Nowy impet dla inwestycji - Zintegrowane Plany Inwestycyjne

Instrukcje zamiast uchwał w sprawie umowy urbanistycznej

ZPI można realizować zarówno na terenach, dla których jest przyjęty miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i tam, gdzie go nie ma. Inwestor w zamian za to, że gmina zgodzi się na realizację inwestycji głównej, jest zobowiązany do sfinansowania lub współfinansowania inwestycji uzupełniającej, która ma służyć inwestycji głównej. Zakres tych zobowiązań strony ustalają w umowie urbanistycznej.

– Porozumienie co do zakresu i wartości inwestycji uzupełniającej jest bardzo ważne, zarówno dla inwestorów, jak i samorządów. Dlatego Kraków i Warszawa, nie czekając na zmianę prawa, przygotowały nie w formie uchwały, lecz zarządzenia prezydenta instrukcje procedowania wniosku o ZPI oraz określenie maksymalnego pułapu oczekiwań. Jest to swego rodzaju cennik. Inwestor wie, że przystępując do ZPI, musi się liczyć z dodatkowym kosztem np. 1000 zł do każdego metra kwadratowego zrealizowanej inwestycji. Myślę, że jeśli więcej gmin pójdzie tą drogą, to ZPI się upowszechnią i zaczną być przyjmowane w dużych miastach – mówi mec. Górski.

Kraków już ma cennik inwestycji uzupełniającej

Prezydent Krakowa – miasta, które spośród największych metropolii jest najbliżej przyjęcia ZPI – w zarządzeniu ustalił, że w umowie urbanistycznej łączna wartość zobowiązań inwestora jest proporcjonalna do wzrostu wartości nieruchomości objętych zintegrowanym planem inwestycyjnym w wyniku uchwalenia dla nich ZPI. Jednocześnie nie powinna być wyższa niż 30 proc. tego wzrostu wartości.

Urzędnicy są przekonani, że ustalenie tej proporcji ułatwi inwestorom przygotowanie wniosków o ZPI, wskazując potrzeby dzielnic i pozwalając przygotować propozycje inwestycji uzupełniających do wniosku. Ułatwić przedsięwzięcie ma też określenie zakresu umowy urbanistycznej, która przewiduje m.in., że miasto może się domagać przeniesienia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części, w tym w postaci samodzielnych lokali mieszkalnych na swoją rzecz.

– Takie rozwiązanie czyni proces bardziej transparentnym oraz ułatwia wybór proponowanych inwestycji realizowanych na rzecz gminy przez inwestorów w zamian za zmianę planów miejscowych w zgodzie ze studium uwarunkowań i kierunków rozwoju, a od przyszłego roku z planem ogólnym gminy – informuje Katarzyna Misiewicz z biura prasowego Urzędu Miasta Krakowa.

Potwierdza to rosnąca każdego miesiąca liczba zapytań inwestorów, którzy rozważają złożenie wniosku o ZPI, a w każdym razie chcą poznać szczegóły procedury.

– To wskazuje na coraz większą świadomość szans związanych z wykorzystaniem w systemie planowania przestrzennego narzędzia, jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny – dodaje Katarzyna Misiewicz.

Ruch prezydenta

– To jest bardzo pożądana przez inwestorów polityka. Inwestor wie, czego się spodziewać. Wie też, że każdy jest traktowany równo – mówi Michał Leszczyński, starszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Spodziewam się, że przyjmowanie ZPI nabierze tempa, choć od dawna zwracamy uwagę, że bardzo pomocne dla jego upowszechnienia byłoby otwarcie katalogu inwestycji uzupełniających.

Gminom zależy też, by mogły oczekiwać, że deweloper przekaże im wynegocjowaną pulę mieszkań. Dziś jest to możliwe tylko w odniesieniu do lokali, które powstają w inwestycji głównej. Rząd wyszedł naprzeciw tym oczekiwaniom i poszerzył definicję inwestycji uzupełniającej: nowy przepis znalazł się w czekającej na podpis prezydenta nowelizacji ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Pod znakiem zapytania stoi jednak, czy prezydent Nawrocki zdecyduje się ustawę podpisać.

Przydałoby się więcej zmian w ZPI?

Eksperci wskazują, że dla upowszechnienia ZPI przydałoby się więcej zmian.

– Poszerzenie definicji uzupełniającej jest bardzo potrzebne. Może się przecież zdarzyć, że realizacja inwestycji na podstawie ZPI jest planowana na terenie, gdzie nie brak szkoły, przedszkola, parku, drogi czy infrastruktury technicznej – mówi mec. Górski. – Wtedy inwestor jest zmuszony szukać z gminą na siłę rozwiązania, podczas gdy istnieją takie potrzeby w innym miejscu, w którym dziś, z powodu wymogu powiązania inwestycji głównej z uzupełniającą, nie mogą tego zrealizować.

Nie wszyscy uważają jednak, że obecna procedura ZPI wymaga poprawy. Radca prawny Anna Kornecka, była wiceminister rozwoju w rządzie Zjednoczonej Prawicy i współautorka komentarza „Prawne aspekty uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego”, broni funkcjonujących rozwiązań.

– Dopuszczenie możliwości, by to rada gminy w uchwale określała zakres umowy urbanistycznej, oceniam negatywnie. Celowo w ustawie ściśle rozdzielono kompetencje między radę a organ wykonawczy gminy, aby zapewnić sprawny proces negocjacyjny między inwestorem a gminą. ZPI to sporządzany punktowo plan miejscowy i bardzo trudno określić generalny zakres umowy urbanistycznej. Z tego samego powodu ustawa nie określa proporcji kosztów inwestycji uzupełniającej do inwestycji głównej – mówi dziś.

Zapewnia, że rozumie inwestorów, którzy chcą wiedzieć z góry, czego się mogą spodziewać, ale obawia się, że jeśli projekt rządowy zostanie przyjęty i radni zdecydują się przyjąć uchwały o zakresie umowy urbanistycznej, to w tych gminach procedury przyjmowania ZPI zostaną spowolnione i stracą nowatorski i elastyczny charakter.

– Szkoda, bo ZPI to jest bardzo dobre narzędzie, zarówno dla gminy, jak i inwestora. Właśnie ta swoboda negocjowania zakresu umowy to w mojej ocenie wielki atut ZPI. Gmina poza inwestycją uzupełniającą, której rodzaje są określone w katalogu zawartym w ustawie, może oczekiwać także od inwestora świadczeń dodatkowych. To może być przykładowo przeniesienie własności części nieruchomości, należącej do dewelopera, na gminę. Często się zdarza, że gmina chciałaby odkupić jakąś nieruchomość z lokalami mieszkalnymi, ale nie ma na to pieniędzy. Rozwiązaniem tego problemu jest właśnie ZPI. ZPI zresztą jest doskonałą odpowiedzią na liczne problemy samorządów, które borykają się z brakiem środków finansowych na konieczne inwestycje – uważa Anna Kornecka.

Większość naszych rozmówców uważa jednak, że ZPI wymaga zmian.

– Czekamy, aż Wrocław wypracuje zakres umów urbanistycznych. Wtedy się tym narzędziem bliżej zainteresujemy. Na razie, dzięki odblokowaniu specustawy mieszkaniowej przez zniesienie centralnego wskaźnika miejsc postojowych, ruszyło procedowanie wniosków o realizację inwestycji mieszkaniowych na podstawie tej ustawy, ale ona jak wiemy, będzie obowiązywać jeszcze tylko do połowy przyszłego roku – mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development.

Część inwestycji, co do których deweloperzy nie zdążą złożyć wniosków do połowy 2026 r., będzie zatem zapewne kierowana na ścieżkę ZPI. ©℗