– Mieliśmy w ubiegłym roku cztery przypadki, w których doszło do uruchomienia środków z funduszu. Każdy z nich był wynikiem odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu braku przeniesienia prawa własności nieruchomości przez dewelopera na nabywcę w terminie określonym w umowie. Łącznie wypłaciliśmy z tego tytułu ponad 2,2 mln zł – mówi Jakub Nowakowski, zastępca dyrektora Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Według nieoficjalnych informacji uzyskanych przez DGP każdy przypadek dotyczył innego dewelopera, a opóźnienia wyniosły od trzech do pięciu miesięcy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny działa od 1 lipca 2022 r. Powołano go do życia na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.). Ochrona DFG oznacza, że nabywcy w określonych ustawowo sytuacjach mają zagwarantowany zwrot wszystkich środków wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania. Długość cyklu inwestycyjnego sprawia, że pierwsze inwestycje objęte ochroną od momentu uruchomienia DFG w zeszłym roku zostały zakończone. Rozpoczął się ostatni etap, czyli oddawanie do użytkowania, wyodrębnianie lokali i przenoszenie własności. Dlatego ochrona funduszu w sprawach innych niż związane z upadłością dewelopera zadziałała po raz pierwszy w 2024 r.

Co zrobić, by dostać zwrot?

Artykuł 43 nowej ustawy daje konsumentom prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w 12 przypadkach. Jednym z nim jest nieprzeniesienie własności w ustalonym w umowie terminie. Skuteczne odstąpienie wymaga postępowania krok po kroku, zgodnie z przepisami.

– W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę, który jest konsumentem, praw wynikających z umowy deweloperskiej, czyli niewyodrębnienia lokalu i nieprzeniesienia własności w terminie wynikającym z umowy, nabywca musi zgodnie z ustawą wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na wykonanie tej czynności. Jeśli w tym czasie nie dojdzie do przeniesienia praw, konsument składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy deweloperskiej. Żeby wypowiedzenie było skuteczne, musi zawierać zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczeń o wykonanie umowy deweloperskiej. To oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, ale podpis musi poświadczyć notariusz – po to, by sprawdzić, czy odstępujący jest rzeczywiście tym, za kogo się podaje – wyjaśnia dr Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Następnie deweloper ma 30 dni na zwrot wpłaconych przez nabywcę pieniędzy. Przedsiębiorca musi także zawiadomić bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy dla tej inwestycji. Jeśli deweloper nie zwróci klientowi pieniędzy albo zwróci tylko część należnej kwoty, to nabywca może złożyć wniosek do DFG. Jeżeli otrzymał część pieniędzy od dewelopera, również oświadcza to pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - ile czasu na wypłatę

– DFG ma 30 dni na zwrócenie nabywcy pieniędzy. Ten termin może się wydłużyć do 90 dni, jeśli wniosek wymaga dodatkowej weryfikacji. Trzeba jednak przyznać, że przepisy są tak skonstruowane, że DFG nie ma za bardzo możliwości odmówić wypłaty. Na przykład nie sprawdza, dlaczego deweloper nie uznaje odstąpienia od umowy ani czy opóźnienie w przeniesieniu własności wynika z przyczyn zależnych, czy niezależnych od dewelopera. Nawet jeśli deweloper nie uznaje odstąpienia, bo wie, że za kilka dni będzie już mógł zawrzeć notarialne umowy przenoszące własność na nabywcę, DFG nie może zbadać sytuacji i np. odmówić zwrotu środków dlatego, że został poinformowany przez dewelopera, iż ten jest już gotowy wywiązać się z umowy – dodaje mec. Barzykowska.

Według radcy prawnego Przemysława Dziąga, zastępcy dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przyczyniły się do wzrostu świadomości prawnej nabywców. Coraz częściej klienci zadają pytania dotyczące objęcia danej inwestycji funduszem oraz zakresu mechanizmów ochronnych, jakie są z tym związane.

– Jest to zauważalna zmiana na rynku. Nabywcy z większą uwagą analizują postanowienia umów deweloperskich oraz przysługujące im uprawnienia wynikające z ustawy. Jeśli chodzi o wpływ DFG na terminowość realizacji inwestycji, warto podkreślić, że każda regulacja wprowadzająca mechanizmy sankcyjne naturalnie skłania do większej staranności. Wprowadzone rozwiązania, w tym możliwość szybszego odzyskania środków przez nabywców w przypadku odstąpienia od umowy, dodatkowo mobilizują deweloperów do dotrzymywania terminów realizacji inwestycji – wyjaśnia Przemysław Dziąg.

Mobilizację wzmaga wyposażenie DFG w skuteczne narzędzie nacisku na dewelopera. Fundusz po zwrocie pieniędzy nabywcy występuje do dewelopera z roszczeniem. Dopóki przedsiębiorca nie zwróci pieniędzy, bank prowadzący rachunek powierniczy nie zwolni zgromadzonych na nim funduszy przeznaczonych na realizację inwestycji.

Kto jest objęty ochroną?

Ochrona DFG działa od 2022 r., ale nie obejmuje wszystkich rozpoczętych w tym czasie inwestycji. Przez pierwsze dwa lata przedsiębiorcy mieli wybór i mogli działać na podstawie starej ustawy deweloperskiej. Dopiero od 2 lipca 2024 r. wszystkie osoby fizyczne przystępujące do umów deweloperskich podlegają ochronie DFG.

– Nie korzystają z niej tylko ci nabywcy, którzy zawarli umowę deweloperską do 1 lipca 2024 r., zgodnie ze starą ustawą deweloperską, tą z 2011 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.). Przepis przejściowy stanowi, że te umowy mogą być wykonywane na dotychczasowych zasadach – wyjaśnia mec. Joanna Barzykowska. ©℗

ikona lupy />
Coraz więcej nabywców mieszkań objętych ochroną / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe