Wuzetki jednak terminowe

- To właściwie podtrzymanie istniejącego stanu prawnego, zgodnie z którym decyzje o warunkach zabudowy od 1 stycznia 2026 roku będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, kiedy stały się prawomocne. Ten pięcioletni okres ważności wuzetek, które dziś są bezterminowe, wprowadza art. 64c ustawy planistycznej i choć pierwsza wersja projektu nowelizacji nie zmieniała go, to w innym artykule rozstrzygała, że do decyzji, które uprawomocnią się przed 1 lipca 2026, art. 64c nie stosuje się – tłumaczy adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii Górski & Partners Law Firm, ekspert Komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

- Teraz jednak projektodawca postanowił, że nie będzie nowelizował przepisów o terminie ważności wuzetek, ale z uwagi na przesunięcie wejścia w życie innych przepisów, musiał zapisać w projekcie ustawy nowelizującej, że termin 1 stycznia 2026 r. zostaje niezmieniony, czym jeszcze bardziej skomplikował i tak już zagmatwane przepisy przejściowe – tłumaczy.

Inwestorzy mogą nie zdążyć z pozwoleniem na budowę

W ocenie dr Agnieszki Grabowskiej-Toś, radczyni prawnej i partnerki w kancelarii Kania Stachura Toś, to zła wiadomość dla inwestorów.

- Inwestor musi w ciągu pięciu lat uzyskać ostateczne, a najlepiej dodatkowo prawomocne pozwolenie na budowę. Może wydawać się, że to wystarczająco długi termin, ale niestety mamy w Polsce taką przewlekłość postępowań w sprawach o pozwolenie na budowę, że tam, gdzie są składane odwołania i skargi do sądu administracyjnego od wydanego pozwolenia na budowę, ryzyko nieuzyskania w ciągu tych pięciu lat ostatecznego i prawomocnego pozwolenia jest duże - mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.

W tym czasie inwestor musi przygotować projekt budowlany, co przy większych inwestycjach zajmuje minimum pół roku, uzyskać wszystkie niezbędne uzgodnienia, dodatkowe decyzje, a to zajmuje kolejne miesiące. Następnie organ architektoniczno-budowlany ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę.

- Nie znam ani jednego przypadku, w którym pozwolenie zostało wydane w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Jeśli nawet pozwolenie na budowę zostanie wydane, ale jedna ze stron postępowania odwoła się do wojewody, a potem sprawa trafi do sądu I instancji, a następnie NSA i na którymś etapie decyzja zostanie uchylona i wróci do ponownego rozpatrzenia, to jest bardzo prawdopodobne, że w tym czasie terminowa wuzetka zdąży wygasnąć, a inwestor zostanie z projektem, ale bez pozwolenia na budowę – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

- Łatwo mi to sobie wyobrazić, bo właśnie mija pięć lat od wydania wuzetki dla jednej z naszych inwestycji, którą oprotestował właściciel sąsiedniej działki. Na tym przykładzie widać, że gdy pojawia się problem i sprawa trafia do sądu, to pięć lat w polskich warunkach może nie wystarczyć na uprawomocnienie się pozwolenia na budowę– potwierdza Tomasz Stoga, prezes Profit Development i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Problem z wuzetkami jest w urzędach

Tę opinię podziela także dr Joanna Barzykowska, adwokatka i wspólniczka w kancelarii Graś i Wspólnicy.

- Obecnie na postępowanie przed WSA trzeba liczyć około dwóch lat i w NSA podobnie, a przecież nim sprawa trafi do sądu, też trochę czasu z tych pięciu lat, które ma inwestor na skonsumowanie wuzetki, już upłynie. Przez cały ten czas inwestor jest w niepewności, czy jego pozwolenie na budowę zdąży się uprawomocnić. Warto pamiętać, że ten problem dotyczy nie tylko dużych inwestycji. Takie doświadczenia mogą też mieć osoby, które chcą zbudować dla siebie dom jednorodzinny. Im również może wygasnąć decyzja wydana po 1 stycznia 2026 r., nim uprawomocni się pozwolenie na budowę – mówi dr Joanna Barzykowska.

Szansę na skrócenie postępowań dają zaproponowane przez MRiT zmiany prawa budowlanego. Zgodnie z nimi odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę i zażalenie mają obowiązkowo zawierać zarzuty, żądania oraz wskazanie dowodów je uzasadniających. Zmiana jest częścią projektu o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, który jest na etapie uzgodnień międzyresortowych.

Skutki wygaśnięcia wuzetki

Tymczasem wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy będzie oznaczało dla części inwestorów nie tylko wyrzucenie pieniędzy wydanych na projekt, ale też przekreślenie możliwości realizacji planowanej inwestycji w przyszłości. Gdy plany ogólne wejdą w życie, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy, które gmina może, ale nie musi wyznaczyć. Może też w planie ogólnym wykluczyć zabudowę albo przewidzieć na niej funkcje inne niż te, które chce zrealizować inwestor.

- Dlatego mimo pięcioletniego okresu ważności wuzetek właściciele nieruchomości skorzystają z przesunięcia terminu, tylko jeśli gmina nie uchwali wcześniej planu ogólnego. Może się bowiem zdarzyć, że po przyjęciu planu nie będzie w ogóle możliwości zrealizowania na danej działce planowanej inwestycji – mówi dr Barzykowska.

Z tego powodu dr Agnieszka Grabowska-Toś nie dziwi się, że gminy są zarzucane wnioskami o wydanie wuzetek, na co wiele z nich się skarży. Ekspertka przypomina, że nie byłoby tego wyścigu z czasem, gdyby gminy miały uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Był na to czas od 2003 r., gdy weszła w życie reforma planistyczna.

- Nawet jeśli zgodzimy się, że tworzenie miejscowych planów jest skomplikowane, czasochłonne i kosztowne, to naprawdę w ciągu ponad 20 lat można było to zrobić. Gminom często było wygodnie nie mieć planów, bo większą swobodę dawało im wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, a teraz mamy tego pokłosie w postaci wuzetkowego pospolitego ruszenia. Ale moim zdaniem jest ono w pełni racjonalne, bo właściciele działek składają wnioski nie wiedząc, co będzie oznaczało dla ich nieruchomości przyjęcie planów ogólnych – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Etap legislacyjny:

Projekt ustawy skierowany do Sejmu