Roboty budowlane: czy wady wykryte w ich trakcie uprawniają do blokowania zapłaty wykonawcy?

Kluczowe znaczenie ma w tym kontekście rozróżnienie pomiędzy wadami istotnymi i nieistotnymi, ponieważ od tej kwalifikacji zależy zarówno dopuszczalność odmowy odbioru robót, jak i zakres uprawnień inwestora w odniesieniu do wynagrodzenia wykonawcy.

Wada istotna a nieistotna – jasne kryteria

Żaden przepis prawa nie zawiera definicji wady istotnej ani wady nieistotnej. Kryteria pozwalające na ich odróżnienie zostały wypracowane przede wszystkim w orzecznictwie sądów powszechnych i w doktrynie.

Przyjmuje się, że wada istotna polega na takim uchybieniu, które powoduje, że obiekt nie nadaje się do umówionego użytku, pozostaje w rażącej sprzeczności z projektem albo w sposób zasadniczy narusza zasady wiedzy technicznej. Wada nieistotna dotyczy natomiast uchybień, które nie pozbawiają obiektu przydatności do zamierzonego użytku, lecz obniżają jego wartość, standard albo walory estetyczne. Na przykład całkowity brak elementu projektowego, który stanowi istotną funkcję użytkową (np. balkonu), może zostać uznany za wadę istotną, natomiast nienależyte wykończenie tego elementu, które nie uniemożliwia korzystania z obiektu (np. krzywe barierki balkonu), lecz pogarsza jego estetykę, co do zasady będzie kwalifikowane jako wada nieistotna. Ta pozornie techniczna różnica wywołuje bardzo doniosłe skutki prawne.

Odmowa odbioru robót przez inwestora tylko w określonych przypadkach

W orzecznictwie sądów ugruntowany jest pogląd, że inwestor może odmówić odbioru robót jedynie wówczas, gdy roboty nie zostały wykonane w ogóle albo zostały wykonane z wadami istotnymi. W takiej sytuacji odbiór robót zostaje w sposób uzasadniony odroczony, a roszczenie wykonawcy o wypłatę wynagrodzenia nie staje się wymagalne. Jeżeli jednak roboty są dotknięte wyłącznie wadami nieistotnymi, inwestor jest obowiązany je odebrać, przy czym powinien w sposób precyzyjny odnotować zastrzeżenia w protokole odbioru oraz zastrzec odpowiednie terminy i konsekwencje nieusunięcia usterek. Wady nieistotne oznaczają w takim przypadku, że zobowiązanie zostało wykonane, lecz w sposób nie do końca prawidłowy. Nie uzasadniają one odmowy odbioru robót.

Obowiązek zapłaty wynagrodzenia

Analogiczne zasady obowiązują przy ocenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za wadliwe roboty. Inwestor jest uprawniony do odmowy rozliczenia faktury wyłącznie w sytuacji, gdy prace nie zostały wykonane w ogóle albo zostały wykonane z wadami istotnymi.

Zdarza się jednak, że umowy o roboty budowlane zawierają postanowienia, zgodnie z którymi warunkiem odbioru i zapłaty wynagrodzenia jest brak jakichkolwiek wad, czyli tak zwany odbiór bezusterkowy. Tego rodzaju klauzule mogą zostać uznane za sprzeczne z naturą stosunku prawnego, ponieważ w realiach procesu budowlanego bezusterkowość jest w zasadzie nierealnym wymogiem.

Należy także pamiętać, że brak podpisania protokołu odbioru nie zawsze blokuje wystawienie przez wykonawcę faktury. Przykładowo, jeśli wady robót były nieistotne, a inwestor niezasadnie odmówił podpisania protokołu, wykonawca może domagać się zapłaty. Występuje też dorozumiany odbiór – jeżeli z zachowania inwestora wynika, że przejął on obiekt do użytkowania. Należy wtedy uznać, że skoro inwestycja jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, to roboty zostały odebrane, a wykonawca może wystawić za swoje prace fakturę.

Błędna praktyka inwestorów

Niestety dość często inwestorzy decydują się na wstrzymywanie zapłaty wynagrodzenia wykonawcy za roboty obciążone wadami nieistotnymi. Zakładają, że dopóki wady nie zostaną usunięte, przysługuje im prawo odmowy zapłaty całości wynagrodzenia, nawet jeżeli zakres robót pozwala na normalne użytkowanie obiektu. Tymczasem zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą stwierdzenie wad nieistotnych nie daje podstaw do odmowy zapłaty wynagrodzenia za roboty wykonane i odebrane, również w przypadku odbioru z uwagami. W takiej sytuacji inwestor powinien sięgnąć po instrumenty przewidziane w przepisach i umowie, zamiast całkowicie blokować płatność.

A skutki są daleko idące. Wstrzymanie wynagrodzenia za roboty wykonane z wadami nieistotnymi prowadzi do sytuacji, w której inwestor spóźnia się z zapłatą. Wykonawca może wówczas skutecznie dochodzić odsetek ustawowych za to, a niekiedy również odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych.

Ponadto umowa często przewiduje uprawnienie wykonawcy do odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie określonego terminu zaległości płatniczych po stronie inwestora, nierzadko połączone z możliwością wstrzymania dalszych robót. Konsekwencje te mogą prowadzić do opóźnienia całej inwestycji, konieczności zmiany wykonawcy i powstania dodatkowych kosztów, które mogą istotnie przewyższyć wartość spornego wynagrodzenia. Z tego względu wstrzymywanie płatności stanowi rozwiązanie nie tylko ryzykowne prawnie, lecz także nieopłacalne ekonomicznie.

Odbiór z zastrzeżeniami

Prawidłową reakcją inwestora w razie stwierdzenia wad nieistotnych jest odbiór robót z uwagami oraz uruchomienie przewidzianych prawem i umową mechanizmów ochrony. Kluczowe znaczenie ma rzetelne udokumentowanie usterek w protokole odbioru oraz wyznaczenie wykonawcy odpowiedniego terminu na ich usunięcie.

Wykonanie zastępcze – realna presja

Jednym z najistotniejszych instrumentów ochrony inwestora jest wykonanie zastępcze na koszt wykonawcy. Zgodnie z art. 636 par. 1 kodeksu cywilnego, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin z zagrożeniem powierzenia usunięcia wad osobie trzeciej.

Uwaga! Koszty takiego wykonania zastępczego obciążają wykonawcę, a inwestor może następnie dochodzić ich zwrotu albo potrącić je z należnym wynagrodzeniem. Ten mechanizm jest szczególnie przydatny w sytuacjach, gdy wykonawca odwleka usunięcie wad pomimo wyraźnych wezwań. Oczywiście najlepiej, jeśli cała procedura jest opisana w sposób szczegółowy w umowie o roboty budowlane, strony bowiem na podstawie zasady swobody kształtowania stosunku prawnego mogą przewidzieć szerszy katalog uprawnień inwestora na wypadek nieusunięcia wad przez wykonawcę, np. możliwość obniżenia wynagrodzenia.

Kary umowne jako zabezpieczenie kontraktu

Istotnym elementem umów o roboty budowlane są postanowienia dotyczące kar umownych, które pełnią funkcję dyscyplinującą i zabezpieczającą. Inwestor może zastrzec kary umowne m.in. za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze częściowym albo końcowym. Właściwie skonstruowane klauzule powinny precyzować: moment rozpoczęcia naliczania kary, jej wysokość w relacji do wynagrodzenia oraz możliwość potrąceń. Niezbędne jest przy tym rozróżnienie kar należnych w toku realizacji robót oraz tych, które dotyczą okresu rękojmi lub gwarancji.

Odstąpienie od umowy – środek ostateczny

Najdalej idącym instrumentem jest odstąpienie od umowy. Przy odpowiednio skonstruowanej umowie, inwestor może z niego skorzystać w razie:

• wystąpienia wad istotnych, które nie rokują skutecznej naprawy, albo
• uporczywego niewykonywania obowiązków przez wykonawcę, w tym nieusuwania wad pomimo wyznaczania kolejnych terminów.

Odstąpienie od umowy prowadzi do zakończenia stosunku obligacyjnego między stronami i wymaga rozliczenia dotychczas wykonanych robót, poniesionych kosztów oraz ewentualnych kar umownych. Z uwagi na skalę konsekwencji odstąpienie powinno być stosowane wyjątkowo, po udokumentowaniu nieprawidłowości i wyczerpaniu mniej dolegliwych środków.

Modelowe działania inwestora

Prawidłowe postępowanie inwestora przy stwierdzeniu wad w toku inwestycji powinno obejmować:

• rzetelne udokumentowanie wady, w szczególności przez wpisanie jej do protokołu odbioru, dokumentację fotograficzną oraz opinię inspektora nadzoru lub projektanta,
• kwalifikację wady jako istotnej lub nieistotnej. Jeżeli wada ma charakter:

– nieistotny, prawidłowe postępowanie polega na odbiorze robót z zastrzeżeniami, wyznaczeniu terminu na usunięcie wad oraz ewentualnym skorzystaniu z instytucji wykonawstwa zastępczego, kar umownych i potrącenia tych kosztów z wynagrodzenia wykonawcy;

– istotny – inwestor może odmówić odbioru robót, wyznaczyć wykonawcy termin na usunięcie wad, a w razie bezskuteczności podjąć działania zmierzające do zastępczego wykonania robót lub odstąpienia od umowy.

O co trzeba bezwzględnie zadbać

Skuteczna ochrona interesów inwestora wymaga przede wszystkim starannego konstruowania umów o roboty budowlane, w tym uregulowania procedur odbioru z uwagami, wprowadzenia uprawnienia do obniżenia wynagrodzenia i potrącenia oraz jasnego określenia zasad naliczania kar umownych, wykonawstwa zastępczego i odstąpienia od umowy. Tylko wówczas prawo staje się realnym narzędziem zarządzania ryzykiem kontraktu, a nie wyłącznie instrumentem prowadzenia sporu sądowego po zakończeniu inwestycji. ©℗