Wywiad: Zobowiązania przy sporządzaniu sprawozdania – ujęcie, klasyfikacja i wycena nie zawsze są oczywiste

Powód jest dość prosty: rośnie liczba SIM i nowych inwestycji. Duże znaczenie ma finansowanie z Krajowego Planu Odbudowy.

To oznacza coraz więcej nowych umów partycypacji, a razem z nimi wracają pytania o prezentację w sprawozdaniu finansowym. Jest potrzeba uporządkowania podejścia bilansowego.

Dokładnie tak. Zmieniło się też podejście do interpretacji prawa bilansowego. Coraz częściej patrzymy na zobowiązania przez pryzmat ich ekonomicznej treści, a nie tylko historycznej praktyki.

W efekcie pojawia się pytanie, czy dotychczasowe rozwiązania nadal są właściwe i czy pokazują realny obraz przyszłych zobowiązań.

Najczęściej spotykam dwa skrajne podejścia. Pierwsze to traktowanie partycypacji jak pożyczki i próby wyceny jak zobowiązań finansowych. To podejście idzie za daleko, bo partycypacje mają zupełnie inny charakter ekonomiczny. Drugie to pozostanie przy modelu sprzed lat i aktualizacja dopiero w momencie wypłaty. To wygodne, ale coraz częściej pojawia się pytanie, czy zawsze daje rzetelny obraz sytuacji finansowej. Do tego dochodzą kwestie prezentacji i ujawnień. W wielu sprawozdaniach brakuje opisu przyjętych zasad, a to utrudnia zrozumienie skali przyszłych zobowiązań.

Zdecydowanie. Tu kluczowa jest spójność: ujęcie, wycena, prezentacja i ujawnienia muszą tworzyć jedną całość. Jeżeli podmiot przyjmuje określone rozwiązanie, powinien je jasno opisać w polityce rachunkowości i we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego. W praktyce to właśnie ujawnienia najczęściej wymagają dziś dopracowania.

Na razie raczej o kierunkach niż o standardach. Przepisy nie regulują tego wprost, dlatego praktyka jest zróżnicowana. Widać jednak wyraźny trend: odchodzimy od skrajności i szukamy rozwiązań pośrednich, które lepiej pokazują ryzyko przyszłych wypłat. Coraz częściej pojawia się też potrzeba systemowego ujęcia tego zagadnienia w polityce rachunkowości. Można powiedzieć, że rynek jest w fazie dojrzewania – wspólna praktyka dopiero się kształtuje.

Umowa i reżim prawny

Kluczowe. W praktyce wszystko zaczyna się od umowy. To ona określa prawa i obowiązki stron, a w konsekwencji wpływa na ujęcie bilansowe. Trzeba pamiętać, że przepisy dotyczące partycypacji były wielokrotnie nowelizowane. Dlatego bardzo ważna jest zasada: do rozliczenia stosujemy przepisy obowiązujące w momencie zawarcia umowy oraz jej konkretne zapisy.

Przede wszystkim warunki zwrotu – czy następuje on po opróżnieniu lokalu, czy jest powiązany z zawarciem umowy z kolejnym najemcą, czy został określony maksymalny termin zwrotu. Duże znaczenie ma też zbywalność praw i obowiązków z umowy. W różnych latach i w różnych TBS zapisy były konstruowane inaczej. To powoduje, że dwie partycypacje mogą wyglądać podobnie, ale ekonomicznie i prawnie istotnie się różnić.

Zawsze zaczynam od podziału umów według okresów ich zawarcia. To pierwszy krok. Kolejny to analiza zmian art. 29a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz zapisów konkretnych umów. Oznacza to często konieczność pogrupowania umów według podobnych zasad zwrotu i waloryzacji. Bez tego trudno mówić o spójnym podejściu bilansowym.

Tak – i to częściej, niż się wydaje. Różnice w zapisach umów, datach ich zawarcia czy zasadach zwrotu mogą powodować, że skutki bilansowe będą inne.

Dlatego nie da się opracować jednego schematu dla wszystkich partycypacji. Analiza musi zawsze zaczynać się od konkretnej umowy i obowiązujących w danym czasie przepisów.

Charakter ekonomiczny partycypacji

To absolutnie kluczowe pytanie, bo od właściwego zrozumienia charakteru partycypacji zaczyna się całe dalsze rozumowanie bilansowe. W praktyce bardzo często widzę, że partycypacja kusi, aby potraktować ją jak pożyczkę albo instrument finansowy. Powód jest prosty – jednostka otrzymuje środki pieniężne i w przyszłości musi je zwrócić. Na pierwszy rzut oka wygląda to więc jak klasyczne finansowanie.

Problem polega na tym, że takie spojrzenie jest zbyt uproszczone i nie oddaje ekonomicznej treści tej transakcji. A rachunkowość – zgodnie z zasadą przewagi treści nad formą – wymaga właśnie analizy ekonomicznej.

Ekonomicznie partycypacja nie jest finansowaniem SIM czy TBS. Jej celem nie jest przekazanie środków na działalność jednostki ani zapewnienie jej płynności finansowej. Jej funkcją jest zagwarantowanie przyszłemu najemcy możliwości zawarcia umowy najmu lokalu na preferencyjnych warunkach. I to jest zasadnicza różnica, która zmienia sposób patrzenia na całe zagadnienie.

Dokładnie tak. Obowiązek zwrotu istnieje, ale pojawia się dopiero w określonych sytuacjach – przede wszystkim po rozwiązaniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu. Nie mamy tu ani określonego terminu spłaty, ani znanej kwoty przyszłej wypłaty. A to są typowe cechy zobowiązań finansowych. W przypadku partycypacji te parametry pojawiają się dopiero w przyszłości i zależą od wielu zmiennych, w tym od decyzji najemcy oraz czynników rynkowych.

To sprawia, że mechanizm ekonomiczny tej umowy jest zupełnie inny niż w przypadku klasycznego finansowania.

Z pozornego podobieństwa przepływów pieniężnych. Jednostka otrzymuje środki dziś i oddaje je w przyszłości – to naturalnie prowadzi do skojarzenia z pożyczką. Rachunkowość nie może jednak zatrzymać się na poziomie przepływów pieniężnych. Musimy zadać pytanie, jaki jest cel tej umowy. W pożyczce celem jest finansowanie działalności jednostki, a w partycypacji – uzyskanie prawa do najmu lokalu. Partycypant nie działa jako wierzyciel, lecz jako przyszły najemca, który zabezpiecza sobie możliwość zamieszkania w lokalu w określonym modelu społecznym. To fundamentalna różnica funkcjonalna.

Zdecydowanie nie. W zobowiązaniach finansowych są jasno określone warunki spłaty – kwota, harmonogram, często odsetki. W partycypacji nie. Termin zwrotu jest nieznany i zależy od wielu zdarzeń przyszłych. To zupełnie inny mechanizm ekonomiczny niż klasyczne finansowanie.

Najsilniejszym argumentem jest odwołanie do funkcji i celu umowy. Partycypacja nie służy pozyskaniu finansowania, lecz umożliwia korzystanie z zasobu niefinansowego – lokalu mieszkalnego. W rachunkowości patrzymy przede wszystkim na treść ekonomiczną transakcji, a nie na sam fakt przepływu środków pieniężnych.

Tak. I tu pojawia się bardzo ważny element argumentacji – rozporządzenie o instrumentach finansowych. Wprost wskazuje ono, że jego przepisów nie stosuje się do umów dotyczących zasobów niefinansowych, jeżeli zostały zawarte w celu nabycia lub wykorzystania tych zasobów. Partycypacja dokładnie temu służy – umożliwia korzystanie z lokalu mieszkalnego. To bardzo porządkuje całą dyskusję.

Zdecydowanie tak. Pokazuje on, że nie każda umowa przewidująca przyszłą wypłatę środków pieniężnych jest instrumentem finansowym. Jeśli jej głównym celem jest korzystanie z zasobu niefinansowego, nie powinniśmy stosować regulacji dotyczących instrumentów finansowych. A to oznacza, że metody wyceny właściwe dla zobowiązań finansowych – np. skorygowana cena nabycia – nie mają tu zastosowania.

Wycena na dzień bilansowy i problem wymagalności

Tu zaczynają się największe trudności praktyczne. Wielu księgowych intuicyjnie oczekuje, że skoro mamy zobowiązanie, to powinniśmy znać konkretną kwotę przyszłej wypłaty. Tymczasem w przypadku partycypacji takiej kwoty na dzień bilansowy w większości przypadków nie można ustalić.

„Kwota wymagająca zapłaty” nie oznacza kwoty hipotetycznej ani prognozowanej za wiele lat. To bardzo ważne. To pojęcie oznacza kwotę wynikającą z aktualnego obowiązku jednostki na dzień bilansowy. A ten obowiązek – w sensie wymagalności – powstaje dopiero w chwili wypowiedzenia umowy najmu i opróżnienia lokalu. Dlatego w praktyce mówimy o zobowiązaniu, które istnieje, ale jest niewymagalne.

Absolutnie nie. To jedno z najważniejszych rozróżnień w tym obszarze. Brak wymagalności nie jest powodem do niewykazywania zobowiązania. Jednostka ma obowiązek zwrotu środków w przyszłości – wynika to wprost z przepisów oraz z umów partycypacji. Sam fakt, że moment wypłaty jest nieznany, nie oznacza, że zobowiązanie nie istnieje. Można powiedzieć, że jest to zobowiązanie uśpione, ale bardzo realne. Wiemy, że w przyszłości część umów zostanie wypowiedziana i środki będą musiały zostać zwrócone.

To bardzo racjonalny argument – i właśnie dlatego nie możemy stosować metod właściwych dla zobowiązań finansowych. Nie mamy danych potrzebnych do dyskontowania, wyznaczania harmonogramu przepływów czy obliczania wartości bieżącej. Ale rachunkowość nie pozwala ignorować zobowiązań tylko dlatego, że ich wycena jest trudna. Musimy znaleźć rozwiązanie, które będzie rozsądne, proporcjonalne i zgodne z zasadą rzetelnego obrazu. I tu zaczyna się poszukiwanie właściwego podejścia.

W pewnych sytuacjach – tak. Ale coraz częściej przestaje być wystarczające. To podejście było naturalne w czasach, gdy liczba umów partycypacji była niewielka, a skala działalności TBS czy SIM zdecydowanie mniejsza. Wtedy wpływ waloryzacji na wynik finansowy był ograniczony i rozłożony w czasie.

Dziś sytuacja wygląda inaczej. Skala inwestycji rośnie, liczba umów również, a wartości partycypacji są coraz wyższe. To powoduje, że odkładanie całego skutku waloryzacji na moment wypłaty może istotnie zaburzać obraz sytuacji finansowej jednostki.

Największe ryzyko to gwałtowne obciążenie wyniku finansowego w jednym roku obrotowym. Jeżeli w danym okresie nastąpi większa liczba wypowiedzeń umów, to nagle trzeba będzie wykazać bardzo wysokie koszty waloryzacji. Z punktu widzenia rzetelnego i wiernego obrazu sytuacji finansowej jest to problem. Rachunkowość powinna pokazywać skutki zdarzeń w sposób bardziej równomierny, a nie dopiero w momencie ich materializacji. Innymi słowy – ryzyko ekonomiczne narasta stopniowo, więc jego skutki rachunkowe również powinny być ujmowane stopniowo.

Dokładnie tak. Przy niewielkiej liczbie umów podejście „waloryzujemy przy wypłacie” może być nadal akceptowalne. Natomiast przy dużych portfelach partycypacji staje się coraz bardziej ryzykowne z punktu widzenia sprawozdawczości finansowej. I właśnie dlatego w praktyce coraz częściej pojawia się pytanie o tworzenie rezerw, które pozwalają rozłożyć skutki ekonomiczne w czasie i lepiej odzwierciedlić przyszłe zobowiązania jednostki.

Waloryzacja

Kluczowe jest to, że mechanizm waloryzacji odwołuje się do danych, które powstają dopiero w momencie opróżnienia lokalu. A więc w chwili sporządzania sprawozdania finansowego bardzo często jeszcze po prostu nie istnieją. Mówimy tu o trzech podstawowych parametrach:

• wskaźniku ceny 1 mkw. ogłaszanym przez GUS dla kwartałów poprzedzających opróżnienie lokalu,
• wskaźniku z momentu zawarcia umowy partycypacji,
• liczbie pełnych kwartałów od zawarcia umowy najmu do opróżnienia lokalu.

Jeżeli się temu przyjrzymy, widać wyraźnie, że dwa z tych elementów odnoszą się do zdarzenia przyszłego – czyli momentu zakończenia najmu. A tego momentu na dzień bilansowy po prostu nie znamy.

Tak. Nie znamy daty opróżnienia lokalu, nie znamy przyszłych wskaźników GUS i nie znamy liczby kwartałów, które upłyną do momentu zwrotu. To oznacza, że próba wyceny wszystkich umów na dziś wymagałaby przyjęcia wielu założeń. A im więcej założeń, tym większe ryzyko błędu i tym mniejsza wiarygodność wyniku.

Tak, takie podejścia się pojawiają. Czasem wynikają z chęci maksymalnej ostrożności, a czasem z presji na ujednolicenie podejścia do zobowiązań. Problem polega na tym, że takie założenie jest czysto hipotetyczne. Zakłada jednoczesne wypowiedzenie wszystkich umów albo bardzo dużej ich części w krótkim czasie. A to scenariusz, który w praktyce właściwie nie występuje.

Po pierwsze – brak realizmu ekonomicznego. W praktyce co roku wypowiadany jest niewielki procent umów, a nie cały portfel partycypacji. Po drugie – ogromna wrażliwość wyników na przyjęte założenia. Wystarczy niewielka zmiana prognoz cen mieszkań, aby wynik wyceny zmienił się o miliony złotych. To pokazuje, jak bardzo takie wyliczenia zależą od przyjętych scenariuszy. I w efekcie zamiast zwiększać wiarygodność sprawozdania, możemy ją paradoksalnie obniżyć.

To bardzo ważny aspekt. Ceny 1 mkw. zależą od wielu czynników makroekonomicznych – inflacji, kosztów budowy, sytuacji na rynku kredytowym czy polityki mieszkaniowej państwa. SIM czy TBS nie mają na te czynniki żadnego wpływu. Prognozowanie tych wskaźników na wiele lat naprzód byłoby obarczone bardzo dużą niepewnością. A w rachunkowości trzeba unikać pozornie precyzyjnych wyliczeń, które opierają się na bardzo niepewnych prognozach.

Dokładnie. Ostrożność to nie tylko zawyżanie zobowiązań. To także unikanie nadmiernie spekulacyjnych wycen. Dlatego tak ważne jest znalezienie rozwiązania pośredniego – takiego, które uwzględnia ryzyko przyszłych wypłat, ale nie próbuje wyceniać każdej umowy indywidualnie na wiele lat do przodu. I to naturalnie prowadzi nas do kolejnego tematu – czyli zdarzeń po dniu bilansowym i rezerw.

Zdarzenia po dniu bilansowym

Kluczowe jest rozróżnienie zdarzeń następujących po dniu bilansowym. Jeżeli wypowiedzenia pojawiają się przed sporządzeniem sprawozdania finansowego, musimy zadać sobie dwa pytania: czy potwierdzają stan istniejący na dzień bilansowy i czy mają istotny wpływ na sytuację jednostki. Jeżeli liczba wypowiedzeń jest znacząca i powoduje realny obowiązek zwrotu partycypacji, to przestajemy mówić o czystej niepewności. Pojawiają się konkretne dane do wyceny. W takiej sytuacji pominięcie tych informacji prowadziłoby do zniekształcenia obrazu zobowiązań.

Dokładnie. Pojedyncze przypadki są naturalne i zazwyczaj nie zmieniają obrazu sytuacji finansowej jednostki. Partycypacje mają charakter długoterminowy, więc pewien poziom rotacji najemców jest normalny. Natomiast jeżeli po dniu bilansowym pojawia się większa fala wypowiedzeń – na przykład związana z oddaniem nowej inwestycji i przeprowadzką najemców do nowych lokali – wtedy mamy do czynienia ze zdarzeniem istotnym. W takiej sytuacji wycenę należy zaktualizować, ponieważ pojawiają się konkretne informacje o przyszłych wypłatach.

To zawsze wymaga profesjonalnego osądu i spojrzenia na skalę działalności jednostki. Trzeba uwzględnić:

• liczbę wszystkich umów partycypacji,
• wartość potencjalnych zwrotów,
• wpływ na wynik finansowy.

Jeżeli wypowiedzenia mogą zauważalnie zmienić poziom zobowiązań lub wynik finansowy – należy je uwzględnić w wycenie. Jeżeli ich wpływ jest marginalny, wystarczające może być ujawnienie informacji w dodatkowych objaśnieniach.

To bardzo praktyczny i – co ciekawe – często pomijany obszar. Kluczowe jest stworzenie sprawnego przepływu informacji w organizacji. W praktyce warto:

• zaplanować okresowy przegląd umów najmu przed sporządzeniem sprawozdania,
• zapewnić współpracę księgowości z działem obsługi najemców i działem prawnym,
• przygotować checklistę zdarzeń po dniu bilansowym wypełnianą przed zamknięciem sprawozdania.

Dokładnie tak. W przypadku partycypacji kluczowa jest współpraca organizacyjna. Księgowość sama nie dowie się o wypowiedzeniach, jeśli nie będzie odpowiednich procedur komunikacji. A to właśnie te informacje w praktyce decydują o prawidłowej wycenie zobowiązań na dzień bilansowy i naturalnie prowadzą nas do kolejnego kroku, czyli pytania o rezerwy.

Rezerwa jako rozwiązanie praktyczne

Rezerwa jest próbą znalezienia rozwiązania pomiędzy dwoma skrajnymi podejściami. Z jednej strony mamy brak wyceny aż do momentu wypłaty, z drugiej – próby szczegółowej wyceny wszystkich umów na dzień bilansowy. Oba podejścia mają poważne ograniczenia. Pierwsze może prowadzić do nagłego, jednorazowego obciążenia wyniku, drugie – do bardzo niepewnych i kosztownych szacunków. Rezerwa pozwala pokazać realne ryzyko przyszłych wypłat bez konieczności wyceny każdej umowy osobno. Dzięki temu sprawozdanie finansowe lepiej odzwierciedla przyszłe obowiązki jednostki i rozkłada ich skutki w czasie.

Najbezpieczniej oprzeć się na danych historycznych i wiedzy o działalności jednostki. W praktyce warto analizować przede wszystkim:

• jaka część umów była wypowiadana w poprzednich latach,
• czy planowane są nowe inwestycje mogące powodować relokację najemców,
• czy zmienia się sytuacja na rynku mieszkań.

To podejście bardzo przypomina tworzenie rezerw na naprawy gwarancyjne. Wiemy, że nie wszystkie umowy zostaną wypowiedziane, ale z dużym prawdopodobieństwem część z nich tak.

Rezerwa powinna być aktualizowana na każdy dzień bilansowy. Podstawą mogą być dane dostępne na koniec roku obrotowego, czyli:

• aktualna liczba umów partycypacji,
• struktura zawarcia umów w czasie,
• dane o historycznych wypowiedzeniach,
• dostępne wskaźniki cen mieszkań.

Chodzi o to, aby rezerwa była realistyczna i odzwierciedlała aktualną sytuację jednostki, a nie historyczne założenia sprzed kilku lat.

Najwłaściwsze są pozostałe koszty operacyjne. Rezerwa nie wynika z finansowania ani operacji finansowych. Jej źródłem jest działalność operacyjna związana z realizacją umów najmu i funkcjonowaniem SIM/TBS. To ważne, bo pokazuje ekonomiczny charakter zdarzenia i zachowuje spójność prezentacji w sprawozdaniu finansowym.

Kluczowy argument to zasada przewagi korzyści nad kosztami pozyskania informacji. Próba wyceny każdej umowy byłaby bardzo kosztowna i oparta na danych, których często jeszcze nie znamy. Rezerwa pozwala ująć ryzyko w sposób racjonalny, oparty na dostępnych danych i możliwy do obrony. Nie chodzi o matematyczną dokładność, lecz o wierne i rzetelne przedstawienie sytuacji jednostki.

Prezentacja w bilansie i ujawnienia

Najważniejsze jest rozróżnienie sytuacji, w której obowiązek zwrotu już powstał, od sytuacji, w której ma on charakter przyszły i niepewny. Partycypacje dotyczące umów wypowiedzianych na dzień bilansowy powinny być prezentowane jako zobowiązania krótkoterminowe, ponieważ obowiązek zwrotu jest już znany i realny. Pozostałe partycypacje – czyli związane z trwającymi umowami najmu – mają charakter długoterminowy. W praktyce najczęściej prezentuje się je w pozycji „Inne zobowiązania długoterminowe”. Natomiast rezerwa tworzona na przyszłe wypowiedzenia nie odzwierciedla konkretnego zobowiązania wobec określonego najemcy. Dlatego właściwą prezentacją jest pozycja „Pozostałe rezerwy”.

Kluczowe są spójność i jednoznaczność zapisów. Polityka rachunkowości powinna pokazywać cały proces – od identyfikacji zobowiązania aż po jego prezentację. W szczególności warto opisać:

• zasady klasyfikacji partycypacji jako zobowiązań,
• sposób podziału na zobowiązania krótko- i długoterminowe,
• podejście do wyceny partycypacji wypowiedzianych,
• zasady tworzenia i aktualizacji rezerwy,
• źródła danych wykorzystywanych do szacunków.

Im bardziej przejrzyście jednostka opisze swój model postępowania, tym łatwiej będzie go obronić podczas badania sprawozdania finansowego.

Czytelnik sprawozdania powinien przede wszystkim zrozumieć, jak jednostka podchodzi do ryzyka przyszłych wypłat partycypacji. Dlatego warto ujawnić:

• zasady wyceny partycypacji wypowiedzianych i niewypowiedzianych,
• informację o utworzeniu rezerwy i sposobie jej szacowania,
• główne założenia i źródła danych,
• wpływ przyjętych rozwiązań na wynik finansowy.

Takie ujawnienia znacząco zwiększają przejrzystość sprawozdania i budują zaufanie odbiorców.

Największym sygnałem ostrzegawczym jest brak spójności między praktyką a dokumentacją. Jeżeli jednostka:

• nie ma opisanych zasad wyceny partycypacji,
• waloryzuje je wyłącznie przy wypłacie, bez analizy ryzyka,
• nie analizuje zdarzeń po dniu bilansowym,
• nie ujawnia przyjętych założeń w sprawozdaniu,
• to bardzo wyraźny sygnał, że polityka rachunkowości nie nadąża za rzeczywistością.

Najbardziej racjonalne jest podejście mieszane:

• wycena partycypacji wypowiedzianych,
• analiza zdarzeń po dniu bilansowym,
• utworzenie rezerwy dla pozostałych umów.

Ponieważ najlepiej odzwierciedla rzeczywiste ryzyko ekonomiczne, a jednocześnie jest możliwe do obrony zarówno przed audytorem, jak i organem nadzorczym. Pozwala zachować równowagę między rzetelnością sprawozdania a zasadą racjonalności kosztów pozyskania informacji.