W wykazie prac legislacyjnych i programowych rządu Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamieściło założenia do nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiana dotyczy stworzenia portalu Dom z cenami transakcyjnymi nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Taki portal próbowało już wprowadzić w życie poprzednie kierownictwo resortu. Obecne kontynuuje prace nad projektem. Udostępniane dane mają wspomóc rząd w planowaniu instrumentów wsparcia mieszkalnictwa. Klienci zaś wreszcie będą wiedzieć, po jakich cenach ostatecznie są sprzedawane lokale. Ceny transakcyjne różnią się bowiem od podawanych dziś przez komercyjne serwisy cen ofertowych.
– Obecnie te ceny, zwłaszcza na rynku krakowskim, różnią się bardzo. Ofertowe określam jako marzenia sprzedających. Dochodzi do transakcji, w których różnica między ofertą a ceną transakcji wynosi 30 proc. Dlatego portal będzie użytecznym źródłem wiedzy dla pośredników, sprzedających i kupujących. Im bardziej precyzyjne dane będzie zawierał, tym większa będzie jego przydatność. Cena, dzielnica i miasto to za mało. Powinien być metraż, rodzaj budynku, a nawet wysokość opłat – mówi Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.
Potrzeba czasu
Nie wiadomo jeszcze, jakie dane znajdą się w portalu, ale wiadomo, kto i skąd będzie je czerpał. Prowadzeniem portalu ma się zająć Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, któremu podlega Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który już dziś ma dane o cenach transakcyjnych mieszkań kupowanych od deweloperów, których sprzedaż jest objęta obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Poza UFG dane do portalu będą musieli przesyłać notariusze.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka Badań Rynku Otodom Analytics, choć uważa, że uruchomienie Portalu Dom będzie dla transparentności rynku i jego ucywilizowania zmianą na miarę przewrotu kopernikańskiego, to studzi entuzjazm oczekujących na dużą liczbę danych o transakcji.
– To jest bardzo dobry pomysł, ponieważ da nam dużo rzetelnych danych o tym, co się dzieje na rynku. Doskonale, że zajmie się tym UFG, bo DFG od dwóch lat już ewidencjonuje transakcje zakupu mieszkań, objęte jego ochroną. Ten portal musi pogodzić interes poszukujących informacji z ochroną danych sprzedających. Nie może być tak, że sąsiad łatwo ustali, za ile sprzedała pani mieszkanie czy dom. Dlatego pierwotnie planowano, że nie będą trafiać do portalu pojedyncze transakcje, ale że będzie to średnia z trzech, czterech czy nawet sześciu transakcji w danej okolicy. Musimy też sobie zdawać sprawę, że od uruchomienia portalu do momentu, w którym będziemy mogli z niego korzystać, minie sporo czasu. Może nawet dwa lata. Jednak, w mojej ocenie, w niczym nie umniejsza to wartości tego przedsięwzięcia – ocenia Katarzyna Kuniewicz.
Nie tylko cena
Również Polski Związek Firm Deweloperskich widzi w portalu rozwiązanie, które wpłynie na zwiększenie transparentność rynku mieszkaniowego.
– Dziś z pewnością brakuje narzędzia, które na bieżąco bada i publikuje ceny transakcyjne. Z przedstawionych założeń nie wynika jednak, jak szczegółowe informacje znajdą się w portalu Dom. W mojej ocenie portal raczej nie powinien mieć istotnego wpływu na decyzje zakupowe, choć być może pozwoli przyszłym nabywcom bardziej świadomie je podejmować, również w kontekście negocjacji ceny. Należy podkreślić, że decydując się na zakup konkretnego mieszkania, nie kierujemy się wyłącznie ceną. Istotne również są materiały, z jakich inwestycja jest wykonana, jej wygląd, dokładna lokalizacja, oferowane dodatkowo udogodnienia czy przyszłe koszty eksploatacji – mówi Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego PZFD.
Na pozacenowy aspekt zakupu nieruchomości zwraca uwagę prof. Andrzej Falkowski, kierownik Katedry Psychologii Ekonomicznej i Biznesu na Uniwersytecie SWPS.
– Znajomość cen transakcyjnych nie odgrywa tak istotnego wpływu na podejmowanie decyzji zakupowych, jak się to może powszechnie wydawać. W przypadku nieruchomości bardzo ważne jest uczucie, że w danym domu czy mieszkaniu nabywca czuje się dobrze. Jeśli kupujący ma poczucie komfortu w oglądanej nieruchomości, to wówczas jego percepcja ceny transakcyjnej jest osłabiona. Znam wiele takich przypadków z rynku nieruchomości, gdy klienci decydują się zapłacić 100 tys., a nawet 150 tys. zł więcej za dom, niż wynika to z operatu szacunkowego, bo dla nich poczucie użyteczności transakcyjnej, jak to określamy w psychologii, jest ważniejsze od ceny transakcyjnej – przekonuje prof. Falkowski.
Krzysztof Kabaj z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości uważa, że przynajmniej części sprzedających również nie zrazi, że żądana przez nich cena jest wysoka.
– Z moich obserwacji wynika jednak, że jeśli sprzedający chce wystawić mieszkanie nawet za cenę dużo wyższą niż inne ceny ofertowe, to zrobi to i informacje zawarte w portalu Dom nie powstrzymają go przed tym. W przypadku nieruchomości w bardzo dobrej lokalizacji czy o wysokim standardzie nabywca i tak może się znaleźć. Generalnie obecnie nie widzę dużych różnic między cenami transakcyjnymi a ofertowymi. Dlatego, w mojej ocenie, ten portal nie wpłynie odczuwalnie na rynek mieszkaniowy – ocenia Krzysztof Kabaj.©℗
/>
