Brakujące metry mieszkania? Są nowe zasady liczenia powierzchni z podpisem prezydenta

Nowela wprowadza istotne zmiany dla kupujących. Do ustawy deweloperskiej dodaje art. 5a, który określa, że cena mieszkania, lokalu użytkowego czy domu jednorodzinnego będzie ustalana wyłącznie jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za jeden metr kwadratowy. Powierzchnia użytkowa nieruchomości będzie natomiast ustalana zgodnie z Polską Normą (PN) dotyczącą zasad obliczania powierzchni i wskaźników kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.

Początkowo projekt noweli przewidywał, że w przypadku umów deweloperskich obejmujących pomieszczenia przynależne (np. piwnicę czy komórkę lokatorską), prawa lub świadczenia związane z tymi pomieszczeniami będą wyceniane odrębnie. W trakcie prac legislacyjnych zrezygnowano jednak z tego rozwiązania.

Spory o brakujące metry

Autorem projektu noweli są posłowie Polski 2050. Według nich obecnie deweloperzy różnie liczą powierzchnię użytkową nabywanych mieszkań i domów. Taka sytuacja powoduje, że nabywcy często muszą dochodzić swoich praw w sądzie, a także wymaga interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Parlamentarzyści podkreślali, że działania UOKiK-u nie wystarczają, by w pełni chronić nabywców. Dlatego pojawiła się propozycja, żeby wprost w ustawie deweloperskiej wskazać na PN. Podobne rozwiązania już funkcjonują w innych ustawach, np. w przepisach o ochronie praw lokatorów czy w regulacjach dotyczących zakwaterowania żołnierzy Sił Zbrojnych RP.

Ponadto deweloperzy stosują różne nazwy dla powierzchni przy wyliczaniu ceny. Nawet jeśli PN jest stosowana poprawnie, w umowach pojawiają się różne pojęcia, takie jak „powierzchnia użytkowa”, „powierzchnia posprzedażowa” czy „powierzchnia rozliczeniowa”, co utrudnia zrozumienie, ile faktycznie kosztuje mieszkanie.

Jak tłumaczył w „DGP” Kamil Wnuk, poseł sprawozdawca projektu, do posłów docierały sygnały od osób, które kupiły mieszkania. Często zdarzało się, że mieszkanie miało mieć np. 60 mkw., a przy odbiorze okazywało się, że rzeczywista powierzchnia wynosi tylko 57 mkw.

Jego zdaniem w przypadku dużych deweloperów różnica w powierzchni jednego mieszkania może sięgać nawet 2 mkw. W budynku z 100 mieszkaniami daje to łącznie 200 mkw. Przeliczając to na średnią cenę za 1 mkw. deweloper zyskuje w ten sposób nawet 400 tys. zł na jednym budynku.

Reakcja deweloperów

W trakcie prac nad nowelą Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) co do zasady pozytywnie oceniał projekt ustawy. Miał jednak sporo uwag.

PZFD zwracał uwagę, że projekt ustawy odsyła wprawdzie do Polskiej Normy określającej sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokali, ale nie wskazywał jej pełnej nazwy ani daty obowiązywania, co ma zasadnicze znaczenie. Brak precyzyjnego określenia, która wersja normy ma być stosowana i od kiedy, może prowadzić do stosowania różnych obliczeń powierzchni nawet w obrębie jednej inwestycji, kolizji z dokumentacją projektową oraz rozbieżności w prospektach informacyjnych, w umowach deweloperskich i wpisach do ksiąg wieczystych.

W opinii PZFD będzie chaos, jeśli w tej samej inwestycji stosowane będą różne sposoby liczenia powierzchni. Może to wpływać m.in. na wysokość udziałów w częściach wspólny nieruchomości. W efekcie w dwóch budynkach realizowanych w jednym przedsięwzięciu dla mieszkań mogą być przyjęte różne podstawy do obliczania udziałów, co przełoży się np. na różne opłaty, im większy udział, tym wyższe koszty utrzymania.

Część uwag została częściowo uwzględniona. Nowela przewiduje, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.

Związek chciał, żeby na wdrożenie nowych przepisów było więcej czasu. Projekt przewidywał pierwotnie zaledwie 14-dniowe vacatio legis. Ostatecznie przepisy mają wejść w życie miesiąc po ich ogłoszeniu.