Wyrok WSA: Przekształcenie pensjonatu w dom jednorodzinny zgodne z prawem

A. K., właściciel pensjonatu w Sztutowie, chciał zmienić w całości jego przeznaczenie na dom jednorodzinny. Zgody na to nie wyraził jednak starosta nowodworski i wniósł sprzeciw od zgłoszenia. Organ tłumaczył, że zmiana sposobu użytkowania jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Sztutowa. Ten dopuszcza budowę jednego budynku mieszkalno-usługowego lub dwóch oddzielnych: mieszkalnego i usługowego. Ponieważ na działce już stoją budynki mieszkalne, nie można przeznaczyć kolejnego obiektu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Inwestycja niezgodna z planem

A. K. odwołał się od tej decyzji, a wojewoda pomorski podtrzymał sprzeciw starosty. Uznał bowiem, że przekształcenie pensjonatu na dom jednorodzinny oznaczałoby usunięcie funkcji usługowej z działki, co jest niezgodne z planem miejscowym, a funkcja usługowa - podkreślił wojewoda - nie jest fakultatywna.

Organ odniósł się też do zarzutu właściciela pensjonatu, że starosta wskazał niewłaściwą podstawę prawną w sprzeciwie. Przyznał, że był to błąd formalny, ale nie wpływał na merytoryczną zasadność sprzeciwu. Decyzja była słuszna, bo planowana zmiana nie była zgodna z planem miejscowym.

Dodatkowo wojewoda zauważył, że zgłoszenie A. K. było niekompletne, bo brakowało ekspertyzy technicznej od uprawnionego specjalisty, która jest wymagana przy zmianie użytkowania. Mimo to starosta słusznie nie wzywał do jej uzupełnienia, bo sama niezgodność inwestycji z planem miejscowym przesądzała o sprzeciwie, nawet uzupełnienie dokumentów nie zmieniłoby decyzji.

Skarga do sądu

W skardze na decyzję wojewody A. K. zarzucił, że doszło do naruszenia prawa budowlanego oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Jego zdaniem organy niesłusznie uznały, że planowana zmiana sposobu użytkowania budynku jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, mimo że przedstawił on zaświadczenie wójta gminy, z którego wprost wynikało, że taka zmiana jest zgodna z planem.

Skarżący podkreślił, że takie zaświadczenie jest dokumentem urzędowym i ma określoną moc prawną. Przepisy jasno wskazują, że zaświadczenie wydaje się wtedy, gdy prawo wymaga urzędowego potwierdzenia określonego stanu faktycznego lub prawnego, a w tym przypadku taki obowiązek wynika wprost z prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Dlatego, zdaniem A. K., organy administracji powinny być związane treścią tego zaświadczenia.

Odwołujący się zwrócił też uwagę, że choć w innych postępowaniach budowlanych organy mają wyraźne prawo do sprawdzania zgodności inwestycji z planem miejscowym, to w przypadku zmiany sposobu użytkowania, regulowanej art. 71 prawa budowlanego, takie uprawnienie nie zostało wprost przewidziane. Przepis ten nie zawiera zapisu, że organ ma samodzielnie „sprawdzać” zgodność zmiany z planem.

Wygrana właściciela pensjonatu

WSA uznał skargę za uzasadnioną. W opinii sądu organy architektoniczno-budowlane, badając zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, nie są automatycznie związane zaświadczeniem o zgodności inwestycji z miejscowym planem. Takie podejście potwierdzają wcześniejsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Jednak wcale nie oznacza to, że starosta i wojewoda mogą całkowicie ignorować takie zaświadczenie. Skoro przepisy prawa budowlanego nakładają obowiązek dołączenia zaświadczenia o zgodności inwestycji z miejscowym planem do zgłoszenia, to organy powinny odnieść się do jego treści i rozważyć, co wynika z dokumentu.

WSA zwrócił uwagę, że zgodnie z miejscowym planem główne funkcje terenu objętego planem to: mieszkalna, turystyczno-rekreacyjna, usługi podstawowe oraz funkcje ochronne.

Sąd stwierdził, że z zapisów planu nie wynika obowiązek realizowania obiektu mieszkalno-usługowego ani dwóch budynków na jednej działce. Oznacza to, że właściciel nie jest zobowiązany do świadczenia usług, a wymóg taki wprowadzony przez organy byłby sprzeczny z konstytucją.

W konsekwencji, sąd zgodził się ze skarżącym. Dodatkowo umorzył postępowanie administracyjne, stwierdzając, że starosta wniósł sprzeciw po terminie.

Orzecznictwo

Wyrok z 3 grudnia 2025 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, sygn. akt

II SA/Gd 676/25