomością.

Uwaga! Ocena, czy dany składnik majątku należy zaliczyć do inwestycji, czy też do innej grupy aktywów, powinna uwzględniać także kryteria określone w innych standardach rachunkowości, w szczególności:

• KSR nr 11 „Środki trwałe”,
• KSR nr 8 „Działalność deweloperska”,
• projektowany KSR „Wartości niematerialne i prawne” (na etapie dyskusji publicznej).

Spółki nieruchomościowe a klasyfikacja

Zasady kwalifikowania nieruchomości do środków trwałych lub do inwestycji dotyczą także podmiotów, które podatkowo są zaliczane do spółek nieruchomościowych. Zgodnie z przepisami o podatku dochodowym spółkom takim narzucono ograniczenia co do wysokości kosztów amortyzacji. Pojawia się więc pytanie, czy taka spółka posiada środki trwałe, czy może również mieć nieruchomości inwestycyjne.

Definicja

Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT spółką nieruchomościową jest podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

• na pierwszy dzień roku podatkowego (a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego) co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
• na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy) co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty według kursu średniego NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego koniec roku, a ponadto w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nich, oraz z udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż rozpoczynające działalność.

Prawo podatkowe a ujęcie bilansowe

Przepisy podatkowe definiują spółki nieruchomościowe jako podmioty:

• posiadające nieruchomości o określonej wartości,
• osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, leasingu i podobnych umów,
• uzyskujące przychody z przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nich.

W rachunkowości o klasyfikacji decyduje charakter działalności – czy podmiot:

• ogranicza się do najmu i usług pokrewnych,
• świadczy dodatkowe, istotne usługi związane z nieruchomościami.

Wniosek praktyczny: w bilansie zawsze należy ocenić faktyczny model działalności jednostki, a nie tylko jej podatkowy status.

MSR 40 jako punkt odniesienia

Rozwiązania zawarte w projekcie KSR uwzględniają podpowiedzi wynikające z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”.

Definicja

MSR 40 definiuje „nieruchomość inwestycyjną” jako nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku, albo oba te elementy) utrzymywaną przez właściciela lub leasingobiorcę jako składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania w celu uzyskania przychodów z najmu lub ze względu na wzrost jej wartości, względnie z obu tych przyczyn. Nieruchomość zakwalifikowana jako inwestycyjna w świetle MSR 40 nie jest:

• wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr (w handlu), świadczeniu usług lub w czynnościach administracyjnych – w takim przypadku zalicza się ją do środków trwałych (należy przy tym zaznaczyć, że MSR, odmiennie niż międzynarodowa statystyka, nie uznaje najmu, któremu nie towarzyszą dodatkowe świadczenia, za usługę);
• przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki – w takim wypadku zalicza się ją do zapasów.

Nieruchomość zajmowana przez właściciela

W myśl MSR 40 „nieruchomość zajmowana przez właściciela” to nieruchomość, którą właściciel lub leasingobiorca utrzymuje jako składnik aktywów (środek trwały) z tytułu prawa do użytkowania – ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub w czynnościach administracyjnych.

Wydaje się, że u.r. i MSR reprezentują zbieżne podejście – w obu przypadkach nieruchomość ma przynosić korzyści ekonomiczne:

• u.r. wskazuje na przyrost wartości aktywów i inne pożytki, w tym z transakcji handlowych,
• MSR 40 wprost mówi o przychodach ze sprzedaży oraz czynszach z tytułu najmu.

W obu regulacjach podkreślono, że nieruchomość zaliczona do inwestycji nie powinna być użytkowana przez jednostkę, lecz utrzymywana (posiadana) w celu osiągania korzyści ekonomicznych.

Nieruchomość inwestycyjna według MSR 40

MSR 40 dokładniej wskazuje, że nieruchomość inwestycyjna:

• nie powinna być wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług ani w czynnościach administracyjnych,
• jest utrzymywana (posiadana) ze względu na przychody z czynszów, wzrost jej wartości lub obie korzyści jednocześnie.

Korzyści (np. przepływy środków pieniężnych) uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od wykorzystania pozostałych składników aktywów trwałych będących w posiadaniu jednostki.

To właśnie – zgodnie z MSR 40 – odróżnia nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości zajmowanej przez właściciela (zaliczanej do środków trwałych).

Przykład 5

Zastosowanie MSR 40

Spółka C, prowadząca działalność zgodnie z MSR, nabyła 30 mieszkań przeznaczonych na wynajem. Mieszkania nie są użytkowane na własne potrzeby spółki. Generują przychody w postaci czynszów. W takiej sytuacji, zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, mieszkania te należy zakwalifikować jako nieruchomości inwestycyjne.

Kto decyduje o kwalifikacji

Zakwalifikowanie składnika aktywów do inwestycji w nieruchomości lub WNiP opiera się na jego rzeczywistym przeznaczeniu i sposobie uzyskiwania korzyści ekonomicznych. Ostateczną decyzję podejmuje kierownik jednostki, a kluczowym narzędziem jest polityka rachunkowości, w której należy jasno określić kryteria kwalifikacji.

Przykład 6

Środek trwały

Spółka A posiada budynek, w którym znajdują się biura jednostki. Budynek ten służy własnej działalności administracyjnej, dlatego w księgach rachunkowych jest ujmowany jako środek trwały.

Przykład 7

Hostel – działalność usługowa własna

Spółka X nabyła budynek i urządziła w nim hostel. Działalność polegająca na udostępnianiu miejsc krótkotrwałego zamieszkania stanowi działalność usługową własną jednostki. Z tego względu nabyty budynek należy zaliczyć do środków trwałych.

Przykład 8

Budynek magazynowy

Spółka C posiada budynek magazynowy. Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym wynajmuje go w całości zewnętrznej firmie, która prowadzi w nim obsługę magazynową swoich klientów. Spółka C nie uzyskuje innych korzyści poza czynszem i nie świadczy usług związanych z tą nieruchomością. Takie przesłanki wskazują, że budynek powinien zostać zakwalifikowany jako nieruchomość inwestycyjna.

Oczekiwania nie wystarczą do kwalifikacji

Projekt KSR jednoznacznie wskazuje, że same oczekiwania – zarówno organów jednostki, jak i innych osób – nie mogą przesądzać o kwalifikacji składnika aktywów do inwestycji. Nie wystarczy zatem:

• przewidywany sposób wyceny,
• oczekiwana wartość w sprawozdaniu finansowym,
• zakładane ujęcie przychodów lub kosztów związanych z aktywem.

Przykład 9

Grunty pod halę magazynową

Spółka ADF sp. z o.o. nabyła grunty, na których planuje budowę hali magazynowej. Inwestycja jest skorelowana z przebudową drogi krajowej S7, prowadzoną przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA). Spółka ADF nie jest powiązana z inwestorem ani wykonawcami robót. Do czasu zakończenia prac na drodze zarząd spółki chciałby zakwalifikować grunty do inwestycji w nieruchomości, aby móc je wyceniać według wartości godziwej. Liczy, że przebudowa S7 podniesie ceny gruntów, a spółka będzie mogła wykazywać w sprawozdaniu zyski z przyrostu ich wartości.

Takie podejście jest niezgodne z przepisami prawa bilansowego. Grunty zostały nabyte w celu wykorzystania na własne potrzeby spółki, dlatego muszą być zakwalifikowane jako środki trwałe i wyceniane według modelu kosztu (art. 28 ust. 1 pkt 1a u.r.). Przekwalifikowanie ich do inwestycji i wycena w wartości godziwej wyłącznie w celu poprawy wyniku finansowego stanowiłaby manipulację sprawozdaniem finansowym.

W razie wątpliwości rozstrzyga polityka

Projekt KSR jednoznacznie wskazuje, że w sytuacjach budzących wątpliwości co do kwalifikacji składnika aktywów – jako inwestycji czy innej kategorii (środków trwałych, towarów, produktów) – decydują przyjęte przez jednostkę zasady (polityka) rachunkowości.

Uwaga! Dobrą praktyką jest, aby w takich przypadkach jednostka ujawniała w sprawozdaniu finansowym kryteria rozróżniające:

• inwestycje w nieruchomości od środków trwałych,
• inwestycje w WNiP od wartości niematerialnych i prawnych.

To zapewnia większą przejrzystość i spójność prezentacji danych finansowych.

Przykład 10

Zasady przyjęte przez jednostkę

Spółka WTU kwalifikuje nieruchomości do inwestycji, jeśli nie są one w żaden sposób wykorzystywane do świadczenia usług ani do działalności administracyjnej spółki. W przypadku gdy nieruchomość jest częściowo zajmowana przez spółkę, zgodnie z polityką rachunkowości WTU jest ona ujmowana jako środek trwały.

Ocena inwestycji – kiedy i jak ją przeprowadzić

Ocena, czy składnik nieruchomości lub aktywo niematerialne jest inwestycją, powinna być dokonana na dzień ich pierwszego ujęcia w księgach rachunkowych, a także w przypadku zmiany sposobu czerpania z nich korzyści ekonomicznych.

Przedmiotem oceny jest każdy obiekt inwentarzowy lub tytuł WNiP.

Obiekt inwentarzowy

Zasady ustalania obiektów inwentarzowych w odniesieniu do nieruchomości i WNiP uznanych za inwestycje są tożsame z zasadami określonymi w:

• rozdziale V KSR nr 11 „Środki trwałe”,
• rozdziale V KSR „Wartości niematerialne i prawne”.

Przypomnijmy, że zgodnie z KSR nr 11 obiekt inwentarzowy jest podstawową jednostką ewidencji środków trwałych. Po stwierdzeniu, że składnik aktywów spełnia warunki uznania za środek trwały, następuje jego przyporządkowanie do odpowiedniej grupy, podgrupy i rodzaju klasyfikacji (KŚT) oraz określenie zakresu obiektu inwentarzowego, dla którego ustala się wartość początkową, okres i metodę amortyzacji. Zasady te stosuje się analogicznie w przypadku obiektów zaliczanych do inwestycji.

Korzyści ekonomiczne z inwestycji

Z punktu widzenia ustawy o rachunkowości istotne dla zakwalifikowania nieruchomości może być spojrzenie na nie przez pryzmat modelu biznesu, czyli działalności operacyjnej prowadzonej przez jednostkę i uzyskiwanych z tych aktywów korzyści ekonomicznych.

Do korzyści wynikających z posiadania inwestycji w nieruchomości lub wartości niematerialne i prawne zalicza się w szczególności przychody:

• z najmu nieruchomości lub udostępnienia WNiP,
• z tytułu rozchodu, zwłaszcza sprzedaży inwestycji,
• ze wzrostu wartości inwestycji, jeżeli są one wyceniane według ceny rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej.

Wynajem a model biznesowy

Jeżeli świadczenie usług wynajmu wraz ze znaczącymi usługami towarzyszącymi jest głównym lub istotnym przedmiotem działalności operacyjnej jednostki, nieruchomość taka powinna być zakwalifikowana do środków trwałych.

Przykład 11

Usługi magazynowe

Spółka wynajmuje powierzchnię w magazynach wysokiego składowania oraz świadczy usługi związane z obsługą towarów tam przechowywanych. Nieruchomości magazynowe w tym wypadku są udostępniane przede wszystkim po to, aby spółka świadczyła usługi związane z obsługą procesów magazynowych. Zatem magazyny będą zakwalifikowane w księgach rachunkowych do środków trwałych.

Natomiast w sytuacji gdy model biznesowy jednostki zakłada wynajmowanie nieruchomości, lecz podmiot nie świadczy istotnych usług związanych z tym wynajmem, nieruchomość jest posiadana, a nie użytkowana. W takim przypadku należy zaklasyfikować ją jako inwestycję.

Przykład 12

Najem powierzchni magazynowej

Spółka wynajmuje powierzchnię magazynową innym podmiotom. Refakturuje na te podmioty koszty energii, dostawy wody, ochrony mienia i podatku od nieruchomości, ale nie świadczy żadnych dodatkowych usług związanych z procesami magazynowymi. Korzyści jednostki wynikają więc przede wszystkim z faktu posiadania nieruchomości, a nie jej użytkowania na potrzeby świadczenia usług. W związku z tym jednostka kwalifikuje te magazyny do inwestycji w rachunkowości.

Inwestycje w przypadku braku działalności operacyjnej

Może się zdarzyć, że jednostka nie prowadzi żadnej działalności operacyjnej, a jedynie posiada nieruchomości, które mają jej w przyszłości przynieść korzyści ekonomiczne. W takim przypadku powinny być one ujęte jako inwestycje.

Przykład 13

Majątek spółki

Spółka X została założona przez wspólników wyłącznie w celu zakupu gruntu na Mazurach. Podjęto uchwałę, że sposób wykorzystania gruntu zostanie określony w przyszłości i będzie zależny m.in. od planów zagospodarowania, sytuacji gospodarczej czy politycznej. Obecnie grunt nie jest i nie będzie wykorzystywany w żadnej działalności. W świetle decyzji właścicieli i przyjętego modelu biznesowego spółki grunt powinien zostać zakwalifikowany do inwestycji.

Przekwalifikowanie nieruchomości i WNiP

Ważne jest również, jak należy postępować w przypadku przekwalifikowywania składników z lub do inwestycji. W myśl projektu KSR sama decyzja organu jednostki (np. kierownika) – jeśli nie towarzyszy jej faktyczna zmiana przeznaczenia składnika – nie stanowi wystarczającej podstawy do przekwalifikowania.

Jednostka powinna podjąć czynności, które potwierdzają i dokumentują, że obiekt inwentarzowy lub tytuł WNiP jest utrzymywany w celu czerpania korzyści ekonomicznych w sposób charakterystyczny dla inwestycji. Przekwalifikowania są dopuszczalne wyłącznie w uzasadnionych wypadkach. Nie można zmieniać kwalifikacji nieruchomości lub WNiP wyłącznie w celu poprawy wyniku finansowego jednostki albo dla innych celów, które nie odzwierciedlają faktycznego sposobu czerpania korzyści. Takie działanie naruszałoby zasadę neutralności informacji sprawozdawczych.

Nieruchomości czasowo nieużytkowane a inwestycje

W projekcie KSR podjęto również zagadnienie nieruchomości, które w danym okresie sprawozdawczym nie są użytkowane przez jednostkę i zostały oddane w najem, ponieważ są zbędne do prowadzenia podstawowej działalności. Takie wypadki mogą rodzić trudności w kwalifikacji.

Zgodnie z projektem, jeżeli czerpanie pożytków z najmu traktowane jest jako uzupełnienie głównej działalności jednostki, to nieruchomości te – jako niesłużące własnym potrzebom – należy zaliczyć do inwestycji. Są to bowiem aktywa posiadane w celu uzyskania korzyści ekonomicznych, nawet jeśli w okresie restrukturyzacji stanowią główne źródło przychodów. Kluczowe jest, że kierownictwo uznaje taką sytuację za przejściową. Po zakończeniu restrukturyzacji, jeśli nieruchomość znów zostanie wykorzystana na potrzeby jednostki, powinna zostać przekwalifikowana do środków trwałych.

Jednocześnie projekt podkreśla, że nieruchomości zbędne, przeznaczone do szybkiej sprzedaży, nie powinny być z tego powodu zaliczane do inwestycji. Sam zamiar sprzedaży nie jest równoznaczny z zamiarem osiągania korzyści ekonomicznych.

Przykład 14

Restrukturyzacja

Spółka AGH prowadzi działalność produkcyjną. Spółka posiada nieruchomości wykorzystywane dotychczas w produkcji w centrum miasta. Ze względu na uciążliwość dojazdu samochodów transportowych zarząd przenosi działalność na obrzeża aglomeracji. Budynki w centrum zostaną sprzedane deweloperowi w momencie, gdy otrzyma on zezwolenia na budowę osiedli. Do momentu sprzedaży spółka AGH utrzymuje te nieruchomości jako środki trwałe.

Obrót nieruchomościami

Komitet w projekcie podkreślił, że jeśli przedmiotem działalności operacyjnej jednostki jest nabywanie i odsprzedaż nieruchomości w okresie krótszym niż 12 miesięcy od dnia ich nabycia, to takie nieruchomości nie są kwalifikowane jako inwestycje. W tym wypadku model biznesowy jednostki zakłada obrót nieruchomościami, co oznacza, że – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 19 ustawy o rachunkowości – są one traktowane jako zapasy.

Jeżeli jednak jednostka planuje sprzedaż nieruchomości w okresie dłuższym niż 12 miesięcy, konieczne jest rozważenie charakteru transakcji i ocena, czy składnik powinien zostać ujęty jako zapas, czy jako inwestycja. Kluczowe w tym zakresie są rozwiązania przyjęte w zasadach (polityce) rachunkowości i ich konsekwentne stosowanie.

Przykład 15

Mieszkania przeznaczone do sprzedaży po remoncie

Jednostka prowadzi działalność polegającą na zakupie mieszkań i lokali użytkowych, które następnie – po remoncie, aranżacji i ulepszeniach – odsprzedaje. Obiekty te zaliczane są do aktywów obrotowych, tj. zapasów. Ze względu na charakter prowadzonych prac jednostka podjęła decyzję, że mieszkania te będą wykazywane w księgach jako towary. Jednostka skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 50 ust. 1 ustawy o rachunkowości i wprowadziła w bilansie pozycję uszczegóławiającą w ramach B.I.6 – „Mieszkania przeznaczone do sprzedaży po remoncie”.

Nieruchomości częściowo użytkowane

Jednym z częstych problemów, z jakimi spotykają się kierownicy jednostek i doradzający im księgowi, jest kwalifikacja aktywa w sytuacji różnego sposobu wykorzystywania jego części. Projekt KSR podpowiada, że jeśli nieruchomość w części służy pozyskiwaniu przychodów z czynszów lub utrzymywana jest ze względu na wzrost jej wartości, a w pozostałej części wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, to dla celów księgowych należy traktować te części rozdzielnie, pod warunkiem że:

• można je oddzielnie sprzedać lub
• można je oddzielnie oddać w leasing w rozumieniu art. 3 ust. 4 ustawy o rachunkowości.

Rozdzielne ujęcie części nieruchomości

Jeżeli jednostka jest w stanie prawnie i faktycznie wyodrębnić poszczególne części budynku, wówczas należy je zakwalifikować odrębnie: część wykorzystywaną operacyjnie do środków trwałych, a część wynajmowaną – do inwestycji.

Przykład 16

Najem kilku pięter budynku

Jednostka posiada budynek, którego część (jedno piętro) jest używana na potrzeby działalności administracyjnej jednostki, a część (cztery inne piętra) jest wynajmowana. Jednostka może wyodrębnić pod względem prawnym części ww. nieruchomości i odrębnie je zbyć. Możliwe jest więc odrębne ujęcie części nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby administracyjne jako środka trwałego oraz części nieruchomości wynajmowanej jako inwestycji w nieruchomości, jeśli najem jest zgodnie z przyjętym w jednostce modelem biznesowym źródłem korzyści zaliczanych do pożytków z inwestycji.

Kiedy całość można traktować jako inwestycję

Jeżeli część wykorzystywana na potrzeby jednostki jest nieistotna i nie można jej wyodrębnić do oddzielnej sprzedaży czy leasingu, cała nieruchomość może być zaliczona do inwestycji.

Problem wyposażenia

Projekt KSR odniósł się też do tego, jak należy kwalifikować wyposażenie, które może być przecież udostępniane razem z obiektem budowlanym. Ich ujęcie zależy od tego, czy jest to wyposażenie warunkujące korzystanie z tej nieruchomości w sposób zgodny z przeznaczeniem, czy wyposażenie jedynie ułatwiające prowadzenie działalności przez użytkownika nieruchomości.

Gdy jest warunkiem korzystania z nieruchomości…

Jeśli więc wyposażenie nieruchomości zaliczonej do inwestycji jest integralną częścią tej nieruchomości, a więc jest to wyposażenie warunkujące korzystanie z tej nieruchomości w sposób zgodny z przeznaczeniem, to podwyższa wartość tej inwestycji. Oznacza to, że koszty związane z nabyciem lub wytworzeniem wyposażenia, które jest niezbędne do funkcjonowania tej nieruchomości, uwzględniane są w jej wartości. Nie wyodrębnia się więc takiego wyposażenia jako oddzielnych składników aktywów. Przykładem takiego wyposażenia mogą być wbudowane szafy, infrastruktura sanitarna czy klimatyzacja.

… albo je ułatwia

Z kolei wyposażeniem ułatwiającym (ale nie warunkującym) korzystanie z nieruchomości jest wyposażenie, które może, ale nie musi, być udostępnione użytkownikowi. Jest to na przykład wyposażenie kuchni, meble łazienkowe, wyposażenie biur i sal konferencyjnych.

W tym wypadku możliwe jest, iż to wyposażenie też będzie podwyższać wartość tej inwestycji. Będzie tak, gdy zgodnie z umową najmu wyposażenie to jest bezpośrednio związane z generowaniem przychodów z czynszów lub wzrostem wartości nieruchomości, lub też użytkownik (na mocy umowy) nie może zrezygnować z używania tego wyposażenia.

Polityka rachunkowości

Komitet podkreśli też, iż w przypadku stosowania modelu wartości godziwej do wyceny inwestycji w nieruchomości jednostka opisuje w dokumentacji przyjętych zasad (polityce) rachunkowości wybrane rozwiązanie, czy i które wyposażenie podwyższa, czy też nie wartość inwestycji w nieruchomość. Jeżeli natomiast jednostka wycenia inwestycje w nieruchomości wg modelu kosztu, mają wówczas zastosowanie postanowienia KSR nr 11.

Kwalifikacja inwestycji w WNiP

Analogicznie jak w przypadku nieruchomości jednostki mogą kwalifikować wartości niematerialne i prawne do inwestycji, jeśli zostały one nabyte i nie będą wykorzystywane we własnej działalności operacyjnej.

Ocena związku nabytych WNiP z działalnością operacyjną odbywa się przy uwzględnieniu przyjętego przez jednostkę modelu biznesowego. Wytyczne i wyjaśnienia dotyczące kwalifikowania inwestycji w nieruchomości stosuje się w tym zakresie odpowiednio.

Projekt KSR wskazuje ponadto, że:

• nie jest zasadne ujmowanie jako inwestycji w WNiP kosztów zakończonych prac rozwojowych, ponieważ jednostki ponoszą je w celu uzyskiwania pożytków w ramach własnej działalności produkcyjnej, usługowej czy administracyjnej,
• również wartość firmy (goodwill) jest nierozerwalnie związana z realizacją podstawowego modelu biznesowego jednostki i nie ma charakteru inwestycji.

Ustalanie wartości początkowej inwestycji

Inwestycje w nieruchomości i WNiP wprowadza się do ksiąg w wartości początkowej. Jest to cena nabycia określona w art. 28 ust. 2 i 8 u.r. albo – w przypadku budowy we własnym zakresie – koszt wytworzenia, o którym mowa w art. 28 ust. 3 i 8 u.r. Do wartości tej dolicza się koszty finansowania zewnętrznego, a odejmuje przychody uzyskane z tego tytułu.

W projekcie KSR przypomniał, iż szczegółowe zasady ustalania wartości początkowej nieruchomości zaliczonej do inwestycji są analogiczne do stosowanych w wypadku środka trwałego. Zaleca się w tym przypadku zastosować wskazania zawarte w rozdziale VI KSR nr 11 „Środki trwałe”.

W przypadku nabycia nieruchomości, gruntu i/lub nowych bądź używanych budynków wartością początkową jest cena ich nabycia, obejmująca kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT), powiększoną o:

• koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem nieruchomości do stanu zdatnego do używania,
• koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu sfinansowania zakupu (w tym ujemne różnice kursowe).

Pomniejszoną zaś o dodatnie różnice kursowe.

Przykład 17

Zakup gruntu

Jednostka nabyła grunt, który zgodnie z jej modelem biznesu został zakwalifikowany do inwestycji w nieruchomości. Cena zakupu wynosiła 3 mln zł, opłaty notarialne 229 000 zł, a podatek od czynności cywilnoprawnych 40 000 zł. Poniesione koszty wykazują bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy z nabyciem nieruchomości, zatem wartość początkowa inwestycji wynosi 3 269 000 zł.

Koszt wytworzenia nieruchomości inwestycyjnej

Jeżeli nieruchomość została wybudowana we własnym zakresie, wartością początkową jest koszt jej wytworzenia. Obejmuje on poniesione do dnia przyjęcia obiektu do użytkowania:

• koszty bezpośrednie,
• uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z wytworzeniem budynku.

Koszt wytworzenia zwiększają również koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania budowy we własnym zakresie, w tym ujemne różnice kursowe (pomniejszone o dodatnie różnice kursowe). Mówiąc krótko – stosuje się zasady wyceny przyjęte dla środków trwałych, szerzej wyjaśnione w rozdziale VI KSR nr 11.

W projekcie KSR, w rozdziale 10, wskazano zasadę, iż jednostka prowadząca prace związane z budową nieruchomości, która będzie przynosiła korzyści w postaci zwiększenia jej wartości lub przychodów z najmu, kwalifikuje koszty tych prac jako inwestycję w nieruchomości.

Warto też podkreślić, że nieruchomości budowane (np. budynki, budowle) z zamiarem zakwalifikowania ich do inwestycji wycenia się w okresie budowy w koszcie wytworzenia, niezależnie od modelu wyceny przyjętego dla nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Wyjątkiem w tym zakresie są składniki nieruchomości związane z gruntem. Jeżeli jednostka stosuje model wyceny według wartości godziwej, to grunt podlega wycenie do wartości godziwej niezależnie od tego, czy stanowi samodzielny składnik aktywów, czy też jest zabudowany nieruchomością zakończoną lub w toku prac.

Przykład 18

Budowa inwestycji

Jednostka produkcyjna buduje budynek, który po zakończeniu ma być przeznaczony na wynajem. Nieruchomości inwestycyjne jednostka wycenia według wartości rynkowej (wartości godziwej). Do dnia bilansowego spółka poniosła koszty bezpośrednio związane z realizacją budowy – m.in. opłaty za pozwolenia, usługi generalnego wykonawcy, nadzór inwestorski. Łączna wartość poniesionych wydatków wyniosła 500 000 zł. W sprawozdaniu finansowym kwota ta została ujęta w pozycji „Inwestycje długoterminowe”. Jednostka – korzystając z art. 50 ust. 1 u.r. – zdecydowała o uszczegółowieniu tej pozycji i wykazała inwestycję w budowie w odrębnej pozycji IV „Inwestycje w budowie”. Jeśli wartość godziwa gruntu, na którym powstaje budynek, uległa zmianie i zmiana ta została udokumentowana zgodnie z projektem KSR, to jednostka odnosi ją do rachunku zysków i strat w pozycji „Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych”.

Ujawnienia w dodatkowych informacjach

Projekt KSR zaleca, aby w „Dodatkowych informacjach i objaśnieniach” (pkt 1.1 wg załącznika nr 1 lub pkt 1.1 wg załącznika nr 5 do u.r.) jednostka wskazała:

• wartość kosztów ponoszonych na nieruchomości zaliczone do inwestycji w trakcie budowy i dostosowywania,
• wartość innych działań skutkujących zwiększeniem wartości składnika aktywów niefinansowych (np. przebudowy, rozbudowy).

Leasing finansowy

Nieruchomość zaliczaną do inwestycji, posiadaną przez leasingobiorcę na podstawie umowy, o której mowa w art. 3 ust. 4 u.r. (leasing finansowy), ujmuje się w cenie nabycia ustalonej zgodnie ze wskazaniami zawartymi w pkt 7.2 KSR nr 5 „Leasing, najem i dzierżawa”. Na wartość początkową przedmiotu umowy o leasing finansowy składa się:

• cena jego zakupu,
• opłata za zawarcie umowy,
• poniesione przez korzystającego bezpośrednie koszty zawarcia umowy, montażu, fundamentów, przystosowania, ulepszenia i inne podobne.

Cenę zakupu w tym wypadku, ustala się jako niższą spośród:

• wartości rynkowej przedmiotu leasingu, ustalonej na moment rozpoczęcia leasingu, lub
• wartości bieżącej opłat leasingowych, ustalonej za pomocą stopy procentowej leasingu lub stopy procentowej korzystającego.

Wartość rynkowa przedmiotu leasingu odpowiada – w większości przypadków – wartości wskazanej w umowie. Jeżeli ustalenie wartości rynkowej przedmiotu leasingu nie jest wiarygodne, korzystający sam ustala wartość przedmiotu umowy. W tym celu bierze pod uwagę cenę rynkową takiego samego lub podobnego przedmiotu. Jeżeli ustalenie ceny rynkowej przedmiotu leasingu na podstawie nie jest praktycznie możliwe (co dotyczy np. specjalistycznych maszyn i urządzeń dostosowanych wyłącznie do potrzeb korzystającego), to wartość przedmiotu leasingu ustala się drogą zdyskontowania (ustalenia wartości bieżącej) sumy opłat z tytułu leasingu wynikających z umowy.

W sumie opłat leasingowych objętych dyskontowaniem uwzględnia się opłatę wstępną i opłaty podstawowe. Opłatę końcową uwzględnia się w sumie opłat leasingowych objętych dyskontowaniem wtedy, gdy korzystający zobowiązał się w umowie do jej uiszczenia lub jej poniesienie jest ekonomicznie uzasadnione. Nie uwzględnia się w sumie opłat leasingowych warunkowych opłat leasingowych.

Przykład 19

Ujęcie według wartości niższej

Spółka WRE zgodnie ze swoim modelem biznesu nieruchomości zalicza do inwestycji. Spółka jest stroną umowy kwalifikowanej zgodnie z przepisami prawa bilansowego jako leasing finansowy. Strony ustaliły, iż wartość zdyskontowana opłat leasingowych wynosi na dzień zawarcia umowy 4 mln zł, podczas gdy wartość rynkowa budynku to 4,8 mln zł. Spółka, kierując się wytycznymi KSR nr 5, ujmie budynek w kwocie 4 mln zł.

Nabycie nieruchomości w drodze wymiany za aktywa niepieniężne

Jeśli jednostka nabyła jedną lub więcej nieruchomości w drodze wymiany za niepieniężne składniki aktywów lub kombinację składników aktywów pieniężnych i niepieniężnych, zaleca się zastosować wskazania zawarte w stanowisku KSR w sprawie ujęcia transakcji zamiany składnika aktywów niepieniężnych na inny składnik aktywów niepieniężnych.

Wartość początkowa wartości niematerialnych i prawnych będących inwestycjami

Z kolei zasady ustalania wartości początkowej inwestycji w wartości niematerialne i prawne są analogiczne jak w przypadku zasad dotyczących wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby własne jednostki. Zaleca się w tym przypadku zastosować wskazania zawarte w KSR „Wartości niematerialne i prawne”, z którymi można się już zapoznać czytając projekt opublikowany równolegle. W praktyce jednak najważniejsze jest to, iż tu podstawowym parametrem wyceny będzie cena nabycia. Koszty zakończonych prac rozwojowych – a więc jedyna kategoria WNiP, która może być wytwarzana przez jednostkę – nie są zwykle wytwarzane na potrzeby innych podmiotów.

Przykład 20

Wartość początkowa nabytego prawa do utworu muzycznego

Jednostka nabyła prawa do utworu literackiego, które zgodnie z jej modelem biznesowym zostały zakwalifikowane do inwestycji w WNiP. Cena zakupu wynosiła 100 000 zł, opłaty administracyjne 20 000 zł, a podatek od czynności cywilnoprawnych 8000 zł. Poniesione koszty wykazują bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy związany z nabyciem tytułu WNiP, zatem wartość początkowa obiektu wynosi 128 000 zł.

Wycena bilansowa

Zasady wyceny po początkowym ujęciu omawianych inwestycji określone są w art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości. Oznacza to, że aktywa te są wyceniane nie rzadziej niż na dzień bilansowy:

• według zasad stosowanych do środków trwałych oraz WNiP – określonych w art. 28 pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1 u.r. (model kosztu),
• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej (tzw. model wartości godziwej).

Przy czym należy podkreślić, że zgodnie z art. 28a u.r. jednostki mikro nie wyceniają inwestycji w nieruchomości ani WNiP w wartości godziwej.

Tak jak w przypadku innych aktywów tu też obowiązuje zasada, iż wybrany model wyceny (model kosztu lub model wartości godziwej) powinien być określony w dokumentacji zasad (polityki) rachunkowości. Model wyceny wybiera kierownik jednostki kierując się w szczególności:

• potrzebami interesariuszy jednostki,
• możliwościami uzyskania wiarygodnych danych dotyczących wartości tych aktywów na każdy dzień bilansowy.

Wybór modelu wyceny

W projekcie KSR wskazuje wyraźnie, że w przypadku posiadania więcej niż jednego obiektu inwentarzowego zakwalifikowanego przez jednostkę do inwestycji w nieruchomości, do wszystkich tych obiektów inwentarzowych jednostka stosuje jeden model wyceny. Analogiczne podejście stosuje się do inwestycji w WNiP.

Wyjątkowe sytuacje – stosowanie modelu kosztu

Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja, gdy jednostka stosująca model wartości godziwej nie ma możliwości ustalenia wartości godziwej inwestycji z uzasadnionych przyczyn. W takim przypadku jednostka może zastosować do danej inwestycji model kosztu określony w art. 28 ust. 1 pkt 1a u.r.

Zgodnie z KSR taka sytuacja może wystąpić np. wtedy, gdy:

• rynek porównywalnych nieruchomości jest nieaktywny (np. w ostatnim czasie dokonano tylko kilku transakcji),
• notowania cen nie są aktualne,
• z obserwowanych cen transakcyjnych wynika, że sprzedawca był zmuszony do sprzedaży,
• alternatywne metody ustalania wartości godziwej (np. projekcje zdyskontowanych przepływów pieniężnych) nie mogą być zastosowane.

Obowiązek ujawnienia w sprawozdaniu

Komitet KSR zaleca, aby w takich przypadkach jednostka ujawniła ten fakt oraz przyczyny niemożliwości ustalenia ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego. Ujawnienie to może nastąpić jako uzupełnienie pkt 1.1 Dodatkowych informacji i objaśnień – odpowiednio w załączniku nr 1 lub 5 do u.r.

Wycena nieruchomości w budowie

Analizując ogólne zasady wyceny, należy wskazać, iż nieruchomości w budowie (np. budynki, budowle), z zamiarem zakwalifikowania ich do inwestycji, wyceniane są w okresie budowy w koszcie wytworzenia, niezależnie od tego, jaki model wyceny przyjęła jednostka dla nieruchomości zaliczonych do inwestycji.

Wyjątkiem jest składnik nieruchomości związany z gruntem, jeżeli jednostka stosuje model wyceny według wartości godziwej. W takim przypadku grunt podlega wycenie w wartości godziwej, niezależnie od tego, czy stanowi samodzielny składnik aktywów, czy też jest zabudowany zdatną do używania nieruchomością lub znajduje się w toku prac budowlanych.