Zmiany w ustawie deweloperskiej: nie będzie dowolności przy obliczaniu metrażu

Nowelizacja ustawy deweloperskiej rozwiązuje ten problem i wprost wprowadza obowiązek obliczania powierzchni użytkowej zgodnie z właściwą Polską Normą. Zmiana wejdzie w życie 13 lutego 2026 r. i będzie stosowana do umów zawieranych po tej dacie.

Jedna podstawa ustalania ceny lokalu

Kluczowa modyfikacja polega na jednoznacznym powiązaniu ceny lokalu lub domu jednorodzinnego z powierzchnią użytkową ustaloną zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Oznacza to, że cena ma być określana jako iloczyn ceny za 1 mkw. oraz powierzchni użytkowej obliczonej według normy, bez możliwości stosowania alternatywnych pojęć wykorzystywanych dotychczas w obrocie, takich jak powierzchnia sprzedażowa, rozliczeniowa czy posprzedażowa. Taki sposób wyliczeń należy podawać we wszystkich umowach objętych ustawą deweloperską, także rezerwacyjnych.

Ściany działowe bez wpływu na rozliczenie

Jednym z głównych źródeł sporów był sposób traktowania powierzchni zajętej przez ściany działowe. Polska Norma niezależnie od jej poszczególnych wersji z 1997 r., 2015 r. czy 2022 r. przyjmowała spójne założenie. Powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe, które pełnią funkcję trwałych przegród budowlanych i których demontaż wymaga wykonania robót budowlanych, nie wchodzi do powierzchni użytkowej. Zaliczana jest do powierzchni konstrukcji i nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu metrażu, od którego zależy cena lokalu. Norma odróżnia tego rodzaju ściany od ścian działowych o charakterze tymczasowym, przeznaczonych do łatwego demontażu.

Jednak mimo tego część deweloperów wliczała powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, co prowadziło do zawyżenia metrażu i ceny nabywanego lokalu. Pozwalały im na to przepisy ustawy deweloperskiej sprzed nowelizacji, ponieważ wymagały jedynie, aby umowa deweloperska określała sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Deweloperzy mieli więc dużą swobodę w tym zakresie. Uznawali bowiem, że Polska Norma wcale nie musi być przywoływana, bo nie jest jedynym sposobem liczenia powierzchni użytkowej.

Kupujący odczuje różnicę

Dla nabywcy ma to wymiar nie tylko techniczny, lecz przede wszystkim finansowy. Wliczenie do powierzchni użytkowej kilku metrów kwadratowych zajętych przez ściany działowe przekłada się bezpośrednio na wysokość ceny. Klient musiał bowiem często płacić znaczne kwoty za przestrzeń, z której nie mógł realnie korzystać.

Dodatkowo brak jednolitych zasad pomiaru utrudniał porównywanie ofert różnych deweloperów, ponieważ cena za metr kwadratowy nie odnosiła się do tego samego parametru.

Nowe regulacje mają uporządkować rynek i ograniczyć ryzyko takich rozbieżności.

Sądy nie ujednoliciły praktyki

Na tle opisanych praktyk pojawiały się rozstrzygnięcia sądowe, w których sądy analizowały dopuszczalność wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. W części orzeczeń sądy podkreślały, że skoro przepisy wykonawcze do prawa budowlanego odsyłały wprost do Polskiej Normy i na jej podstawie określana była powierzchnia w projekcie budowlanym, to jej stosowanie powinno być przeniesione na dalsze dokumenty związane z inwestycją, w tym na umowy z klientami. Wskazywano, że trudno oddzielić sposób liczenia przyjęty w projekcie od zasad ujmowanych w umowie, skoro rzut lokalu stanowi jej integralną część.

Uwaga! Taka wykładnia nie ukształtowała jednak jednolitej i utrwalonej linii orzeczniczej. Spory nie zniknęły, a praktyka rynkowa nie została trwale skorygowana. Stało się to dodatkowym argumentem za potrzebą jednoznacznej ingerencji ustawodawcy.

Skutki nowelizacji ustawy deweloperskiej dla rynku pierwotnego

W uzasadnieniu zmian ustawy deweloperskiej ustawodawca wprost wskazał, że dotychczasowe działania organów ochrony konsumentów – choć istotne – nie zapewniały pełnej ochrony nabywców. Normy techniczne, które wpływają na zakres świadczenia oraz wysokość ceny, nie powinny zależeć wyłącznie od treści umowy ani od stopnia poinformowania konsumenta.

Wprowadzenie obowiązkowego odesłania do Polskiej Normy w przepisach powszechnie obowiązujących ma charakter systemowy i odpowiada rozwiązaniom przyjętym już wcześniej w innych ustawach regulujących kwestie powierzchni lokali.

Ważne! Przyjęte zmiany należy uznać za korzystne dla nabywców, a jednocześnie porządkujące rynek pierwotny poprzez ograniczenie dowolności interpretacyjnej i ryzyka sporów.

Istotny status nabywcy

Należy przypomnieć, że regulacje ustawy deweloperskiej, w tym nowo wprowadzony obowiązek ustalania powierzchni użytkowej zgodnie z Polską Normą, znajdują zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych z nabywcą w rozumieniu tej ustawy. Chodzi tu więc o osobę fizyczną, która zawiera umowę z deweloperem w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że przepisów ustawy deweloperskiej nie stosuje się do nabywców mających status przedsiębiorcy ani do transakcji obejmujących lokale o charakterze usługowym lub użytkowym (chyba że umowy te są zawierane wraz z jedną z umów objętych ustawą, np. z garażem).

W takich przypadkach strony, którymi są przedsiębiorcy, zachowują swobodę w zakresie określenia sposobu obliczania powierzchni lokalu lub domu, w tym możliwość posługiwania się odmiennymi definicjami i metodologiami pomiaru.

Uwaga! Nowelizacja ustawy deweloperskiej nie eliminuje więc w pełni różnorodności praktyk rynkowych, lecz wprowadza jednolite i wiążące standardy wyłącznie w relacjach o charakterze konsumenckim, które ustawodawca uznał za wymagające szczególnej ochrony. ©℗