Ograniczenie wykupu mieszkań w TBS-ach i SIM-ach, zmniejszenie wysokości wpłaty partycypacyjnej dla ich najemców, likwidacja centralnych wskaźników parkingowych – takie rozwiązania rządowe poparł Senat. W tym tygodniu najważniejsza od lat dla mieszkalnictwa inicjatywa ustawodawcza, jaką jest nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 527) wróci z Senatu na posiedzenie Sejmu.

Politycy się kłócą, kolejka po mieszkania rośnie

Ustawa odblokowuje pieniądze na budownictwo komunalne, społeczne i remonty pustostanów. Po wprowadzonych przez senatorów poprawkach ogranicza też wykup mieszkań w TBS-ach i SIM-ach, by na trwale powstały lokale dla osób, których nie stać na kredyt hipoteczny, a jednocześnie za dobrze zarabiają, aby kwalifikować się do uzyskania mieszkania komunalnego. Zresztą tam kolejka oczekujących jest tak duża, że nawet ci, którzy spełniają kryteria, czekają latami na swoje lokum. Chcąc ułatwić dostęp do mieszkań w TBS-ach i SIM-ach, rząd zaproponował też zmniejszenie wysokości wpłaty partycypacyjnej dla ich najemców.

Ustawa wymaga pilnego przyjęcia, bo w Funduszu Dopłat czeka ok. 1 tys. wniosków na kwotę ok. 5 mld zł. Niektóre czekają już trzeci rok. Części gmin wkrótce skończy się czas, który miały na rozpoczęcie budowy, by nie stracić pozyskanych na ten cel pieniędzy z KPO. Gotowy od ponad roku projekt był tymczasem zakładnikiem koalicyjnych sporów o dopłaty do kredytów hipotecznych. Doprowadziło to do zablokowania systemu finansowania budownictwa komunalnego i społecznego.

- Teraz na budownictwo społeczne nie ma już ani złotówki – mówiła w maju w wywiadzie dla DGP Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.

Państwo pomoże w budowie mieszkań komunalnych, w TBS-ach i SIM-ach

Zgodnie z ustawą do 2030 r. na budownictwo komunalne i społeczne z budżetu państwa do Funduszu Dopłat trafi ok. 40 mld zł, które zostaną przeznaczone na bezzwrotne granty w ramach programu BSK (budownictwa komunalnego i socjalnego). W tym roku ma to być 1,5 mld zł, w kolejnym ok. 6 mld zł i tak do 10 mld zł w 2030 r. Poza grantem, który może wynieść do 80 proc. wartości inwestycji, gmina, TBS, SIM czy spółdzielnia mieszkaniowa mogą ubiegać się o tani kredyt z programu SBC (Społeczne Budownictwo Czynszowe), którego działanie ustawa przedłuża na 2026 r. Z tej puli będzie do wzięcia w tym i kolejnym roku 7 mld zł.

Dodatkowo ustawa zwiększa dla inwestycji w budownictwo społeczne wysokość grantów z KPO o 10 proc. Wnioski dotyczące inwestycji współfinansowanych z KPO będą miały pierwszeństwo w kolejce do Funduszu Dopłat i będzie to jedyny wyjątek od reguły, która mówi, że wnioski mają być rozpatrywane w kolejności, w jakiej zostaną złożone. Tym samym minister traci prawo do nadawania priorytetu wnioskom, które w jego subiektywnej ocenie na to zasługują.

- To najważniejsza po 90. roku ustawa dla budownictwa mieszkaniowego. Gwarantuje stabilne i długoterminowe wsparcie państwa w budowie mieszkań komunalnych i społecznych. Bez tej ustawy nie moglibyśmy tego robić – mówi odpowiedzialny za ustawę wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Jak tłumaczy, nie byłoby pomocy państwa w budowie mieszkań komunalnych dla tych najbardziej potrzebujących. Ale też dla lepiej sytuowanych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu i zakup mieszkania, choć są w stanie opłacać czynsz w TBS-ie czy SIM-ie, które oferują mieszkania w dobrym standardzie, do wprowadzenia.

– Wychodzimy jednak z założenia, że te mieszkania, które powstaną w przyszłości przy tak dużej pomocy państwa, powinny tworzyć zasób mieszkań na wynajem i nie być prywatyzowane – dodaje Tomasz Lewandowski.

Kwestia prywatyzacji tego zasobu jest tym, co dzieli parlamentarzystów na dwa obozy. KO, PSL i Lewica chcą ograniczyć tę możliwość. Polska 2050, PiS i Konfederacja chcą ją ułatwić.

25 lat czekania na wykup mieszkania to za długo?

Ze względu na Polskę 2050 ministerstwo rozwoju dopuściło w projekcie możliwość wykupu mieszkań w TBS-ach i SIM-ach po 25 latach użytkowania, po całkowitej spłacie kredytu zaciągniętego na inwestycję, bez bonifikat i po cenie rynkowej oraz po uzyskaniu zgody zarządu TBS lub SIM. Ta propozycja nie usatysfakcjonowała ani koalicjanta, ani opozycji. W Sejmie doszło 9 lipca do wspólnego przegłosowania przez Polskę 2050, PiS i Konfederację zmian w projekcie rządowym. Dopuszczono możliwość wykupu mieszkania po 15 latach w miejscowościach do 100 tys. mieszkańców.

Realnie jednak nic to nie zmieniło. Poprawka Polski 2050 dotyczyła bowiem tylko budowy mieszkań współfinansowanych z preferencyjnego kredytu. Aby osiągnąć efekt, na jaki liczyli posłowie tego ugrupowania, musieliby także zgłosić poprawkę, obejmującą podstawowe źródło finansowania mieszkań społecznych, czyli granty.

Ostatecznie jednak Senat usunął wprowadzone w Sejmie zmiany i przywrócił rozwiązanie zaproponowane przez rząd. Senatorowie przegłosowali też, zgodnie z propozycją rządu, zmniejszenie partycypacji (czyli części zapłaty za mieszkanie, którą uiszcza lokator) z 30 do maksymalnie 15 proc.

- Trudno mi zrozumieć, dlaczego posłowie zwiększyli partycypację. Mówimy o mieszkaniach dla osób mniej lub średnio zamożnych – dziwi się minister Lewandowski. – W dużym mieście partycypacja w wysokości 30 proc. kosztów inwestycji oznacza, że muszą oni wyłożyć nawet 200 tys. zł i więcej. Nie dostaną na to kredytu hipotecznego, więc muszą wziąć gotówkowy lub pożyczać u rodziny. Dlatego uznaliśmy, że trzeba tę partycypację zmniejszyć – tłumaczy.

Spór o parkingi

To nie koniec wprowadzonych przez senatorów zmian. Kolejna dotyczy tematu, który budził porównywalne emocje z prywatyzacją mieszkań, czyli centralnych wskaźników parkingowych. W ustawie mieszkaniowej znalazła się krótka nowelizacja ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.), zwanej lex deweloper.

Obowiązująca od 12 maja 2023 r. ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 803) wprowadziła w tej ustawie dwa minimalne wskaźniki miejsc postojowych. Dla inwestycji w strefie śródmiejskiej – jedno miejsce na mieszkanie, poza nią – półtora miejsca. Centralne wskaźniki dla inwestycji realizowanych na podstawie tej ustawy to pomysł PiS, który jednak chciał je usunąć, gdy jeszcze był przy władzy. Teraz zmienił zdanie. Sojusznika znalazł w Konfederacji i Polsce 2050.

„Zablokowaliśmy wrzutkę, która pozwalała deweloperom uciec od budowy parkingów”, pochwaliła się w mediach społecznościowych Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.

- To nie wrzutka. To było w projekcie od początku (od kwietnia 2024 r. – red.) i przez cały proces rządowy, który przeszedł projekt, nim trafił do Sejmu, Polska 2050 nie zgłaszała do tego uwag – mówi wiceminister Tomasz Lewandowski.

Jak wyjaśnia, wskaźnik ten dotyczy tylko inwestycji realizowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej. Na 6 tys. pozwoleń na budowę wydawanych rocznie dla budynków wielorodzinnych przypada ok. 80 realizowanych na podstawie tej ustawy, ale w tych miastach, które to robią, te wskaźniki zablokowały budowę tysięcy mieszkań, np. w Warszawie 22 tys.

– O zniesienie odgórnych wskaźników prosiły samorządy, którym specustawa mieszkaniowa pozwala oczekiwać od deweloperów sfinansowania inwestycji w infrastrukturę społeczną. Likwidując te wskaźniki, ujednolicamy zasady określania liczby miejsc postojowych – dodaje Tomasz Lewandowski.

We wszystkich inwestycjach, poza tych prowadzonych na podstawie lex deweloper, o liczbie miejsc postojowych decydują samorządy, określając je w lokalnych standardach urbanistycznych. Dla przykładu w Warszawie dla strefy śródmiejskiej na jedno mieszkanie ma przypadać 0,3 miejsca postojowego, a na obrzeżach miasta ten wskaźnik przekracza 2.

- To jest kompetencja samorządowców, a że zdarzają się przypadki naganne, gdzie nie bierze się pod uwagę interesu społecznego, to ja tego nie kwestionuję. Ale w takim razie, jeśli już, trzeba by przemyśleć w ogóle kwestię wyznaczania miejsc parkingowych we wszystkich inwestycjach, a nie w 1,5 proc. z nich – dodaje minister Lewandowski.

Polska 2050 buduje koalicję z opozycją

Poseł Kamil Wnuk (Polska 2050) zgadza się, częściowo, z ministrem Lewandowskim.

- Zajmijmy się tematem wyznaczania liczby miejsc postojowych kompleksowo we wszystkich inwestycjach w ramach komisji deregulacyjnej, ale na razie zachowajmy te wskaźniki w specustawie mieszkaniowej – tłumaczy. – Chcemy zbudować w Sejmie większość, która odrzuci poprawki Senatu nie tylko, jeśli chodzi o parkingi, ale przede wszystkim o możliwość przekształcania na własnościowe mieszkań w SIM-ach w miejscowościach do 100 tys. mieszkańców. Słyszymy od samorządowców, a także od osób, które czekają na odbiór mieszkania, że bardzo im na tym zależy. To jest magnes, który może zatrzymać mieszkańców w mniejszych, wyludniających się miejscowościach – wyjaśnia poseł Wnuk.

Wiele wskazuje na to, że Polska 2050 nie będzie miała problemu z przekonaniem PiS i Konfederacji do odrzucenia poprawek Senatu.

- Propozycja, by umożliwić wykup mieszkań tylko w miejscowościach do 100 tys. mieszkańców nie do końca jest dla nas zadowalająca – wyjaśnia poseł Włodzimierz Tomaszewski (PiS). – Nie chcielibyśmy różnicować ludzi w zależności od tego, jak duża jest miejscowość, w której mieszkają, ale ostatecznie lepiej umożliwić łatwiejszy wykup przynajmniej niektórym. Dlatego będziemy bronić tego, co zmieniliśmy w projekcie rządowym i odrzucać poprawki Senatu. Możliwość wykupu daje ludziom poczucie stabilności i przynosi dobre efekty dla zarządzania takimi budynkami. Na przykład zadłużenie czynszowe jest w takich nieruchomościach mniejszym problemem – argumentuje.

Jego zdaniem gwarancja wykupu pozwoli rozwijać się Społecznym Inicjatywom Mieszkaniowym, a budownictwo społeczne jest bardziej efektywne niż komunalne i państwo powinno wspierać jego rozwój.

Choć posłowie klubu Konfederacji, sądząc po głosowaniu w Sejmie nad całością projektu (ośmiu było przeciw, a siedmiu się wstrzymało), nie są entuzjastami budownictwa społecznego, to popierają ułatwienia w prywatyzacji mieszkań z tego zasobu.

- Mogę mówić za siebie i Ruch Narodowy. Nie zmieniliśmy zdania. Będziemy bronić wprowadzonych w Sejmie poprawek, które zmienił Senat – deklaruje poseł Michał Wawer, wiceprzewodniczący klubu Konfederacji. – Uważamy, że należy umożliwiać ludziom wykup mieszkań. Podobnie jak jesteśmy przekonani, że powinien być limit miejsc postojowych w inwestycjach. Właściciele mieszkań, którzy mają samochody, a także ich goście, muszą mieć gdzie zaparkować – tłumaczy.

Zdaniem posła Wnuka brak ułatwień w przekształcaniu mieszkań we własnościowe może zniechęcać prezydenta do podpisania ustawy.

- A ta ustawa jest bardzo potrzebna i zależy nam na jej przyjęciu – mówi poseł Wnuk.

Z wypowiedzi posła Tomaszewskiego nie wynika, żeby PiS miało takie oczekiwania wobec prezydenta. Przeciwnie.

- W głosowaniu nad całym projektem byliśmy przeciw symbolicznie, wiedząc, że ustawa zostanie przyjęta. Przecież SIM-y to nasza inicjatywa i trzeba je konsekwentnie rozbudowywać. To my stworzyliśmy system finansowania budownictwa społecznego, a obecna władza postawiła szlaban i pieniędzy nie daje. Te zapisane w ustawie miliardy to deklaracja. Intencja, że powinny zostać przekazane, ale czy faktycznie będą, to zależy od decyzji ministra finansów – mówi Włodzimierz Tomaszewski.

- Nie sądzę, żeby prezydent mógł tej ustawy nie podpisać – mówi DGP poseł koalicji rządowej. – Wśród tego 1 tys. wniosków, które czekają na pieniądze z Funduszu Dopłat, są też wnioski gmin, w których rządzi PiS. Ich ludzie są też w SIM-ach, a Polski 2050 w Krajowym Zasobie Nieruchomości, który ma w SIM-ach udziały, a który podlega pod Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej kierowane przez Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz i zamiast podkładać bomby pod koalicję, powinna bardziej pilnować KZN. Z fragmentów raportu NIK na temat budownictwa społecznego, który wyciekły do mediów (pisał o tym „Fakt” – red.) wynika, że kontrolerzy nie zostawili suchej nitki na resorcie funduszy i podległym mu KZN – podsumowuje.