W sporach z urzędem często nie chodzi o sam projekt, tylko o to, jak zakwalifikować roboty albo obiekt. Ta kwalifikacja zgodnie z definicjami z ustawy ma więc praktyczne znaczenie dla inwestora.
Piotr Szulc, radca prawny
ikona lupy />
Piotr Szulc, radca prawny / Materiały prasowe / fot. Materiały prasowe

Tak, bo od niej zależy cały tryb postępowania. Wpływa bezpośrednio na harmonogram, budżet i ryzyko prawne. Inaczej jest przy remoncie, inaczej przy przebudowie, a jeszcze inaczej przy rozbudowie czy budowie nowego obiektu. Każda z tych kategorii robót uruchamia inne obowiązki. Jeżeli roboty zostaną błędnie zakwalifikowane, organ może uznać, że prace były prowadzone bez wymaganej podstawy. Oznacza to możliwość wstrzymania robót, postępowanie legalizacyjne i dodatkowe koszty.

A zatem taki błąd to nie problem teoretyczny, tylko operacyjny…

Zdecydowanie operacyjny. Prawo budowlane jest ustawą techniczną i wielowarstwową. Te same pojęcia są różnie rozumiane przez projektanta, inżyniera i urzędnika.

Słowniczek ustawowy ma porządkować znaczenia, ale nie usuwa wszystkich wątpliwości interpretacyjnych. Dlatego od lat wraca postulat rozszerzenia katalogu definicji w ustawie.

Zgadza się pan z takim kierunkiem?

Co do zasady tak, ale pod warunkiem umiaru. Nie chodzi o tworzenie kompletnego leksykonu. Zasady techniki prawodawczej wymagają, żeby definicje legalne wprowadzać tylko tam, gdzie są rzeczywiście niezbędne. Zbyt rozbudowany słownik może prowadzić do konfliktów między ustawami i nowych wątpliwości.

Co w takim razie byłoby najbardziej użyteczne z punktu widzenia praktyki inwestycyjnej?

Doprecyzowanie tych pojęć, które najczęściej powodują rozbieżne decyzje organów. Przede wszystkim chodzi o rozróżnienia między rodzajami robót oraz o klasyfikację obiektów. To właśnie w tych obszarach inwestorzy najczęściej trafiają na różne interpretacje przy podobnych stanach faktycznych.

Które z tych pojęć dziś najczęściej stają się osią sporu między inwestorem a organem?

Bardzo często spory dotyczą pojęcia obiektu budowlanego. Mimo definicji ustawowej przy konstrukcjach nietypowych nadal pojawiają się rozbieżności. Dotyczy to wiat, hal namiotowych, kontenerów, zbiorników, konstrukcji reklamowych czy instalacji technicznych. Kluczowe pytanie brzmi, czy mamy do czynienia z samodzielnym obiektem, jego częścią, czy urządzeniem towarzyszącym. Od tego zależą obowiązki formalne, a czasem także skutki podatkowe.

Problematyczne jest też pojęcie zabudowy.

Tak, jest ono szeroko używane w planowaniu przestrzennym, ale nie ma jednej, spójnej definicji w przepisach budowlanych. Organy różnie oceniają, czy wiata, pergola, zadaszone miejsce postojowe albo instalacja fotowoltaiczna zwiększają powierzchnię zabudowy i wpływają na wskaźniki z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Czyli przy podobnym projekcie inwestor może dostać dwie różne odpowiedzi w dwóch urzędach, tak?

To się zdarza. Dlatego przy obiektach pomocniczych i lekkich konstrukcjach warto szczególnie starannie przygotować opis techniczny i funkcjonalny.

Jak zatem zarządzający inwestycją powinien podejść do takich niejednoznaczności, zanim złoży dokumenty?

Nie opierać się wyłącznie na praktyce rynkowej i przykładach z internetu czy opisach z portali branżowych. Warto wcześniej wystąpić do organu o stanowisko lub wyjaśnienie. Nawet w trybie informacyjnym. To pozwala zorientować się, jak urząd patrzy na dany typ robót lub obiektu.

Dobrą praktyką jest też przygotowanie przez projektanta i prawnika wariantowej kwalifikacji robót. Pokazujemy wtedy kilka możliwych ścieżek wraz z ich skutkami formalnymi.

Co jeszcze pomaga zmniejszyć ryzyko sporu interpretacyjnego?

Bardzo precyzyjna dokumentacja. Opis funkcji obiektu, parametrów, sposobu posadowienia, powiązań z innymi elementami. Im bardziej konkretny materiał, tym mniejsze pole do uznaniowości przy ocenie.

Przejdźmy do robót w istniejących budynkach. Gdzie najczęściej dochodzi do błędnej kwalifikacji prac?

Najczęściej przy modernizacjach i zmianach wewnętrznych. Przykłady to zmiana układu ścian działowych, ingerencja w strop, wymiana instalacji, adaptacja poddasza. Część organów uzna takie działania za przebudowę, inne mogą zakwalifikować je szerzej, jeżeli wpływają na parametry techniczne lub użytkowe.

Podobne wątpliwości pojawiają się przy robotach zewnętrznych. Sama wymiana pokrycia dachowego to zwykle remont, ale zmiana konstrukcji więźby już zmienia ocenę. Docieplenie połączone ze zmianą elewacji, powiększenie otworów okiennych, przebudowa instalacji – każdy taki przypadek trzeba oceniać przez zakres i skutki techniczne prac.

Co najlepiej zabezpiecza inwestora, gdy po jakimś czasie pojawia się kontrola i pytanie o właściwy tryb robót?

Dokumentacja przygotowana przed rozpoczęciem prac. Opis techniczny powinien jasno pokazywać zakres ingerencji i jej wpływ na obiekt. Jeżeli istnieje wątpliwość, bezpieczniej wybrać bardziej wymagający tryb i dokonać zgłoszenia albo uzyskać pozwolenie. To zwykle kosztuje mniej niż późniejszy spór z nadzorem.

Warto też przechowywać całą korespondencję z projektantem i organem. To pokazuje, że inwestor działał starannie i w oparciu o profesjonalne opinie.

Coraz więcej projektów jest prowadzonych cyfrowo. Czy regulacje nadążają za taką praktyką?

Tu widać wyraźną lukę. Przepisy opisują dokumentację budowy, ale nie odpowiadają wprost na wszystkie pytania dotyczące formy elektronicznej. Pojawia się kwestia równoważności wersji cyfrowej i papierowej, zasad archiwizacji, statusu modeli BIM (czyli cyfrowego modelu obiektu budowlanego tworzonego w metodologii Building Information Modeling – red.) jako elementu projektu.

I dostępu organów do danych przechowywanych w systemach inwestora.

To kolejny wrażliwy punkt. Dlatego już na początku projektu warto ustalić zasady obiegu dokumentów, archiwizacji i udostępniania danych organom kontrolnym. To element zarządzania ryzykiem prawnym w inwestycji.

Gdyby miał pan wskazać jedną zasadę dla kadry zarządzającej inwestycjami budowlanymi, jaka by ona była?

Nie traktować kwalifikacji pojęć jako drobiazgu. W prawie budowlanym jedno słowo uruchamia określony reżim formalny. Zarządzanie projektem powinno obejmować analizę ryzyk interpretacyjnych już na etapie koncepcji. Współpraca od początku projektanta, prawnika i osoby odpowiedzialnej za procedury administracyjne znacząco zmniejsza liczbę sporów na dalszych etapach. ©℗

Rozmawiała Izabela Rakowska-Boroń