Jeśli dostępność mieszkań się pogorszyła, to także dlatego, że Glapiński był gołębiem nie wtedy, gdy było trzeba

Czy Adam Glapiński, prezes Narodowego Banku Polskiego, przeszedł w ciągu kilku miesięcy z pozycji gołębia na pozycję jastrzębia, twardo obstającego za wysokimi stopami procentowymi, dlatego że po wyborach parlamentarnych jesienią zeszłego roku zmienił się rząd?

Nie ma wątpliwości, że Glapińskiemu zdarzało się wygłaszać niepochlebne opinie o politykach Koalicji 15 października i ich działaniach, kiedy jeszcze byli w opozycji. Zapewne większość osób śledzących wystąpienia prezesa NBP zgodzi się z tezą, że szef banku centralnego wolałby, żeby Prawo i Sprawiedliwość, któremu zawdzięcza swoje stanowisko, utrzymało się przy władzy. Faktem jest też, że Rada Polityki Pieniężnej, której Glapiński przewodniczy, cykl zmniejszania kosztów pieniądza zamroziła po dwóch obniżkach stóp procentowych do poziomu 5,75 proc. w październiku 2023 r., bezpośrednio przed wyborami. To jednak wydaje się wciąż za mało, żeby na postawione we wstępie pytanie odpowiedzieć twierdząco.

Można także śmiało założyć, że gdyby wprost zadać je Glapińskiemu, stanowczo by zaprzeczył. Jednoznaczne rozstrzygnięcie byłoby możliwe, gdyby istniała równoległa rzeczywistość, w której obserwowalibyśmy działania prezesa NBP po zwycięstwie Zjednoczonej Prawicy w jesiennych wyborach. Ale nie ma takiej opcji. I na szczęście – nie jest ona niepotrzebna. Zmianę opinii prezesa Glapińskiego na temat kierunku, w którym powinny podążać koszty pieniądza, można ocenić na gruncie ekonomii. Czy utrzymywanie referencyjnej stopy procentowej na poziomie 5,75 proc. jest uzasadnione? Odpowiedź brzmi: tak. Jak zwraca uwagę Piotr Wójcik, RPP zasygnalizowała, iż utrzymuje stopy bez zmian, bo obawia się, że inflacja, która od jakiegoś czasu nie spadła, w przyszłości wzrośnie. Ten scenariusz właśnie się zrealizował – po wycofaniu się rządu z tzw. tarczy energetycznej, która polegała na zamrożeniu cen gazu i prądu, ceny nośników energii poszły w górę, a inflacja podskoczyła z 2,6 proc. w czerwcu do 4,2 proc. w lipcu. I na podwyższonym poziomie utrzyma się przez rok. Według ekonomistów ING szczyt nadejdzie w I kw. 2025 r. i wypadnie w przedziale 5–6 proc. Tymczasem cel inflacyjny NBP to 2,5 proc. Czy to jest odpowiednie środowisko do obniżania stóp procentowych?

Analizując bieżące koszty pieniądza, warto również zwrócić uwagę, że przy stopie referencyjnej na poziomie niecałych 6 proc. i ponad 4-proc. inflacji realna stopa procentowa znajduje się na poziomie mniej więcej 1,5 proc. Przyjmując w uproszczeniu, że realny koszt pieniądza to różnica między stopą nominalną a obecną inflacją, rzeczywista stopa procentowa wynosiłaby 1,3–1,5 proc. w zależności od tego, czy weźmiemy pod uwagę medianę, czy średnią. Innymi słowy, unijnym liderem wzrostu gospodarczego Polska była przy dodatnich realnych stopach procentowych. Nie ma ani nic nadzwyczajnego, ani szkodliwego w obecnej sytuacji.

W uzupełnieniu należałoby dodać, że inflacja bazowa, która nie uwzględnia cen żywności i energii, wyniosła w czerwcu 3,7 proc. To również podwyższona wartość. Ceny rosną m.in. ze względu na szybki, dwucyfrowy wzrost płac. Zjawisko to, widoczne w sektorze usług, było jednym z argumentów przytaczanych przez Europejski Bank Centralny, żeby nie rozpoczynać pochopnie cyklu obniżek stóp procentowych.

Ostatecznie EBC po raz pierwszy ściął stopy procentowe w czerwcu. Zrobił to, choć ma cel inflacyjny na poziomie 2 proc. Dynamika wzrostu cen konsumpcyjnych w strefie euro obniżyła się do 2,4 proc. już ponad pół roku temu, ale dalej słabnąć nie chce. Tempo wzrostu PKB w strefie euro wyniosło w zeszłym roku 0,5 proc., a w tym – zgodnie z prognozami – również nie przekroczy 1 proc. Na granicy recesji balansują Niemcy ze znajdującym się w zapaści przemysłem. Dodatkowo bieżące wskaźniki ekonomiczne, takie jak PMI, sygnalizują, że presja inflacyjna spada. Intencje EBC są zatem czytelne – skoro tempo wzrostu cen na to pozwala, to obniżmy stopy, żeby pomóc się rozpędzić gospodarce. Polska gospodarka takiej pomocy nie potrzebuje. Po bardzo słabym wzroście w 2023 r. (0,2 proc.) w tym wyraźnie przyspieszamy. Słaba koniunktura w państwach, do których kierujemy swój eksport – z Niemcami na czele – oraz ostrożność krajowych konsumentów powodują, że zapewne nie uda się osiągnąć 3-proc. wzrostu PKB, ale granicę 2 proc. bez większych problemów przekroczymy. Mamy też do wydania 60 mld euro z Krajowego Planu Odbudowy – i to w trzy lata, a nie w sześć, jak inne państwa. Jest to konsekwencja opóźnień w wypłacie pieniędzy związanych z konfliktem poprzedniego rządu z Brukselą o praworządność. Uwzględniając te argumenty, można postawić tezę, że nie tylko nie ma potrzeby obniżania stóp procentowych, ale wręcz jest to niewskazane.

Piotr Wójcik zwraca uwagę, że wysokie stopy procentowe NBP podbijają zyski banków do rekordowych poziomów m.in. dlatego, że ich klienci zmuszeni są zaciągać wysoko oprocentowane kredyty hipoteczne. Ubolewa również, że po wygaśnięciu programu Bezpieczny kredyt 2 proc., wprowadzonego jeszcze przez Zjednoczoną Prawicę, rząd w żaden sposób nie wspiera zakupu nieruchomości mieszkaniowych. Skracając: mieszkaniowe aspiracje młodego pokolenia padły ofiarą konfliktu dwóch zwalczających się obozów politycznych.

Tak, banki rzeczywiście mają najwyższe zyski w historii. W 2023 r. zarobiły niemal 30 mld zł. Paweł Borys, były prezes Polskiego Funduszu Rozwoju, ocenił pod koniec ub.r., że rocznie banki powinny zarabiać od 25 mld do 30 mld zł, żeby mogły sfinansować transformację energetyczną, na którą w najbliższych kilku latach będziemy zmuszeni wydać kilkaset miliardów złotych. Warto przypomnieć, że w 2022 r. instytucje finansowe poniosły kilkanaście miliardów złotych dodatkowych kosztów, finansując swoim klientom wprowadzone ustawą wakacje kredytowe. Nie ma co żałować im zysków, bo na dobrze dokapitalizowanym systemie bankowym skorzystamy wszyscy.

Nie ma też obecnie rządowego programu wspierającego nabywców mieszkań w spłacie kredytów hipotecznych, bo promowany w kampanii wyborczej Kredyt 0 proc. po zmasowanej krytyce ekspertów został wstrzymany. Dlaczego? Bo dodanie pieniędzy do systemu doprowadzi przede wszystkim do dalszego wzrostu cen nieruchomości. Z kwartalnych materiałów NBP wynika, że w pierwszych miesiącach 2024 r., gdy jeszcze działał poprzedni program i wciąż wydawało się, że Kredyt 0 proc. wejdzie w życie, ceny szybowały w tempie dwucyfrowym w ujęciu rocznym (biorąc pod uwagę zmiany realne). W ostatnich miesiącach firmy analizujące rynek nieruchomości sygnalizują, że po raz pierwszy od dawna ceny się stabilizują. To już dawno zbadana i dość oczywista zależność – jeśli chcemy zwiększyć dostępność mieszkań, to działajmy przez stronę podażową, zamiast zwiększać popyt. A być może nawet to nie jest w Polsce pilnie potrzebne, bo budujemy najwięcej mieszkań w historii, gdyby liczbę nowych metrów kwadratowych odnieść do liczebności młodego pokolenia. Jesteśmy na dobrej drodze, żeby pod względem nasycenia rynku mieszkaniowego osiągnąć w ciągu kilku dekad standardy rynku wysokorozwiniętego – tak jak w wielu innych statystykach.

W minionych latach pogarszała się (a w najlepszym razie nie poprawiała) cenowa dostępność lokali, bo ich ceny rosły szybciej od wynagrodzeń. Nie będzie większą kontrowersją stwierdzenie, że prezes Glapiński miał w tym swój udział, dość lekko traktując podwyższoną inflację jeszcze w czasach przedcovidowych, zanim tempo wzrostu cen rozkręciło się do dwucyfrowych poziomów. To za jego kadencji standardem stały się ujemne stopy procentowe. W 2022 r. inflacja przewyższała oficjalne stopy procentowe nawet o 10 pkt proc. Nakręciło to akcję kredytową i spowodowało, że ceny nieruchomości rosły jeszcze szybciej. Chociaż wysoka inflacja sprawiała, że siła nabywcza wynagrodzeń malała. Mówiąc krótko – jeśli dostępność mieszkań się pogorszyła, to także dlatego, że Glapiński był gołębiem nie wtedy, gdy było trzeba.

Teraz sytuacja jest niemal idealna. Realne wynagrodzenia rosną, a ceny mieszkań nie. A zatem ich dostępność dla nabywców się poprawia. Być może wszystko, czego potrzebujemy, żeby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia, to kontynuacja dotychczasowej ścieżki rozwoju, w tym niedopuszczenie do sytuacji, w której makroekonomiczna równowaga mogłaby zostać zachwiana. Na przykład obniżką stóp procentowych w warunkach podwyższonej inflacji. ©Ⓟ