Plan ogólny: kiedy gmina uwzględni uwagę inwestora?

Wnioski i uwagi do planu ogólnego – czy warto by inwestor je składał?

Po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego gmina zbiera wnioski, czyli propozycje mieszkańców i potencjalnych inwestorów dotyczące przyszłych ustaleń dla ich gruntów. W Warszawie wpłynęło ich około 40 tys. – część z nich gmina uwzględniła w całości. Składanie takich wniosków ma więc sens. W wielu przypadkach to właśnie dzięki nim wiele terenów uzyskało przeznaczenie mieszkaniowe lub usługowe, a mogłyby pozostać np. strefą zieleni lub przestrzenią otwartą (z zakazem zabudowy).

Uwagi składa się natomiast dopiero do konkretnego projektu planu. Szansa na ich uwzględnienie jest co do zasady mniejsza niż w przypadku wniosków. Jednak jeśli są dobrze przygotowane, to potrafią przesądzić o przyszłych możliwościach inwestycyjnych działki.

Może ona dotyczyć m.in.:

• zmiany strefy planistycznej,
• korekty parametrów zabudowy (maksymalnej wysokości, intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej),
• wniosku o objęcie działki obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ), co otwiera drogę do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Wpływa to na opłacalność inwestycji, możliwość finansowania i harmonogram działań.

Wiele elementów planu ogólnego nie zależy od polityki gminy – część jego ustaleń ma charakter ściśle techniczny i wynika wprost z przepisów. Na przykład ustalenie obszaru uzupełnienia zabudowy zostało uregulowane w par. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Z kolei sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i chłonności terenów niezabudowanych został określony w par. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Dlatego pewne uwagi – mimo biznesowego uzasadnienia – mają niewielkie szanse na akceptację.

Obszar uzupełnienia zabudowy

Dla inwestorów OUZ to dziś jedno z najbardziej pożądanych oznaczeń, bo umożliwia uzyskanie decyzji o WZ. Jednak gmina nie może go wyznaczyć dowolnie – obowiązują sztywne kryteria.

Będzie tak, gdy:

• teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na obszarach z obowiązującym planem nie wydaje się decyzji o WZ, więc nie ma potrzeby obejmowania ich OUZ;
• w otoczeniu nie występuje zgrupowanie co najmniej 5 budynków położonych w odległości maks. 100 m od siebie. To podstawowy warunek wyznaczenia tzw. bazowego OUZ – bez niego dalsze analizy są bezprzedmiotowe;
• działka nie mieści się w geometrycznym „buforze” (kilkadziesiąt metrów) wokół istniejącej zabudowy, a rozszerzenie OUZ ponad bazowy zasięg byłoby sprzeczne z limitem (max 25 proc. buforu) i polityką przestrzenną gminy. W praktyce oznacza to, że działki położone trochę dalej od zwartej zabudowy mogą być pominięte;
• teren znajduje się w strefie, na której zasadniczo nie przewiduje się zabudowy kubaturowej, np. zieleni i rekreacji czy terenów otwartych.

Jeśli nieruchomość nie spełnia powyższych kryteriów, istnieje duże ryzyko, że gmina nie uwzględni uwagi i nie wyznaczy OUZ.

Strefy mieszkaniowe wyznaczane przez gminę

Wyznaczenie nowych terenów mieszkaniowych również nie jest swobodne. Gmina jest związana m.in. wskaźnikami:

• zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową (jeśli prognozy demograficzne przewidują niewielki przyrost liczby mieszkańców, wskaźnik zapotrzebowania będzie niski i gmina nie może wtedy wyznaczyć dużych nowych obszarów mieszkaniowych, bo przepisy wymagają, aby wielkość terenów pod zabudowę była w rozsądnej proporcji do rzeczywistych potrzeb ludności),
• chłonności terenów niezabudowanych, ale potencjalnie dostępnych pod zabudowę.

Jeżeli gmina dysponuje już wystarczającą liczbą terenów, na których można zrealizować zabudowę mieszkaniową, i ich łączna chłonność przekracza 130 proc. prognozowanego zapotrzebowania mieszkaniowego, wówczas przepisy nie dopuszczają wyznaczania kolejnych obszarów pod funkcję mieszkaniową.

Z wielkim prawdopodobieństwem będzie tak, gdy:

• nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym przewidującym funkcję mieszkaniową, nie znajduje się w OUZ;
• na działce nie ma zabudowy mieszkaniowej (gmina, kierując się zasadą uzupełniania istniejącej struktury urbanistycznej, preferuje rozwój funkcji mieszkaniowej tam, gdzie jest realizowana);
• gmina osiągnęła maksymalny dopuszczalny poziom chłonności mieszkaniowej (jeżeli gmina zbliżyła się do górnego limitu zapotrzebowania demograficznego 130 proc. nie może już wyznaczać kolejnych terenów mieszkaniowych);
• takie ustalenie byłoby niezgodne z nowo uchwaloną strategią rozwoju gminy, wiążącą dla planu ogólnego, która wyznacza kierunki polityki przestrzennej oraz rozwoju funkcjonalnego gminy.

Uwaga! W praktyce oznacza to, że nie każda działka porolna lub usługowa ma szansę stać się terenem pod mieszkania – nawet jeśli inwestor posiada pełną infrastrukturę i silne argumenty urbanistyczne.

Jak zwiększyć szansę na uwzględnienie uwagi?

Wiele parametrów planu ogólnego tj. strefy planistyczne, OUZ czy limity chłonności, można wstępnie ocenić jeszcze przed złożeniem uwagi. Dlatego już na etapie opublikowania projektu warto przeanalizować, czy żądana zmiana mieści się w granicach dopuszczonych przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ww. rozporządzeniami wykonawczymi do tej ustawy.

Nie zmienia to jednak faktu, że największe szanse na powodzenie mają uwagi dobrze przygotowane. Chodzi o takie, które nie tylko formułują oczekiwania właściciela, lecz także:

• przedstawiają konkretne argumenty planistyczne i prawne,
• odnoszą się do rzeczywistych uwarunkowań terenu (morfologia terenu, dostęp do infrastruktury, funkcje sąsiednich działek),
• nie stoją w sprzeczności z limitami chłonności, OUZ i zasadami sporządzania planu ogólnego oraz
• są realne do wprowadzenia w ramach obowiązujących przepisów.

Ważne: Uwaga „szyta na miarę” gminy – a więc merytoryczna, spójna z logiką planu ogólnego i poparta twardymi argumentami – ma zdecydowanie większą szansę na uwzględnienie. ©℗