– Dostaliśmy nowe naliczenia opłat w wysokości 615 zł. To jest jakieś nieporozumienie i kpina! Na poddaszu, które spłonęło całkowicie, to chyba zmienił nam się metraż – mówi Zosia, która mieszkała wraz z rodzicami na trzecim piętrze w dwupoziomowym mieszkaniu. Dziś jest ono dosłownie kupą zgliszczy: pozostały opalone mury, powyginane ogniem blachy oraz sterty popiołu. Wszystko, czego rodzina dorobiła się przez prawie ćwierć wieku życia w bloku, poszło z dymem.

W podobnej sytuacji są inni właściciele lokali w bloku przy ul. Powstańców 62. Choć w żadnym z ponad 210 lokali nikt nie może mieszkać, bo cały dom został wyłączony z użytkowania przez nadzór budowlany, wszyscy nadal muszą płacić czynsze. – To jakiś absurd! Z nowego naliczenia, które dostałam na maila, wynika, że mamy nadal ponosić pełną opłatę za garaż. Czy ktoś wie, jaka jest podstawa pobierania opłaty za coś, czego nie można użytkować? – denerwuje się pani Małgorzata.

Od firmy AMS Zarządzanie Nieruchomościami, która jest administratorem budynku należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej Kopernik wynika, że w nowych naliczeniach została pominięta część kosztów związanych z użytkowaniem mieszkań, np. opłaty za wodę, za gaz do jej podgrzania i za ogrzewanie (blok miał własną kotłownię). Jednak pozostały m.in. zaliczki na utrzymanie części wspólnej, na utrzymanie infrastruktury i na fundusz remontowy. Wspólnota wciąż ponosi bowiem koszty, m.in. wynikające z umów z firmami obsługującymi i w związku z utrzymaniem budynków i terenu wokół niego.

To dla wielu osób jednak niezrozumiałe. – Mieszkanie zostało całkowicie spalone, dlaczego mam płacić za ruiny, gdy muszę dla swojej rodziny wynająć za prawie 4 tysiące złotych nowe lokum i kupić od nowa wszystko, co jest potrzebne do życia? – pyta właściciel spalonego lokalu.

Pożar w Ząbkach. Dlaczego mieszkańcy spalonych mieszkań muszą płacić?

Jak wyjaśniają prawnicy, właściciele mieszkań, jako członkowie wspólnoty, posiadają udziały w nieruchomości i w związku z tym muszą partycypować w kosztach zarządu i związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Te zaś pozostały – i to nawet teraz, gdy część mieszkań fizycznie nie istnieje, a budynek został wyłączony z użytkowania. Przykładowo: budynek ma wspólną ochronę z innymi blokami, mieszkańcy partycypują w kosztach utrzymania zieleni i placów zabaw na osiedlu. Co więcej: niektóre koszty, np. związane z ochroną budynku czy koniecznością dokonania ekspertyz – mogą nawet wzrosnąć.

– Ustawa o własności lokali nie przewidziała takiej sytuacji, do jakiej doszło w Ząbkach – mówi adwokat Dariusz Staniszewski, prowadzący kancelarię prawną zajmującą się obsługą wspólnot mieszkaniowych. – Oczywiście wspólnota może podjąć uchwałę o zaniechaniu pobierania czynszu od właścicieli tych spalonych mieszkań, ale wówczas pozostali członkowie wspólnoty będą musieli za nich ponieść te koszty – wyjaśnia adwokat.

Z najnowszych informacji wynika, że już trwają prace nad nowymi naliczeniami – opłaty zmniejszą się i to znacząco. Jak zapewnia Łukasz Michalik, zarządca nieruchomości z ramienia AMS, zarząd wspólnoty podejmuje działania w celu minimalizacji kosztów utrzymania nieruchomości. – Proces ten cały czas trwa i wymaga uzgodnień zarówno z dostawcami usług, jak też podjęcia odpowiednich działań formalnoprawnych – napisał w odpowiedzi na nasze pytania.

Podczas nadzwyczajnego zebrania wspólnoty, które odbyło się w piątek 11 czerwca, przedstawiciel firmy administrującej zapowiedział, że obniżka będzie obowiązywać do końca drugiego półrocza. – Po przeanalizowaniu kosztów przygotowaliśmy propozycję, by koszty zarządu nieruchomością ze stawki 4,39 zł za mkw. obniżyć do poziomu 1,91 zł, natomiast fundusz remontowy mógłby zostać obniżony do zera. Koszty utrzymania infrastruktury wspólnej pozostaną bez zmian, w tej sprawie musimy przeprowadzić jeszcze rozmowy z firmami świadczącymi usługi. To oznacza, że w przypadku mieszkania zaliczka na koszty zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnoty zmniejszy się nawet o 60 proc. – wynika z symulacji, którą przedstawiciele firmy administrującej zaprezentowali podczas zebrania.

Czy mieszkańcy spalonych mieszkań mogą przestać płacić czynsz?

Niektórzy mieszkańcy zapowiadają, że skoro nie korzystają z budynku, to zignorują nowe naliczenia i nie będą płacić. Ale jak informuje mec. Staniszewski – nie jest to dobre rozwiązanie.

– Wspólnota będzie miała roszczenie wobec takich osób i będzie mogła wyegzekwować należność z ich majątku. Jeśli ktoś nie zgadza się z naliczeniami, może natomiast zaskarżyć uchwałę wspólnoty w sprawie wysokości opłat – mówi adw. Dariusz Staniszewski. Dodaje, że sama skarga złożona do sądu nie zwalnia jeszcze z obowiązku uiszczania czynszu. – Dopiero wyrok sądu mógłby pozwolić na obniżenie lub zaniechanie opłat – mówi.

Nie wrócą do domów przez wiele miesięcy

Obniżenie czynszów jest ważne dla mieszkańców spalonego budynku, gdyż zdecydowana większość z nich z dnia na dzień została zmuszona do urządzenia sobie życia dosłownie od zera. Dotyczy to nie tylko rodzin z lokali na czwartej kondygnacji i na poddaszu, które zostały całkowicie strawione przez pożar, ale również rodzin z niższych kondygnacji i właścicieli miejsc garażowych. Nikt nie może dziś korzystać ze swojej własności. 4 lipca decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Wołominie z użytkowania wyłączony został bowiem cały budynek. Obecnie wspólnota czeka na wyniki ekspertyzy. Od niej zależy, czy zostaną odbudowane spalone kondygnacje, czy też budynek zostanie wyburzony i trzeba będzie postawić nowy. – Z mojego doświadczenia wynika, że nawet jeśli wszystko pójdzie sprawnie i będzie chęć współdziałania mieszkańców z zarządem wspólnoty, to i tak odbudowa może potrwać co najmniej kilkanaście miesięcy, np. remont zniszczeń w znacznie mniejszym bloku przy ul. Olimpijskiej w Latchorzewie trwa już rok – ocenia inżynier Leszek Tischner z Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.

To nie najlepsza wiadomość dla mieszkańców spalonego bloku – wielu zostało dosłownie tylko z tym, co miało pamiętnego dnia przy sobie. Pożar wybuchł 3 lipca późnym popołudniem, gdy w wielu mieszkaniach nie było nikogo: cześć osób była jeszcze w drodze powrotnej z pracy, na zakupach i spacerach, a niektórzy wypoczywali na wakacjach. Ale nawet ci, których mieszkania nie zostały spalone, nie zawsze mieli szansę wejść do budynku i zabrać najważniejsze rzeczy. – Kiedy wybuchł pożar, byliśmy całą rodziną na działce. Zostaliśmy z tym, co mieliśmy na sobie i ubraniami na zmianę. Czas, kiedy mogliśmy w asyście policji wejść do mieszkania, był bardzo krótki. Zdołaliśmy wrzucić kilka najpotrzebniejszych rzeczy do torby – opowiada Marzena z parteru. Martwi się, że ekspertyzy mogą być niepomyślne. – Dach jest spalony, więc woda podczas ostatnich ulewnych deszczy spływała do mieszkań. Wszyscy obawiamy się, że to czego nie strawił ogień, teraz zniszczy woda, a z pozostawionych mebli niewiele da się uratować. W pozbawionych prądu lodówkach i zamrażarkach pozostało mięso i inne jedzenie, więc pewnie i te sprzęty nie będą się nadawały do użytku – martwi się pani Marzena.

Ci, którzy nie zdążyli wejść do swoich domów w dniach wyznaczonych przez policję, podczas zebrania dowiedzieli, że na kolejną szansę muszą poczekać aż obiekt zostanie zabezpieczony. Zajmuje się tym firma, która odpowiadała za uporządkowanie terenu po pożarze hal targowych przy ul. Marywilskiej. Prace mogą potrwać nawet do dwóch miesięcy.

Czy gmina może zrezygnować z podatku od nieruchomości?

Adwokat Aneta Fornalik z poznańskiej kancelarii Sowisło Topolewski Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych uważa, że w rozpatrywanej sytuacji urząd miasta nie może zaprzestać naliczania podatku od nieruchomości z powodu złego stanu technicznego budynku. Dopiero wtedy, gdy obiekt straci status budynku, np. z powodu że nie będzie miał dachu, gmina mogłaby podatku nie naliczać. Jednak orzecznictwo w tej materii jest dość restrykcyjne, bo np. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 24 stycznia 2024 r. (sygn. akt I SA/Wr 225/23) wskazał, że uszkodzenie lub częściowe usunięcie dachu nie oznacza jeszcze, że dany obiekt nie przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dopiero obiekt całkowicie i trwale pozbawiony dachu, nieosłonięty, nieograniczony od góry przestaje być budynkiem – mówi mec. Fornalik.

Również rada miasta też nie może przyjąć uchwały, która zwolni mieszkańców bloku z podatku od nieruchomości. – Zwolnienie z podatku nie może bowiem odnosić się do wybranej grupy osób. Do rozważenia byłoby natomiast zwolnienie ustanowione jako generalne dla wszystkich budynków z terenu danej gminy, które są wyłączone z użytkowania na skutek działania siły wyższej lub dla budynków objętych określoną decyzją PINB – wyjaśnia mec. Fornalik.

Natomiast do rozważenia jest zastosowanie przez urząd miasta ulg w już naliczonym podatku. – Na podstawie art. 67a ordynacji podatkowej możliwe jest zastosowanie ulgi o charakterze indywidualnym od istniejącego już zobowiązania podatkowego. Organ może odroczyć zapłatę podatku, rozłożyć zobowiązanie na raty bądź je umorzyć. Taka ulga może zostać udzielona w przypadku uzasadnionym ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym. Zawsze jest to przedmiotem oceny organu podatkowego – mówi mec. Fornalik.

Gmina zwolni z podatku

W odpowiedzi na nasze pytania przedstawiciel miasta Ząbki zapowiedział, że urząd planuje zastosowanie ulg i zwolnień w podatku od nieruchomości. – Działania będą uzależnione od wniosku, z jakim wystąpią poszczególni podatnicy. Właściciele lokali będą mogli składać korekty dotyczące podatku od nieruchomości, gdy obiekt straci przymioty budynku stosownie do art. 1a ust.1 pkt.1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ordynacja podatkowa przewiduje poza tym możliwość zastosowania ulgi w podatku od nieruchomości z uwagi na ważny interes podatnika (art. 67a ordynacji podatkowej). Zatem każda sprawa będzie indywidualnie rozpatrywana – zapowiedział Jakub Biesiada, kierownik Biura Promocji, Kultury, Sportu i Mediów Urzędu Miasta Ząbki.