Dom jednorodzinny to nie hotel. Rząd myśli o narzuceniu Polakom maksymalnej kubatury dla budynków jednorodzinnych

Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da, samochody, góry śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które wpływają do posłów oraz Ministerstwa Rozwoju i Technologii od osób, które szukają sposobu, jak sobie poradzić z takim uciążliwym sąsiedztwem.

– Poznałam ten problem dobrze, gdy byłam wójtem gminy Pruszcz Gdański – mówi posłanka Magdalena Kołodziejczak (KO), przewodnicząca sejmowej podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty. – Szukaliśmy rozwiązań w nadzorze budowlanym, sanepidzie, straży pożarnej, urzędzie skarbowym. Stąd wiem, że mamy lukę w prawie i bez zmiany przepisów sobie z tym nie poradzimy. Wypracowanie odpowiedniego rozwiązania nie będzie proste, ale musimy je znaleźć – dodaje.

Resort szuka lekarstwa

Interpelację w tej sprawie złożyła też grupa posłów PiS. „Kwestia ta wymaga pilnej interwencji, aby chronić prawa mieszkańców przed naruszeniami spokoju i bezpieczeństwa w ich najbliższym otoczeniu. Istotne jest wypracowanie rozwiązań prawnych, które będą zapobiegać wykorzystywaniu luk w przepisach” – napisali do MRiT posłowie.

Temat robienia z domów hoteli pojawił się też na posiedzeniu sejmowej komisji infrastruktury.

– Widzimy, że jest to problem społeczny, i pracujemy nad rozwiązaniem – zapewnił posłów Michał Jaros, wiceminister rozwoju i technologii.

– Robimy spotkania. Widzimy, że stąpamy po wąskiej linii. Będziemy się starali te przepisy w miarę szybko wprowadzić. To nie są przepisy jednej ustawy i tutaj myśleliśmy o jakimś ograniczeniu kubatury budynków jednorodzinnych – dodała Monika Wróblewska, dyrektor departamentu architektury, budownictwa i geodezji MRiT.

DGP zapytał ministerstwo, dlaczego ograniczenie powierzchni domów jednorodzinnych miałoby przynieść rozwiązanie problemu. „Informacja o ograniczaniu kubatury budynku jednorodzinnego była jedynie luźną informacją (…), choć to może najprostsze rozwiązanie problemu, może być nadmiarowe, a nawet krzywdzące. (…) W ostatnim czasie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wpływa coraz więcej zapytań, skarg oraz informacji dotyczących m.in. budynków jednorodzinnych przekształcanych w hotele robotnicze. Dlatego ministerstwo przegląda obecnie obowiązujące przepisy, tak aby rozwiązać problem, jednocześnie nie obciążając i nie ograniczając inwestorów” – odpowiedział resort.

Być może do zaostrzenia problemu przyczynił się art. 12a ust. 1 ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 337 ze zm.). Zgodnie z nim na potrzeby zamieszkania zbiorowego obywateli Ukrainy dopuszcza się tymczasowe wykorzystanie obiektu budowlanego, w tym innego niż budynek zamieszkania zbiorowego, który nie spełnia wymagań przepisów techniczno-budowlanych, przeciwpożarowych oraz higieniczno-sanitarnych dla tego budynku. Przepis ma obowiązywać do 30 września tego roku.

Co można zrobić, by dom nie pełnił roli hotelu?

– Znalezienie rozwiązania rzeczywiście może nie być proste. W przypadku uruchomienia w domu jednorodzinnym sklepu czy domu przyjęć nietrudno wykazać, że budynek jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, ale jeśli chodzi o wynajęcie go na kwatery pracownicze, to już nie jest to takie proste – uważa inż. Andrzej Falkowski, przewodniczący zespołu prawno-regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

Tłumaczy, że kwestia większej czy mniejszej kubatury nie ma tu nic do rzeczy, bo problemem nie jest wielkość domu, tylko liczba osób go użytkujących, a w prawie budowlanym (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) nie ma przepisu, który mówiłby, ile maksymalnie osób może mieszkać w domu jednorodzinnym.

Architekt Mariusz Ścisło, ekspert ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów Polskich SARP, także ocenia, że ograniczenie kubatury domów jednorodzinnych nie rozwiąże problemu.

– Takie przepisy wprowadzono w latach 70. i Polacy szybko stali się mistrzami w ich obchodzeniu. Pomóc mogłoby dofinansowanie i wzmocnienie kompetencyjne nadzoru budowlanego. Mam porównanie działania nadzorów w Polsce i w Niemczech. Niemiecki nadzór budowlany to jest właściwie policja budząca duży respekt – mówi.

Wzmocnienia pozycji inspektorów nadzoru chciałby też Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Z przesłanych nam informacji wynika, że w GUNB analizowano możliwość wprowadzenia umundurowania, a także przygotowano propozycje zmian legislacyjnych.

„Zwiększyłoby to skuteczność działań nadzoru i pozwoliło uniknąć sytuacji, w których inspektorzy nie są wpuszczani na teren posesji w celu wykonania zadań służbowych, zwłaszcza w kontekście kontroli inicjowanych w ramach postępowań skargowych” – tłumaczy GUNB.

Niełatwo to udowodnić nawet nadzorowi budowlanemu

Na razie GUNB zapewnia, że organy nadzoru reagują na każdy sygnał o niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniu obiektu i podejmują kontrole. Jednocześnie jednak zwraca uwagę, że zjawisko nielegalnej zmiany sposobu użytkowania jest trudne do uchwycenia.

„Każdy taki przypadek powinien być analizowany indywidualnie, ponieważ samo użytkowanie budynku mieszkalnego przez inne osoby niż właściciel nie przesądza o tym, że nastąpiła zmiana sposobu jego użytkowania zgodnie z art. 71 p.b.” – tłumaczą w piśmie do DGP przedstawiciele GUNB i przytaczają fragment wyroku NSA z 7 grudnia 2022 r. (II OSK 3813/19).

W ocenie sądu „podkreślić należy, że lokal, bez względu na to, czy pozostaje we władaniu właściciela, czy też najemcy czy najemców (…), zachował przymiot lokalu mieszkalnego w rozumieniu prawa budowlanego. Z kolei zaistniałe w związku z takim korzystaniem z lokalu mieszkalnego uciążliwości pozostają poza sferą ingerencji organów nadzoru budowlanego. Zasadnie wskazał sąd I instancji, że niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu lub też zachowanie lokatorów może być przedmiotem interwencji służb porządkowych czy podstawą kierowania roszczeń o charakterze cywilnoprawnym”. ©℗