Rząd w projekcie ustawy covidowej uchyla kontrowersyjny art. 15ze. W zamian wprowadza – przy sprzeciwie galerii i aplauzie najemców – art. 15ze1, który przyznaje tym drugim bonifikaty. Nowe przepisy, zdaniem prawników, mają działać wstecz.
Projekt nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw rząd przyjął pod koniec kwietnia. Po weekendzie majowym jego tekst udostępniono na stronach Rządowego Centrum Legislacji i projekt trafił do Sejmu (nr druku 1145).
Przewiduje on m.in. uchylenie art. 15ze przewidującego abolicję czynszową. Zdaniem prof. Michała Romanowskiego z Katedry Prawa Handlowego Wydziału Prawa i Administracji UW, adwokata i partnera w kancelarii Romanowski i Wspólnicy, jest to naturalne i jest konsekwencją wprowadzenia art. 15ze1, który uprawnia najemców do 80-proc. bonifikaty za czas lockdownu i 50-proc. przez trzy miesiące po jego zniesieniu. – Artykuł 15ze zresztą specjalnie dużo najemcom nie dawał, bo odpowiednie mechanizmy zawiera kodeks cywilny (art. 475 i 495) – zwraca uwagę ekspert.
Centra versus najemcy
– Polska Rada Centrów Handlowych od wprowadzenia art. 15ze apeluje do rządu o jego usunięcie. Kosztował on wynajmujących ponad 4 mld zł – mówi DGP Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający PRCH.
Krytycznie ocenia przy tym planowane wprowadzenie art. 15ze1. Jego zdaniem ustawodawca w niedopuszczalny sposób ingeruje w relacje kontraktowe uczestników rynku centrów handlowych, co zaburza funkcjonowanie całej branży. Nie uwzględnia też rzeczywistości rynkowej, np. dobrej kondycji najemców, co można zaobserwować na przykładzie firm notowanych na giełdzie, oraz wysokich obrotów w okresach po lockdownach. Uniemożliwia też sektorowi samoregulację za pomocą dostępnych i adekwatnych instrumentów cywilno-prawnych.
– Branża centrów handlowych jest jedynym sektorem w Polsce, w którym stosunki między podmiotami są i mają być regulowane na mocy ustawy – punktuje Poznański.
Eksperci: Nikogo nie powinno dziwić, jeżeli najemcy zaczną masowo wstrzymywać się z regulowaniem czynszów
Podkreśla, że w procesie kształtowania art. 15ze i 15ze1 pominięto głos wynajmujących, co powoduje brak rzetelnej analizy skutków regulacji. – Zapisy tych artykułów nie były konsultowane z wynajmującymi, a wręcz ukrywane na etapie ich tworzenia. Polska Rada Centrów Handlowych wystosuje apel do parlamentarzystów o odrzucenie nowych propozycji regulacji czynszowych – zapowiada.
Inaczej na to zagadnienie patrzy Marcin Ochnik, prezes firmy Ochnik i przedstawiciel Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. – Kierunek zmian przyjętych przez rząd jest słuszny. To próba zrównoważenia relacji między silnymi centrami handlowymi, za którymi stoją międzynarodowe fundusze inwestycyjne, a najemcami – producentami, kupcami, w dużej mierze rodzinnymi, polskimi firmami. Galerie zabiegają dziś o utrzymanie zysku, my, najemcy – walczymy o życie – mówi DGP.
Jak dodaje, przyjęte rozwiązania rozwiązują jednak tylko część problemów najemców. Jego zdaniem, by pomoc rządu była efektywna, niezbędne jest dookreślenie art. 15ze, nie zaś jego wykreślenie.
Sporne sześć miesięcy
Przedsiębiorca podkreśla, że kluczowa jest sprawa wyliczania okresów, o które najemcy korzystający z art. 15ze muszą przedłużyć umowy. Uważa, że do liczby dni lockdownów powinno się jednorazowo doliczać sześć miesięcy.
Innego zdania są centra handlowe. – W wyniku obowiązywania abolicji czynszowej najemcy, którzy z niej korzystali zgodnie z obowiązującymi przepisami, byli zobowiązani po każdym lockdownie do przedłużenia umowy najmu o sześć miesięcy plus okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Powyższą interpretację potwierdzało wielokrotnie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii – podkreśla Krzysztof Poznański.
– Gdyby zgodzić się z wykładnią art. 15ze prezentowaną przez galerie handlowe, korzystający z lokali położonych w galeriach handlowych zobowiązani byliby przedłużyć umowy o 865 dni (4x180 dni + 145), choć łączny okres lockdownów wyniósł jednie 145 dni – odpowiada Marcin Ochnik.
Z interpretacją najemców zgadza się prof. Romanowski, który stanowisko galerii uważa za błędne. – Nie mam żadnych wątpliwości, że najem powinien być przedłużony o sumę okresów lockdownu powiększoną jednokrotnie o sześć miesięcy. Każda inna interpretacja jest absurdalna – mogłaby prowadzić do sytuacji, w której lockdown trwający trzy–cztery dni powoduje przedłużenie umowy o kolejne sześć miesięcy plus te trzy–cztery dni. W efekcie mogłoby dojść do przedłużania umów na czas dłuższy niż właściwy okres umowy, który zwykle trwa średnio pięć lat – argumentuje.
Jak dodaje, interpretacja MRPiT w tej sprawie nie ma mocy wiążącej. – Dziwię się, że ministerstwo zrobiło coś takiego, bo nie ma ku temu żadnych kompetencji. Można to jedynie traktować jako niewiążący pogląd urzędnika. Nie tworzy on prawa – kwituje.
Zdaniem prof. Romanowskiego najemcy mają w tej sprawie dwie drogi. – W ogóle nie muszą korzystać z art. 15ze, bo mają możliwość korzystania bezpośrednio z art. 475 i 495 k.c., który mówi o następczej niemożliwości świadczenia. Ma on zastosowanie, gdy galeria handlowa nie realizuje świadczenia, jak ma to miejsce w czasie lockdownu. Ci, którzy złożyli oferty na podstawie art. 15ze, mają z kolei pełne prawo domagać się tego, żeby umowa ulegała przedłużeniu o okres lockdownu plus jednorazowo o sześć miesięcy – tłumaczy.
Marcin Ochnik postuluje zmianę w obowiązującej interpretacji art. 15ze. Jego zdaniem powinna ona umożliwiać modyfikację umów między najemcami a centrami handlowymi bez konieczności każdorazowego przedłużania ich o okres lockdownu powiększony o dodatkowe sześć miesięcy.
– Z uwagi na potrzebę zachowania równości między uczestnikami rynku najwłaściwsze byłoby potwierdzenie, że art. 15ze stosowany jest w taki sposób, że umowy ulegają przedłużeniu na warunkach sprzed pandemii o sumę wszystkich okresów, w których świadczenie usług nie było możliwe oraz jednorazowo o okres sześciu miesięcy – wskazuje.
Działanie prawa wstecz
Projekt ustawy covidowej zawiera też kolejny kontrowersyjny przepis – art. 7. – Najemcy, którzy mieli umowy najmu zawarte przed 14 marca 2020 r. oraz na podstawie przepisów art. 15ze ustawy w dotychczasowym brzmieniu złożyli oferty ich przedłużenia, będą mogli – w terminie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji – złożyć oświadczenia o wycofaniu wcześniej złożonych ofert. Wysokość wszystkich świadczeń (a więc również opłat eksploatacyjnych) ulegnie wówczas korekcie ze skutkiem wstecznym – tłumaczy Diana Kalita-Knapczyk z kancelarii prawnej Causa Finita.
Oznacza to, że za okresy poprzednich lockdownów należeć się będzie jedynie 20 proc. należności. Przez trzy następne miesiące opłaty podlegać będą dalszej, 50-proc. obniżce.
– Nowe brzmienie art. 15ze będzie działać wstecz. Zasady tej retroakcji zostały określone w sposób zdecydowany. Branżę czeka burzliwy okres. Można spodziewać się lawiny pozwów – przewiduje prawniczka.
Jej zdaniem największą wadą nowelizacji jest to, że jest co najmniej o rok spóźniona. – Nie da się ukryć, że przepisy covidowe jawiły się jako bardziej korzystne dla właścicieli centrów – ocenia.
Dodaje, że zaszczepiono już prawie 15 mln Polaków, otwarto centra handlowe, a branża zaczęła otrząsać się z traumy. – I w takim właśnie momencie pojawiają się przepisy, które są zaproszeniem do nowej wojny. Nikogo nie powinno dziwić, jeżeli najemcy zaczną masowo wstrzymywać się z regulowaniem czynszów i innych opłat. Niedługo będzie sporo wzajemnych pretensji do rozliczenia – uważa.
Suchej nitki na tym przepisie nie zostawia też prof. Romanowski. – Muszę powiedzieć, że nie rozumiem art. 7. Nie mam pewności, jaki cel chciał osiągnąć projektodawca, bo uzasadnienie do tego się nie odnosi. Nie bardzo wiem, jak można cofnąć ofertę, którą złożono i została przyjęta. Oferta, która została przyjęta, nie może zostać cofnięta, bo została skonsumowana – podkreśla.
I pyta: – Czy wskazanie, że jeżeli ktoś cofnie ofertę, to stosuje się wobec niego art. 15ze1, oznacza, że jeżeli ktoś nie cofnie oferty, bo uzna, że korzystne jest dla niego, by ona obowiązywała, to nie będzie korzystał z art. 15ze1? A co w sytuacji, kiedy ktoś nie złożył oferty zgodnie z art. 15ze, bo wybrał inną drogę? Nie będzie korzystał z bonifikat przewidzianych w art. 15 ze1? – Prawo wstecz działać nie może. Artykuł 7 to jest jakiś legislacyjny potworek, rodzi same wątpliwości – podsumowuje prof. Romanowski.
Handel a pandemia
