Jak rozliczyć w VAT i PIT wynajem domu przez rodzeństwo

Brat i siostra w drodze dziedziczenia stali się są właścicielami nieruchomości w Toruniu, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Ich udziały w domu są równe (po 50 proc.). Od 1 maja 2023 r. dom został wynajęty osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej wyłącznie na jej cele mieszkaniowe. Umowa najmu została zawarta przez oboje współwłaścicieli jako wynajmujących.

Czynsz wynosi 6000 zł miesięcznie i jest płatny po połowie na rachunek bankowy każdego z wynajmujących (w terminie do 20. dnia następnego miesiąca). Czynsz za maj 2023 r. wynajmujący otrzymali przelewem na swoje rachunki bankowe 31 maja 2023 r. (każdy swoją część). Zgodnie z umową najmu media (m.in. prąd, wodę/ścieki, gaz) nabywa we własnym zakresie najemca. Brat prowadzi działalność gospodarczą (wyłącznie usługi informatyczne opodatkowane VAT) opodatkowaną PIT według skali podatkowej. Prowadzi on podatkową księgę przychodów i rozchodów i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Mężczyzna rozlicza VAT na zasadach ogólnych (JPK_V7M), nie wybrał metody kasowej, ponadto nie prowadzi ewidencji sprzedaży za pomocą kas rejestrujących (sprzedaż usług informatycznych jest wyłącznie na rzecz firm). Z kolei siostra nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i nie zamierza jej prowadzić (nie jest podatnikiem VAT), a uzyskuje przychody ze stosunku pracy. Zarówno w przypadku brata, jak i siostry jest to jedyna nieruchomość, jaką wynajmują. Nieruchomość ta, która wchodzi do majątków osobistych brata i siostry, nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej ani przez brata, ani przez siostrę. Pomiędzy wynajmującymi a najemcą nie zachodzą powiazania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W jaki sposób brat i siostra powinni rozliczyć VAT i podatek dochodowy od czynszu za maj 2023 r.?©℗

VAT

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 par. 1 k.c.). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 par. 2 k.c.). Oddanie do używania na podstawie umowy najmu nieruchomości (np. lokalu) wypełnia zatem definicję odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Przy czym dane świadczenie podlega opodatkowaniu w Polsce, jeżeli miejsce opodatkowania (tj. dostawy towarów lub świadczenia usług) znajduje się w naszym kraju. W przypadku usług najmu nieruchomości miejscem świadczenia jest miejsce położenia nieruchomości (art. 28e ustawy o VAT). W analizowanym przypadku nieruchomość położona jest w Polsce, a więc usługa jej najmu podlega tu opodatkowaniu.

Aby jednak odpłatne świadczenie usług było opodatkowane VAT, musi być dokonane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Organy podatkowe przyjmują, że świadczenie usług najmu (najmu prywatnego) wypełnia wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywane jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o PIT. Ustawa o VAT posługuje się bowiem własną (autonomiczną) definicją działalności gospodarczej. Zatem na gruncie VAT najem prywatny stanowi działalność gospodarczą i wynajmujący staje się podatnikiem VAT, mimo że na gruncie PIT uzyskuje przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Również przedsiębiorcy (m.in. podatnicy VAT czynni – tj. tacy jak brat z naszego stanu faktycznego) muszą pamiętać, że jeżeli poza działalnością gospodarczą (w rozumieniu ustawy o PIT) uzyskują przychody z najmu prywatnego, to na gruncie VAT występują w charakterze podatnika VAT.

W sytuacji gdy wynajmowana w ramach najmu prywatnego nieruchomość (np. lokal, budynek) jest przedmiotem współwłasności ułamkowej (jak w analizowanej sprawie), to podatnikami z tytułu świadczonej usługi najmu są wszyscy współwłaściciele. Osiągane obroty będzie trzeba przyporządkować im według posiadanych udziałów w prawie własności wynajmowanej nieruchomości. Zatem podatnikiem VAT z tytułu umowy najmu będzie w opisywanej sprawie odrębnie brat i odrębnie siostra (proporcjonalnie do ich udziałów w prawie własności).

Zwolnienie z VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy
• nie są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania.

Uwaga! Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT (art. 43 ust. 20 ustawy o VAT), tj. usług związanych z zakwaterowaniem (55 PKWiU).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (tj. nieruchomość o charakterze mieszkalnym) została wynajęta we własnym imieniu i na własny rachunek osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na jej własne potrzeby mieszkaniowe, a jak rozumiem, nie są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Zatem w analizowanej sprawie usługi wynajmu tej nieruchomości będą zwolnione z VAT zarówno u brata, jak i u siostry.

Podstawa opodatkowania

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Z kolei w myśl art. 29a ust. 6 ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje:

• podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
• koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W analizowanej sprawie podstawą opodatkowania będzie – u każdego ze współwłaścicieli – połowa czynszu najmu, tj. 3000 zł (6000 zł × 50 proc.). Natomiast VAT z uwagi na zwolnienie nie wystąpi, a z kolei z przedstawianego stanu faktycznego nie wynika, aby najemca ponosił na rzecz wynajmujących jakieś dodatkowe świadczenia. Media samodzielnie nabywa najemca, a zatem nie zachodzi koniczność ich rozliczenia ich na gruncie VAT.

Obowiązek podatkowy i faktura

W przypadku usług najmu obowiązek podatkowy ustala się według szczególnych zasad. I tak, stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. W przypadkach, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT (m.in. w przypadku usług najmu), gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 ustawy o VAT, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności (art. 19a ust. 7 ustawy o VAT). Ogólnie mówiąc, w przypadku usług najmu fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty – w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem m.in. świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT). Otrzymane zaliczki za najem nie rodzą obowiązku podatkowego (por. wyrok NSA z 3 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1842/16).

Zatem, ujmując rzecz ogólnie, w przypadku usług najmu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później niż z chwilą upływu terminu płatności (por. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 listopada 2014 r., nr IBPP2/443-736/14/KO). Natomiast ani data sprzedaży (w analizowanym przypadku 31 maja 2023 r.), ani data otrzymania zapłaty (31 maja 2023 r.) nie mają znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego. Data sprzedaży powinna być jednak wykazana na wystawionej fakturze (art. 106e ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT), chyba że faktura została wystawiona zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wystawiania faktur – wtedy obligatoryjna nie jest data sprzedaży, a także w ewidencji sprzedaży JPK_VAT pole „DataSprzedazy” (o ile podatnik składa JPK_VAT, jak brat w analizowanym przypadku).

W analizowanej sprawie zgodnie z umową czynsz jest płatny po połowie na rachunek każdego z wynajmujących (w terminie do 20. dnia następnego miesiąca). Czysz za maj 2023 r. wynajmujący otrzymali przelewem na swoje rachunki bankowe 31 maja 2023 r. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, czy i kiedy wynajmujący wystawili fakturę za najem.

Jeżeli nie dojdzie do wystawienia faktury za najem prywatny, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności. W analizowanym przypadku najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zatem po stronie wynajmujących nie występuje „samoistnie” obowiązek wystawienia faktury. Obowiązek ten powstaje formalnie dopiero po zgłoszeniu takiego żądania przez nabywcę w terminie trzech miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wykonano usługę (art. 106b ust. 1–3 ustawy o VAT). W praktyce fakturę taką można wystawić nawet bez formalnego żądania najemcy i warto to rozważyć z uwagi na kasy rejestrujące. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika bowiem, że brat (podatnik VAT czynny) do tej pory nie miał kasy rejestrującej. Kasy tej nie ma również siostra. Tymczasem podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (art. 111 ust. 1 ustawy o VAT). Dotyczy to też usług najmu prywatnego świadczonego na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej – tak jak w zanalizowanym przypadku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika jednak, że zgodnie z umową czynsz jest płatny po połowie na rachunek bankowy każdego z wynajmujących. Należy tutaj wskazać, że na podstawie par. 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2023 r., czynności wymienione w załączniku do ww. rozporządzenia. W poz. 25 tego załącznika zwolniono z tego obowiązku wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (ex 68.20.1), jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. Zakładam więc, że przedmiotowe usługi u obojga ze współwłaścicieli nie będą ewidencjonowane na kasie rejestrującej.

Każdy ze współwłaścicieli powinien wystawić odrębną fakturę (na przysługujący mu udział w czynszu) na najemcę (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 22 marca 2023 r., nr 0112-KDIL3.4012.13.2023.4.MC). Faktura za usługi najmu nieruchomości powinna zawierać wskazanie podstawy prawnej zwolnienia (np. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) stosownie do art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT i par. 3 pkt 1 lit. h rozporządzenia w sprawie wystawiania faktur.

W analizowanej sprawie, jeżeli wynajmujący (każdy odrębnie) nie wystawi faktury, to obowiązek podatkowy z tytułu czynszu najmu za maj 2023 r. powstanie 20 czerwca 2023 r. (tj. z upływem terminu płatności). Natomiast jeżeli przed tym terminem wynajmujący (odrębnie rozpatrywani brat i siostra) wystawiłby fakturę z tytułu usług najmu za maj 2023 r., to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą wystawienia tej faktury. Na potrzeby schematu rozliczenia zakładam, że obowiązek podatkowy od ww. usługi najmu za maj 2023 r. powstanie w czerwcu 2023 r. (niezależnie, czy z uwagi na wystawienie faktury, czy z chwilą upływu termin płatności).

Rejestracja, ewidencja i deklaracja

Kwestie te należy rozpatrzyć odrębnie u każdego ze współwłaścicieli.

►Brat. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że brat prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Zatem usługi najmu powinien wykazać w ewidencji VAT oraz deklaracji, tj. w pliku JPK_V7M (art. 99 i 109 ustawy o VAT). Podatnik musi też pamiętać, że przedmiotowe usługi są u niego zwolnione z VAT, a zatem od towarów i usług nabywanych na potrzeby tych usług nie będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Ponadto należałoby odrębnie rozważyć, czy świadczenie tych usług zwolnionych nie spowoduje u niego koniczności stosowania do części zakupów struktury sprzedaży (art. 90 i 91 ustawy o VAT).

Podsumowując, w pliku JPK_V7M za czerwiec 2023 r. brat powinien wykazać jako sprzedaż zwolnioną w polu K_10 (ewidencja) i P_10 (deklaracja) w kwocie 3000 zł.

Zakładam, że usług najmu nieruchomości brat nie będzie ewidencjonować na kasie fiskalnej. Zatem w ewidencji sprzedaży JPK_V7M powinien je ująć na podstawie:

• wystawionej faktury (zakładam, że faktura ta zostanie wystawiona w terminie, tj. najpóźniej 20 czerwca 2023 r.) – bez oznaczenia „FP” (nie jest to bowiem faktura wystawiona do paragonu fiskalnego) oraz innych oznaczeń;
• dowodu wewnętrznego z oznaczeniem „WEW”, jeżeli nie zostanie wystawiona faktura, pozostałe oznaczenia nie znajdą zastosowania (par. 10 rozporządzenia w sprawie JPK_VAT).

►Siostra. Jako podatnik wykonujący wyłącznie czynności zwolnione z VAT (usługi najmu zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) może, lecz nie musi zarejestrować się jako podatnik VAT. Jeżeli złoży zgłoszenie VAT-R, to naczelnik urzędu skarbowego zarejestruje ją jako podatnika VAT zwolnionego (art. 96 ust. 1, 3 i 4 ustawy o VAT). Jednak nawet jeżeli siostra zarejestruje się jako podatnik VAT zwolniony, to nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku, prowadzenia ewidencji sprzedaży albo „pełnej” ewidencji VAT ani też składania JPK_VAT (art. 99, 103 i 109 ustawy o VAT). ©℗

PIT

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W kontekście przychodów z umów najmu należy wskazać, że odrębnymi źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT);
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej; z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) – tzw. najem prywatny.

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT) albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości jest zaliczane do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21). W analizowanej sytuacji w przypadku zarówno brata, jak i siostry najem nie jest zawarty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (prowadzona przez brata działalność nie obejmuje wynajmu nieruchomości, a siostra w ogóle działalności nie prowadzi), a ponadto wynajmowana nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej ani przez brata, ani przez siostrę. Nieruchomość ta wchodzi do ich majątków osobistych i wynajem tej nieruchomości odbywa się w ramach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Od 1 stycznia 2023 r. przychody z najmu prywatnego są obligatoryjnie opodatkowane podatkiem dochodowym wyłącznie w formie ryczałtu ewidencjonowanego (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT i art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie).

Uwaga! Wynajmujący (brat i siostra) nie muszą składać oświadczenia o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego do przychodów z najmu prywatnego.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Zatem przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty. W opisywanej sprawie przychodem z najmu prywatnego za maj 2023 r. będzie 6000 zł, tj. kwota czynszu za maj 2023 r. otrzymana 31 maja 2023 r.

W analizowanym przypadku współwłaścicielami wynajmowanej nieruchomości jest rodzeństwo, a nie małżonkowie. Takiego przypadku nie reguluje wprost ustawa o ryczałcie. Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody m.in. ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że każdy ze współwłaścicieli otrzymał 31 maja 2023 r. należny im udział w czynszu, tj. po 3000 zł. Zatem 31 maja 2023 r. każdy z nich powinien rozpoznać przychód z najmu prywatnego za maj 2023 r. w kwocie 3000 zł.

Usługi najmu prywatnego zarówno u brata, jak i u siostry korzystać będą ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a zatem VAT nie wystąpi. Zatem u każdego ze współwłaścicieli przychodem będzie otrzymana połowa czynszu, tj. 3000 zł.

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane 8,5-proc. stawką ryczałtu ewidencjonowanego do kwoty 100 000 zł (przychodów), natomiast do nadwyżki ponad 100 000 zł należy stosować stawkę ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 12,5 proc. (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie). Przy czym w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, kwota przychodów określona w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie dotyczy łącznie obojga małżonków (art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie). Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, czy któryś z współwłaścicieli jest w związku małżeńskim, a jeżeli tak, to czy jego małżonek uzyskuje przychody z najmu prywatnego (oczywiście z wynajmu np. innej nieruchomości). Z tego względu na potrzeby schematu rozliczenia założę, że limit 100 000 zł wynikający z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie przysługuje w tej wysokości każdemu ze współwłaścicieli. Dodać należy, że wspólny limit zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie dotyczy wyłącznie małżonków, a nie dotyczy innych współwłaścicieli, takich jak np. rodzeństwo. Należy tutaj również zasygnalizować, że ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (w momencie oddawania tego numeru do druku oczekuje ona na podpis Prezydenta RP i publikację w Dzienniku Ustaw) podnosi limit dla małżonków do 200 tys. zł.

Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania (art. 12 ust. 2 ustawy o ryczałcie). Zatem ustalając ryczałt ewidencjonowany od przychodów z najmu prywatnego, podatnik nie ma prawa potrącić w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z tymi przychodami (np. opłat eksploatacyjnych, kosztów remontów).

Ryczałt ewidencjonowany od przychodów z najmu porywanego u każdego ze współwłaścicieli (tj. u brata i siostry oddzielenie) za maj 2023 r. wyniesie 255 zł (3000 zł × 8,5 proc.).

Uwaga! W analizowanej sprawie media samodzielnie nabywa najemca, zgodnie z umową najmu, a zatem nie zachodzi konieczność ich rozliczenia na gruncie ryczałtu ewidencjonowanego.

Ewidencje a ryczałt ewidencjonowany przy najmie prywatnym

Podatnicy opodatkowani na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie nie mają obowiązku prowadzenia ksiąg, chyba że przepisy ustawy stanowią inaczej (art. 5 ustawy o ryczałcie). Obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy m.in. podatników osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Zatem zarówno brat, jak i siostra nie muszą prowadzić ewidencji przychodów.

Objęciu wykazem środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie podlegają m.in. budynki mieszkalne, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem (par. 12 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych).

Zeznanie PIT-28

Na potrzeby schematu rozliczenia zakładam, że oboje współwłaściciele zaliczki na ryczałt ewidencjonowany będą opłacać za okresy miesięczne (istnieje możliwość opłacania ich za okresy kwartale – art. 21 ust. 1a i 1b ustawy o ryczałcie). Stosownie do art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Przy czym zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone 15 lutego roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie).

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym (art. 3 ustawy o ryczałcie). W związku z tym przychodów z najmu prywatnego brat nie będzie uwzględniać w składanym za 2023 r. zeznaniu PIT-36 (obejmującym w jego przypadku przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej), a siostra w składanym za 2023 r. zeznaniu PIT-37 (obejmującym przychody z pracy). ©℗