Budujesz? Uważaj na projekt techniczny

Projektu technicznego nie trzeba dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę czy zgłoszenia budowy. Nowelizacja prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), która weszła w życie 19 września 2020 r., wprowadziła podział projektu budowlanego na trzy części. Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę czy zgłoszenia dołącza projekt zagospodarowania terenu lub działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Na podstawie nowelizacji w tym ostatnim dokumencie nie trzeba już uwzględniać rozwiązań technicznych. Zamieszcza się je oddzielnie, w projekcie technicznym.

– Warto podkreślić, że zawartość projektu technicznego jest istotna z punktu widzenia procesu inwestycyjnego, ponieważ w jego zakres wchodzą, m.in. projektowane rozwiązania konstrukcyjne wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, opracowania branżowe, charakterystyka energetyczna budynku, niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe – wyjaśnia radca prawny Joanna Sebzda-Załuska, partner w SWK Legal, opiekun praktyki Proces inwestycyjny.

Tymczasem od 2020 r. projekt techniczny jest przed kładany przez inwestora do organu nadzoru budowlanego na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, czyli po zrealizowaniu inwestycji. Miało to usprawnić procedurę i przyspieszyć budowy. Ministerstwo Rozwoju założyło, że skoro projekt techniczny nie będzie przedkładany przed rozpoczęciem inwestycji, to rozwiążą się problemy z jego weryfikacją przez urzędników, na którą skarżyli się inwestorzy.

– Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający decyzję o pozwoleniu na budowę nie weryfikuje więc kompletności projektu technicznego, jego zgodności z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym czy też poprawności rozwiązań. Niesie to za sobą ryzyko, które ujawnia się na końcowym etapie procesu budowlanego. Dodatkowo organy nadzoru budowlanego nie zostały wyposażone w jasne regulacje prawne, które określałyby zakres weryfikacji składanego w urzędzie projektu technicznego. To powoduje, że w postanowieniach inwestorzy są zobowiązywani do usunięcia nieprawidłowości dotyczących zawartości projektu technicznego, zarówno w aspekcie formalnym, jak i merytorycznym – tłumaczy Joanna Sebzda-Załuska.

Brak rysunków, złe obliczenia

Te nieprawidłowości to często brak dokumentów wymaganych rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679). Zdarza się też niezgodność między PT a pozostałymi częściami projektu. Ponadto bywa, że w ocenie inspektorów nadzoru przyjęto nieprawidłowe rozwiązania konstrukcyjne. Wtedy warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest wprowadzenie zmian wzmacniających konstrukcję nowego budynku.

Inżynier Andrzej Falkowski, przewodniczący Zespołu Prawno-Regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, zwraca uwagę, że zakończenie budowy nie jest właściwym momentem do wprowadzenia w projekcie szczegółowych uzupełnień.

– W niektórych przypadkach nawet nie jest to możliwe ze względów formalnych. Przykładem są sieci uzbrojenia terenu, w których projekt techniczny, w naszej opinii, potwierdzonej przez GUNB i MRiT, nie jest w ogóle wymagany, a inspektorzy nadzoru się go domagają. Inwestorzy zwracają się więc o przygotowanie projektów już po zakończonej inwestycji! Jeśli projektant i kierownik budowy ulegną presji, to oznacza to powstanie projektu post factum i „uzupełnienie” dziennika budowy o antydatowane wpisy – tłumaczy inż. Falkowski.

W jego ocenie wyodrębnienie projektu technicznego wyraźnie przyczyniło się do opóźnienia oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, komplikując sytuację prawną inwestora, ale też projektantów czy kierowników budowy.

Podobnie podsumowuje tę zmianę Joanna Sebzda-Załuska.

– Ocena dokumentacji już po zrealizowaniu inwestycji przedłuża procedurę oddawania do użytkowania. W skrajnych przypadkach, gdy dojdzie do zakwestionowania zastosowanych rozwiązań, naraża inwestorów na konieczność wprowadzenia zmian w inwestycji oraz opóźnia obrót lokalami w oddawanych do użytkowania budynkach – wyjaśnia ekspertka.

Co z tym zrobić?

Zdaniem obojga ekspertów problem wymaga zmiany legislacyjnej. Andrzej Falkowski postuluje weryfikację projektów przed rozpoczęciem inwestycji. W opinii Joanny Sebzdy-Załuskiej rozwiązaniem mogłoby być doprecyzowanie w przepisach zakresu weryfikacji projektu przez nadzór budowlany. Tymczasowym rozwiązaniem może być wydanie stanowiska w tej sprawie przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Na razie jednak najlepiej unikać kwestionowania PT przez nadzór.

– Projektantom radzę, by wykazywali dużą staranność, przygotowując projekt techniczny, i punkt po punkcie sprawdzali zgodność danych i jego formy z rozporządzeniem. Praktyka pokazuje duże rozbieżności przy weryfikacji PT przez nadzór. Zdarza się, że jest ona bardziej szczegółowa niż ta, której przed zmianą prawa dokonywały organy AB – ostrzega Joanna Sebzda-Załuska.

– Ostrzegaliśmy, że rezultatem sztucznego podziału projektu budowlanego i dezintegracji projektu technicznego, który decyduje o jakości wykonawstwa oraz bezpieczeństwie użytkowania budowli, jest ułomna kontrola następcza – mówi Andrzej Falkowski.

Przestrzegała przed tym też radczyni prawna Paulina Chołoniewska-Jadach na blogu kancelarii Graś i Wspólnicy.

„Z uwagi na następczą procedurę weryfikacji projektu technicznego w branży pojawiają się wątpliwości na tle przyszłej praktyki organów administracji dotyczącej sytuacji, w której już po wybudowaniu obiektu i w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie może okazać się, że projekt techniczny zawiera nieprawidłowości i nie będzie odpowiednio skoordynowany z pozostałymi elementami projektu budowlanego”.

Inwestor ma prawo odwołać się od decyzji powiatowego organu nadzoru budowlanego do wojewódzkiego. Kolejne możliwe etapy sporu to wojewódzki i naczelny sąd administracyjny.©℗