Parking poza działką inwestycyjną nie zawsze wykluczony

Część sądów administracyjnych prezentuje pogląd, zgodnie z którym wymóg minimalnej liczby miejsc parkingowych może być spełniony w ramach innej działki. Podkreśla w nim zazwyczaj, że par. 18 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie), który przewiduje obowiązek zapewnienia minimalnej liczby miejsc postojowych, jest przepisem nieostrym. Tym samym można go interpretować w taki sposób, że w szczególnych okolicznościach urządzenie miejsc postojowych może nastąpić na innej działce niż działka inwestycyjna. Tak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 października 2018 r. (sygn. akt II OSK 2561/16). Chociaż każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, w orzecznictwie powtarza się kilka wytycznych, które mogą ułatwić ocenę, czy taka lokalizacja jest dopuszczalna.

Trwałość tytułu prawnego do miejsc parkingowych

Po pierwsze, w wielu wyrokach podkreśla się, że wydzielone miejsca parkingowe mają mieć charakter trwały. Ten wymóg będzie spełniony w sytuacji zabezpieczenia miejsca postojowego na innej działce poprzez prawo własności, współwłasności tej działki lub ustanowienie służebności korzystania z miejsca parkingowego. Wątpliwości pojawiają się jednak w przypadku zapewnienia miejsc parkingowych na podstawie stosunków obligacyjnych, takich jak np. najem, porozumienie dobrosąsiedzkie czy umowa przedwstępna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 21 lutego 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 868/23). Umowy takie można co do zasady jednostronnie wypowiadać, a więc trudno mówić o trwałym zapewnieniu miejsca postojowego.

Niestety, wciąż można natrafić na orzeczenia, zgodnie z którymi zawarcie umowy najmu wystarcza do spełnienia obowiązku zapewnienia miejsca postojowego. Naczelny Sąd Administracyjny w często powoływanym przez inwestorów wyroku z 7 września 2012 r. (sygn. akt II OSK 864/11) stwierdził, że zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony „pozwala na stwierdzenie, że miejsca te [miejsca postojowe] zostały urządzone (zabezpieczone) na przyszłość”. Jest to stanowisko błędne, choćby dlatego że umowa najmu na czas nieokreślony zawsze daje stronom prawo do jej wypowiedzenia (generalnie nie można ustanawiać wiecznie trwających i niepodlegających zakończeniu stosunków obligacyjnych). W takim wypadku nie można uznać, że inwestor zapewnił w trwały sposób miejsca parkingowe dla inwestycji.

Oczywiste jest również, że wymóg „trwałego” zapewnienia miejsc parkingowych nie będzie spełniony, jeżeli inwestor zapewni dostęp do miejsc parkingowych tylko na czas budowy lub jedynie na początkowy okres użytkowania obiektu budowlanego.

Ważne! Umowa najmu – nawet na czas nieokreślony – nie zapewnia wystarczającej trwałości dostępu do miejsc postojowych.

Tylko w szczególnych okolicznościach

Po drugie, możliwość zapewnienia miejsc parkingowych na innej nieruchomości jest dopuszczalna tylko wyjątkowo – w szczególności gdy rygorystyczne stosowanie obowiązku utworzenia miejsc parkingowych na tej samej działce co inwestycja prowadziłoby do sytuacji, w której inwestor nie mógłby zrealizować żadnej inwestycji na nieruchomości, do której ma prawo do dysponowania na cele budowlane, a istniejące zagospodarowanie działki uniemożliwia lokalizację takich miejsc. Takie stanowisko zajął NSA w wyroku z 10 marca 2016 r. (sygn. akt II OSK 1736/14).

Zwłaszcza w centrach miast, gdzie dominuje zwarta zabudowa pierzejowa, istniejący sposób zagospodarowania zdecydowanej większości nieruchomości nie pozwala na lokalizowanie na ich obszarze nowych miejsc parkingowych. Ponadto ze względów technicznych i historycznych często nie da się realizować nowych parkingów podziemnych.

• własność
• współwłasność
• służebność gruntowa

• najem
• porozumienie sąsiedzkie
• umowa przedwstępna
• umowa dzierżawy ©℗

Nie można uznać za zasadne twierdzenia, że realizacja inwestycji budowlanych w takich okolicznościach zawsze wymaga zapewnienia miejsc parkingowych na działce inwestora. Dlatego też należy dopuścić możliwość zapewnienia miejsc parkingowych na innej działce, zwłaszcza gdy obowiązek ten wynika np. z przebudowy czy nadbudowy budynku.

Inaczej jest jednak, gdy planowana inwestycja nie ingeruje w istniejącą zabudowę (tj. jest nową zabudową na działce), a inwestor może dostosować projekt do warunków faktycznych, aby spełnić wymogi prawa i wydanych decyzji bądź innych wiążących aktów. W takiej sytuacji miejsca parkingowe generalnie powinny być zlokalizowane na tej samej działce co inwestycja.

Inwestor realizujący inwestycję mieszkaniową nie powinien optymalizować powierzchni zabudowy kosztem niezbędnej infrastruktury parkingowej dla przyszłych mieszkańców.

Funkcjonalność miejsca parkingowego – warunek, którego nie można pominąć

Po trzecie, dla zastosowania omawianego wyjątku niezbędne jest, aby rozwiązania zastępcze były racjonalne i funkcjonalne dla przyszłych użytkowników nieruchomości, np. realizacja parkingu naziemnego w pobliżu inwestycji.

W praktyce się zdarza, że inwestorzy próbują wykorzystać pozytywne dla nich orzecznictwo, aby uzasadnić lokalizację miejsc parkingowych w dużej odległości od budynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 21 lutego 2024 r. (sygn. akt II SA/Gd 868/23) analizował przypadek, w którym inwestor próbował zlokalizować 74 proc. wymaganych miejsc postojowych na innych nieruchomościach, z których część była oddalona o ok. 1,5 km od budynku.

Co więcej, w toku postępowania inwestor wskazywał, że mieszkańcy będą mogli dojeżdżać komunikacją miejską do swoich miejsc parkingowych.

Sąd uznał jednak ten argument za pozorny. Słusznie wskazał, że faktyczny i funkcjonalny dostęp do miejsc postojowych należy rozumieć nie jako ogólną, teoretyczną czy nawet prawną możliwość, ale dostęp praktyczny, czyli taki, który nie będzie uciążliwy w codziennym użytkowaniu i będzie bezpieczny.

Warunku tego nie spełnia np. zlokalizowanie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych po przeciwnej stronie ulicy niż budynek, co zmuszałoby do przemieszczania się przez ulicę, stwarzając potencjalne zagrożenie dla zdrowia i życia.

Ważne! Lokalizacja miejsca postojowego 0,5 km od budynku, nawet jeśli jest prawnie dostępna, może zostać zakwestionowana przez sąd jako pozorna i nieużyteczna.

Sądy nie są zgodne

Niektóre sądy administracyjne wydają orzeczenia, w których wskazują, że miejsca parkingowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana. W tych orzeczeniach się podkreśla, że istotą wspomnianego par. 18 ust. 1 rozporządzenia jest zapewnienie, aby nowa inwestycja budowlana w zakresie parkowania nie obciążała wyłącznie dróg publicznych. Inwestor, zgodnie z wolą ustawodawcy, przystępując do realizacji zamierzenia budowlanego, musi zapewnić miejsca parkingowe dla przyszłych użytkowników obiektu budowlanego w ramach własnego przedsięwzięcia.

Potrzeba doprecyzowania przepisów

W moim przekonaniu bardziej racjonalne jest stanowisko, które dopuszcza możliwość lokalizacji parkingu poza działką objętą inwestycją, ale wyłącznie przy zachowaniu trwałego tytułu prawnego, takiego jak prawo własności czy służebność. Pogląd dopuszczający możliwość zapewnienia miejsca parkingowego na podstawie stosunków obligacyjnych jest zbyt daleko idący i niesie nieakceptowalne ryzyko utraty dostępu do miejsca parkingowego w przyszłości. Wydaje się również, że możliwość realizacji miejsca parkingowego na innej nieruchomości powinna być dopuszczalna tylko wtedy, gdy nie ma możliwości racjonalnego zaprojektowania inwestycji w taki sposób, aby zlokalizować miejsca parkingowe na tej samej nieruchomości.

Obecna niejednoznaczność przepisów powoduje, że inwestorzy rozpoczynający proces inwestycyjny pozostają w niepewności co do tego, czy organ dopuści możliwość realizacji miejsc parkingowych poza terenem inwestycji. Nowelizacja par. 18 rozporządzenia pozwoliłaby rozwiać lub przynajmniej zmniejszyć wątpliwości dotyczące tej kwestii. ©℗