Kto już wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy, może spać spokojnie. Obojętnie kiedy ją dostanie, nie będzie miała terminu ważności. Kto jeszcze tego nie zrobił, ma czas do 15 października. Potem, jeśli otrzyma WZ-etkę, będzie miała pięcioletni okres ważności.
Potwierdziły się informacje DGP o planowanych zmianach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Do Sejmu trafił poselski projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.). Zgodnie z nim WZ-tki wydane w oparciu o wnioski złożone przed 16 października będą bezterminowe. Zgodnie z obowiązującymi przepisami szansę na decyzję WZ bez daty ważności mieli tylko ci inwestorzy, którym do końca roku uprawomocniłyby się decyzje. Po 1 stycznia 2026 WZ-tki miały wygasać po pięciu latach od uprawomocnienia.
Poselska propozycja uspokoi tych inwestorów, którzy bali się, że z powodu natłoku wniosków zalewających gminy nie dostaną decyzji w ustawowym 90-dniowym terminie. Obawy są uzasadnione, bo jak wynika z uzasadnienia, gminy wydały w 2024 roku o 27 proc. decyzji WZ więcej niż w 2023 r., a w przypadku prawie 200 gmin wzrost był dwukrotny.
- Nagromadzenie złożonych wcześniej wniosków (red. przed 16 października 2025 r.) o warunki zabudowy w gminach i czas oczekiwania na decyzję pozostanie bez wpływu na okres obowiązywania decyzji, ponieważ istotny będzie moment złożenia wniosku przez inwestora – napisano w uzasadnieniu.
Gminy nie będą karane grzywnami
Nie tylko inwestorzy skorzystają na przygotowanych przez posłów propozycjach zmian w ustawie. Projekt wstrzymuje do 31 grudnia 2026 r. bieg terminów, których przekroczenie jest podstawą do nałożenia na gminy kar grzywny.
- To jest ulga dla gmin, natomiast z punktu widzenia inwestora to rozwiązanie oznacza niepewność co do tego, kiedy otrzyma decyzję WZ. Terminy zaczną biec dopiero od 1 stycznia 2027 r. Obawiam się, że w przypadku najbardziej obciążonych gmin inwestorzy mogą je otrzymać dopiero w 2027 r. – mówi dr Joanna Barzykowska, adwokat.
- Dobrze byłoby inaczej sformułować projektowane przepisy, tak, aby jednak mobilizować gminy do sprawnego wydawania tych decyzji i nie zawieszać biegu terminów na 12 czy nawet więcej miesięcy. Zwłaszcza że nie wszyscy śledzą prace legislacyjne i gdy ustawa wejdzie w życie w tym kształcie, to wielu wnioskodawców może się zdziwić, że nie uzyska decyzji WZ w ustawowym terminie – dodaje prawniczka.
Bezterminowe WZ-etki
To, co zastanawia komentatorów, to przyjęty termin 16 października, przed którym należy złożyć wniosek o WZ, żeby była bezterminowa.
- Wyznaczenie na 15 października ostatecznego dnia, w którym złożenie wniosku o decyzję WZ gwarantuje jej bezterminowość, jest dla mnie niezrozumiałe i nie zostało wyjaśnione w uzasadnieniu. Ustawa nie będzie jeszcze obowiązywać, czyli przepisy będą działały wstecz. To jest dopuszczalne, ale pod kilkoma warunkami. Jednym z nich jest nienaruszanie praw osób, których ta zmiana dotyczy – analizuje Michał Leszczyński, starszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
- Tu będziemy mieli do czynienia z naruszeniem praw osób, które nie dowiedzą się do 15 października o planowanej zmianie. Przypuszczam, że legislatorzy sejmowi zwrócą na to uwagę. Natomiast ci, którzy się dowiedzą, jeśli jeszcze nie złożyli wniosku o WZ, to na pewno do 15 października pojawią się w gminie. Czyli projektodawca na ostatni moment daje impuls, by występować o WZ – dodaje.
Unieważnienia planu ogólnego w części
Nowelizacja ma też przesądzić o możliwości unieważnienia części planu ogólnego. To reakcja na pierwsze decyzje wojewodów unieważniające z nieistotnych powodów całe plany ogólne. Eksperci ostrzegali, że upowszechnienie się takiego podejścia uniemożliwi przyjęcie planów ogólnych w terminie (30 czerwca 2026 r.), co doprowadzi do paraliżu inwestycyjnego. Miałoby to też wpływ na KPO. Polska zobowiązała się bowiem, że do połowy przyszłego roku 80 proc. gmin będzie miało plany ogólne.
Dla usprawnienia ich przyjmowania posłowie proponują zastąpienie obowiązku uzgadniania opiniowaniem. Proponowany maksymalny termin na wydanie opinii to 30 dni. Posłowie proponują też rezygnację z konieczności zachowania zgodności planu miejscowego z planem ogólnym w zakresie maksymalnego udziału powierzchni zabudowy.
- Powstaje pytanie, czy jest sens ustalać ten parametr w planie ogólnym i w ogóle z niego nie zrezygnować – zastanawia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Uzupełniony został też katalog wyjątków od zachowania zgodności planu miejscowego z planem ogólnym, jeśli chodzi o udział powierzchni biologicznie czynnej (PBC). Dotyczy on sytuacji, w których nie jest możliwe zastosowanie wskaźnika PBC z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy. Dotyczą one terenów infrastruktury technicznej, zabytków nieruchomych i sytuacji, w której obrys budynku pokrywa się w całości z granicami działki ewidencyjnej.
- Trudno zrozumieć, dlaczego posłowie decydują się zastosować te wyjątki. Widzę potrzebę zrobienia tego dla strefy śródmiejskiej dużych miast. Rozporządzenie uniemożliwia zabudowę części gruntów znajdujących się w tej strefie. Uważam, że gminy powinny mieć możliwość ustalania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej innej niż ten wynikający z planu ogólnego. Takie rozwiązanie byłoby lepsze niż ustawowe określanie wyjątków – uważa adwokat Maciej Górski.
Etap legislacyjny:
Projekt skierowany do konsultacji społecznych