Atrakcyjne turystycznie gminy zmagają się ze skutkami liberalizacji prawa budowlanego. Domagają się zmiany przepisów. Resort rozwoju analizuje te postulaty.
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że zasięg i liczba samowoli budowlanych na terenach atrakcyjnych turystycznie, które nie są przeznaczone pod zabudowę, stały się ostatnio istotnym problemem. O pomoc do GUNB zwróciło się kilka gmin nadmorskich.
– Problem z samowolami budowlanymi typu domki holenderskie czy rekreacyjne na terenach nieprzewidzianych pod zabudowę jest zauważalny w gminie od wielu lat. W celu zapobieżenia temu procederowi pierwszymi krokami podjętymi przez gminę było przyjęcie w latach 2006–2007 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zakazujących zabudowy na obszarach ważnych i atrakcyjnych przyrodniczo. Dotyczy to głównie terenów rolnych i leśnych zlokalizowanych niedaleko morza oraz rzek. Działania te nie przyniosły rezultatów i z roku na rok obserwujemy znaczny przyrost samowoli budowlanych – mówi Tomasz Staszewski, kierownik referatu gospodarki nieruchomościami i gospodarki przestrzennej w Urzędzie Gminy we Władysławowie.
Na terenach tej gminy tylko w roku 2022 przybyło ok. 200 samowoli, a w sumie jest ich dziś ponad 1000. Urzędnicy skarżą się, że właściciele gruntów objętych zakazem zabudowy sprzedają je jako działki rekreacyjne, a nabywca nie musi kupić całości. Dla przykładu, 10 osób kupuje równe udziały w gruncie o powierzchni 3000 mkw. i w ten sposób strony umowy obchodzą zakaz dzielenia działek rolnych na mniejsze niż 3000 mkw. Część kupujących nie wie, że nie może tych działek zabudowywać, a część wie, ale według gminnych urzędników – nic sobie z tego zakazu nie robi.
Wójt gminy Krokowa obserwuje, że na jego terenie zdarza się czasem, że współwłaścicielami działki rolnej staje się nawet kilkadziesiąt osób.
– Właściciele tych udziałów wykorzystują ten swój kawałek ziemi w sposób turystyczno -rekreacyjny, przyjeżdżając kamperami lub przyczepami oraz stawiając substandardowe obiekty. W takich aktach notarialnych z reguły jako załącznik występuje mapa całej działki z rozrysowanymi małymi działeczkami o powierzchniach ok. 300–500 mkw., które odpowiadają wysokości sprzedawanego udziału. Każda taka działeczka ma swój wewnętrzny numer, przewidziane są też działki do obsługi komunikacyjnej całego terenu. Obserwujemy w naszej gminie wzmożony obrót takimi nieruchomościami – mówi Adam Śliwicki, wójt gminy Krokowa.
Legalizacja gdzie popadnie
Dzikie kampingi to jedno, ale Adam Śliwicki zwraca też uwagę na to, że w jego gminie w związku z uproszczoną procedurą legalizacyjną samowoli budowlanych rośnie liczba zalegalizowanych obiektów bez żadnej dokumentacji budowlanej. Na terenach bez kanalizacji, wodociągu i prądu, przy masowej produkcji odpadów komunalnych zostawianych często gdzie popadnie.
Samorządowcy mówią, że zwracają się od dłuższego czasu do nadzoru budowlanego o rozwiązanie problemu samowoli budowlanych.
– Legalizacja samowoli budowlanych powinna być możliwa tylko wtedy, gdy pozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i wyraża na to zgodę właściciel nieruchomości, mamy bowiem takie przypadki, gdy do samowoli dochodzi na cudzym gruncie. Obowiązujące rozwiązania prawne wręcz preferują bezprawne budowy. Po co ubiegać się o pozwolenie, którego otrzymanie jest często długotrwałe i wymagające wielu uzgodnień, przynajmniej w wypadku inwestycji na Półwyspie Helskim, kiedy w prostszy sposób można zalegalizować samowolę – mówi Tyberiusz Narkowicz, burmistrz Jastarni.
Nie tylko uproszczona legalizacja martwi samorządowców. Obawiają się, że kolejne liberalizacje prawa budowlanego przyczynią się do powstania prawdziwej plagi samowoli. Od początku 2022 r. można budować bez pozwolenia, bez kierownika budowy i bez prowadzenia dziennika budowy domy do 70 mkw. powierzchni zabudowy. Co prawda ich lokalizacja musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednak w gminach boją się, że do powszechnej świadomości przebiło się hasło „domy bez formalności” i dla niektórych oznacza to budowę bez oglądania się na obowiązujące prawo. Procedowany właśnie w Sejmie projekt kolejnej nowelizacji prawa budowlanego rozszerza prawo do budowy bez pozwolenia na domy jednorodzinne o powierzchni powyżej 70 mkw.
– Liberalizacja prawa budowlanego, pozwalająca na budowę domów do 70 mkw. bez pozwolenia, a co gorsza bez kierownika budowy, pokazuje, że takie rozwiązania tworzą pole do nadużyć. Dlatego jestem przeciwny takim rozwiązaniom, bo ich konsekwencje ponoszą wszyscy mieszkańcy gmin. Jak samorząd gminy ma zadbać o ład przestrzenny, gdy w prawie funkcjonują rozwiązania ułatwiające omijanie prawa – przekonuje Marcin Skwierawski, wiceprezydent Sopotu.
Co można zmienić?
Do GUNB trafiło pismo starosty puckiego wzywające do zmiany przepisów dotyczących uproszczonej legalizacji obiektów budowlanych. W ocenie samorządowców obecne regulacje „destrukcyjnie wpływają na kształtowanie polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego oraz wywołują konflikty prawne w zestawieniu z przepisami dotyczącymi między innymi: ochrony zabytków, środowiska, przyrody czy prawa wodnego”. Wszyscy nasi rozmówcy są też zgodni, że nadzór budowlany nie radzi sobie z problemem. Inspektorów jest mało, a samowoli budowlanych dużo.
Na stronie GUNB Michał Widelski, dyrektor generalny Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, informuje, że urząd wraz z Ministerstwem Rozwoju i Technologii przyjrzy się problemowi.
Zapytaliśmy MRiT, jak ocenia apel samorządowców o zmianę prawa.
– Resort rozpoczął analizę zaproponowanych zmian przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w tym zakresie. Nie wykluczamy podjęcia stosownych działań w celu ich wdrożenia – odpowiada MRiT.
Okazją jest procedowany w Sejmie projekt nowelizacji prawa budowlanego, który został skierowany do I czytania w komisjach. ©℗
Zalegalizować można nawet dom na wydmach
/>
Osoby, które zlekceważyły prawo i postawiły dom na terenach wyłączonych z zabudowy, nawet jeśli są to wydmy nadmorskie czy park krajobrazowy, mogą od 2020 r. skorzystać z uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej, którą umożliwiła nowelizacja prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) Taka ścieżka otwiera się, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat oraz nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki. Wymagane jest złożenie trzech dokumentów – oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ekspertyzy technicznej potwierdzającej, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie, oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej legalizowanego obiektu.
To wystarczy do zalegalizowania samowoli. Nie jest wymagana zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. Nie trzeba też ponosić kosztów opłaty legalizacyjnej.
Można się zastanowić, czy przyjęty okres co najmniej 20 lat od zakończenia budowy jest właściwy i czy zanadto nie uproszczono warunków legalizacji obiektów budowlanych. Problemem jest także słabość nadzoru budowlanego, któremu brakuje ludzi, odpowiednich narzędzi do pracy i regulacji pozwalających na szybkie i dotkliwe karanie samowoli budowlanych. Liberalizacja prawa budowlanego, pozwalająca budować domy na uproszczonych zasadach, czy ostatnia zmiana zwana „lex silos”, bez wzmocnienia nadzoru budowlanego mogą przynieść dalsze fatalne skutki dla jakości przestrzeni publicznej.
