Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Chce m.in. odblokować nim nieruchomości z zasobów Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Przez odblokowanie resort rozumie przejęcie nieruchomości, które mogą zostać zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Pod jednym warunkiem.

- Chodzi tylko o grunty przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cel mieszkaniowy. Bardzo dobrze, że znalazło się takie zastrzeżenie, bo bez niego mogłoby dojść do niekontrolowanego odrolnienia i zabudowy – ocenia Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Tak pozyskane grunty starostowie mają przekazywać nieodpłatnie gminom, które będą miały dwa wyjścia. Albo same zbudują na nich mieszkania komunalne, albo ustanowią użytkowanie wieczyste. Ministerialny projekt reaktywuje bowiem tę formę korzystania z nieruchomości. Użytkownikiem wieczystym będzie mogła zostać społeczna inicjatywa mieszkaniowa, spółka gminna lub spółdzielnia mieszkaniowa, ale powstałe tam mieszkania będą mogły być wyłącznie wynajmowane, a nie sprzedawane. Przewidziano tylko jedną sytuację, gdy gmina będzie mogła sprzedać otrzymany za darmo grunt. Wolno jej będzie posłużyć się nim w rozliczeniu inwestycji powstałej na podstawie ustawy „lokal za grunt” (Dz.U. z 2021 r. poz. 223). Gmina da wówczas grunt pod inwestycję deweloperską, a z zamian dostanie od dewelopera mieszkania, których wartość będzie odpowiadać wartości gruntu.

Łatwiejszy obrót gruntami rolnymi

Projekt przewiduje też zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Właścicieli, którzy będą chcieli je sprzedać, nie będzie już ograniczała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.). W skrócie oznacza to, że KOWR nie będzie miał prawa pierwokupu, a nabywcą nie będzie musiał być rolnik.

- To ważna zmiana. Dziś w wielu polskich miastach tereny rolne stanowią wciąż istotny udział, choć prowadzenie na nich produkcji rolnej jest trudne do uzasadnienia. Kluczowe jest jednak, aby wraz z tymi zmianami wprowadzić regulacje zapobiegające zabudowie terenów pozbawionych niezbędnej infrastruktury technicznej, takiej jak drogi, wodociągi czy kanalizacja. Z pewnością jednak im większy będzie dostępny zasób gruntów pod budownictwo społeczne, tym większa szansa na zahamowanie wzrostu cen mieszkań dzięki zwiększonej konkurencji dla sektora komercyjnego - mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ekspert przypomina jednak, że aby inwestycje realizowane przez SIM-y i TBS-y mogły ruszyć na tych gruntach, konieczne jest uchwalenie ustawy zwanej lex Kukucki. Ma ona zwiększyć limity finansowania w Funduszu Dopłat, który stanowi główne źródło wsparcia dla tych podmiotów. Obecnie w BGK czekają na realizację wnioski o wartości kilku miliardów złotych na projekty mające pozwolenia na budowę i współfinansowanie z KPO, jednak ich realizacja jest wstrzymana z powodu braku środków z budżetu państwa.

Uproszczenia inwestycyjne

Poza rozwiązaniami, które mogą się przyczynić do zwiększenia dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zarówno komercyjne, jak i społeczne, w projekcie przewidziano także mechanizmy usprawniające proces inwestycyjny.

- Z punktu widzenie branży cieszy propozycja zmian do specustawy mieszkaniowej, której celem jest ponowne przekazanie gminom uprawnień do decydowania o współczynnikach parkingowych w przypadku projektów realizowanych na podstawie lex deweloper (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.). Niestety, projekt milczy o wydłużeniu obowiązywania tej specustawy. Zgodnie z aktualnym stanem ma ona wygasnąć już pod koniec tego roku. Dlatego w ramach konsultacji społecznych z pewnością będziemy wnosić o jej wydłużenie – dodaje dyr. Leszczyński.

Deweloperzy chwalą też zmiany dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych. Kluczowe jest dla nich otwarcie katalogu inwestycji uzupełniających (brakowało w nim dotychczas mieszkań, które mogą być przekazywane gminom przez inwestorów), istotne skrócenie procedury i stworzenie podstawy prawnej do określania zakresu wartości świadczeń inwestora realizowanych na rzecz sfery publicznej. Brakuje zmiany przepisów dotyczących umowy urbanistycznej, pozwalających na jej zawarcie w wariancie rzeczowym.

Grunty Skarbu Państwa pod mieszkania

W projekcie znalazły się też rozwiązania, które wzbudziły kontrowersje już na etapie zamieszczenia założeń do projektu w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. Chodzi o nieodpłatne przekazywanie samorządom, jak czytamy w uzasadnieniu do projektu, „obiektywnie zbędnych” gruntów należących do spółek Skarbu Państwa w celu realizacji na nich budownictwa mieszkaniowego.

„Propozycja będzie dotyczyć przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, w tym należących m.in. do spółek infrastrukturalnych (PKP, Poczta Polska itp.)” – pisze MRiT, dowodząc, że w ocenie resortu prawo na to pozwala i pozbawienie tych spółek cennych nieruchomości w centrach miast jest możliwe do przeprowadzenia.

To niejedyna zmiana, która wywołuje kontrowersje. Kolejna to dwuletnie moratorium na opłatę planistyczną.

- O ile można uznać, że postulowane przez inwestorów, właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości zwolnienie z pobierania opłaty planistycznej ma pobudzić rynek i zachęcić do zbywania gruntów, o tyle nie zastanowiono się nad zrekompensowaniem gminom utraconych dochodów. Dodatkowo zaskakuje mnie zwolnienie z opłaty planistycznej transakcji dotyczących wszelkich gruntów, podczas gdy ustawa z nazwy ma wprowadzać rozwiązania służące zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Beneficjentami rozwiązania będą więc także osoby dokonujące transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych na inne cele, np. pod usługi – ocenia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Etap legislacji

Projekt skierowany do uzgodnień

LICZBA

993 834 ha - taki obszar zajmują grunty rolne w miastach