Kupując działkę od samorządu, można zapłacić za akt notarialny, ale nie za operat szacunkowy

Nie, koszty operatu szacunkowego ponosi gmina jako właściciel nieruchomości.

A kto powinien ponosić koszty związane z zawarciem aktu notarialnego? Przepisy nie rozstrzygają tej kwestii wprost – ustawa o finansach publicznych (dalej: u.f.p.) nie wskazuje, czy opłaty te ma pokryć sprzedający, kupujący czy też obie strony po połowie.

W praktyce przyjmuje się, że koszty notarialne ponosi kupujący, o ile strony nie uzgodnią inaczej. Takie rozwiązanie nie budzi zastrzeżeń, zwłaszcza w kontekście art. 44 ust. 3 u.f.p., który zobowiązuje jednostki samorządu terytorialnego do oszczędnego gospodarowania środkami budżetowymi.

Inaczej jednak przedstawia się sytuacja, jeśli chodzi o koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży takich jak wykonanie operatu szacunkowego, prace geodezyjne czy formalności związane z wydzieleniem działki.

Choć przepisy nie wskazują tego wprost, analiza ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) prowadzi do jednoznacznych wniosków: to gmina, jako właściciel i dysponent swojego zasobu nieruchomości, ponosi te koszty. Zgodnie z art. 25 ust. 1–2 u.g.n., do obowiązków wójta, burmistrza lub prezydenta miasta należy m.in. gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości. Obejmuje to m.in. sporządzanie planów wykorzystania zasobu, opracowań geodezyjnych i prawnych, podziałów czy wyposażenia działek w infrastrukturę techniczną. Koszty tych działań obciążają jednostkę samorządu terytorialnego, nie zaś przyszłego nabywcę.

Stanowisko to potwierdza również Regionalna Izba Obrachunkowa w Lublinie. W wystąpieniu pokontrolnym z 25 sierpnia 2022 r. (znak RIO.II.600.22.2022) wskazała, że obciążenie nabywcy kosztami przygotowania nieruchomości do sprzedaży – w tym kosztami operatu szacunkowego – było działaniem nieprawidłowym.

RIO jednoznacznie wskazała, że brak jest podstaw prawnych do przenoszenia tych kosztów na kupujących. To jednostka samorządowa, jako podmiot przygotowujący nieruchomość do zbycia w ramach zarządzania swoim majątkiem, powinna ponosić te wydatki.

Biorąc pod uwagę powyższe, gmina:

• może obciążyć kupującego kosztami aktu notarialnego, jeśli to z nim uzgodniła i taką zasadę stosuje,
• nie może przerzucać na nabywcę kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży, np. operatu szacunkowego – ponieważ to jej obowiązek jako właściciela i zarządcy zasobu nieruchomości. ©℗