Gmina musi mieć potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, by móc sprzedać nieruchomość

Kilka dni temu miałem z gminą podpisać protokół rokowań, jednak do tego nie doszło. Gmina bowiem uznała, że wycena działki jest nieaktualna, ponieważ pochodzi ze stycznia 2023 r. Poinformowano mnie, że należy czekać, aż rzeczoznawca potwierdzi aktualność wyceny. To wydłuży zakup o tygodnie, może miesiące. Czy jest podstawa do złożenia skargi do rady gminy? Zależy mi na czasie, bo zakup ma związek z prowadzoną przeze mnie firmą, a nowa wycena pewnie będzie wyższa.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej – jak wynika z art. 28 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (dalej: u.g.n.) – następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. W przypadku zbycia nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, rokowania przeprowadza się w formie pisemnej. Protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowi podstawę do zawarcia umowy.

Z kolei, jak wskazuje art. 67 ust. 3 w zw. z art. 150 ust. 5, art. 151 ust. 1 oraz art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się co do zasady w wysokości nie niższej niż jej wartość. Ponadto określenia wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

12 miesięcy ważności

Warto też wiedzieć, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 3 u.g.n.

Taki operat może być wykorzystywany po upływie wspomnianego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do tego dokumentu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Orzecznictwo RIA

Zatem operat co do zasady może być wykorzystany przy transakcji zbycia nieruchomości samorządowej jedynie przez okres 12 miesięcy, licząc od daty jego sporządzenia. Odnosząc się więc do pytania, gmina zasadnie wstrzymała się od procedury zbycia działki, czyli w tym przypadku spisania protokołu rokowań. Przeprowadzenie rokowań z nabywcą, a następnie podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości mogłyby być kwestionowane przez regionalną izbę obrachunkową.

Przykładem może być wystąpienie pokontrolne RIO z Krakowa z 5 grudnia 2023 r. (znak WK.6130.40.23). W dokumencie tym zarzucono gminie niewłaściwe zbywanie nieruchomości (działki), ponieważ na dzień przeprowadzania rokowań nie było aktualnego operatu szacunkowego określającego jej wartość rynkową. Jednocześnie nakazano gminie, aby podczas dokonywania sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność gminy w trybie bezprzetargowym określać jej wartości na podstawie aktualnego operatu szacunkowego, tj. sporządzonego nie wcześniej niż 12 miesięcy przed przystąpieniem do rokowań lub – po upływie tego terminu – po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przedkładając powyższe założenia na podany przez czytelnika stan faktyczny, należy uznać, że nie ma podstaw, aby spółka kwestionowała czynności gminy, która słusznie przesuwa termin rokowań i podpisania umowy sprzedaży. Najpierw bowiem musi uzyskać potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego dotyczącego działki.

Reasumując, we wskazanych uwarunkowaniach spółka nie powinna składać skargi, a tylko oczekiwać na aktualizację dokumentacji przez gminę. Ta nie może sprzedać działki, nie mając aktualnego operatu szacunkowego. W konsekwencji nie ma podstaw do kwestionowania procedury w drodze skargi do rady gminy, także z powołaniem się na to, że cena działki może wzrosnąć. ©℗