Nie nazwałbym patodeweloperką sytuacji, w której ktoś optymalnie wykorzystuje dostępną powierzchnię, bo np. dobrze sprzedają mu się mikrokawalerki. To zaspokajanie popytu rynkowego, a nie patologia – mówi Krzysztof Bosak, poseł, współprzewodniczący Konfederacji, były kandydat na prezydenta RP.
Konfederacja proponuje, żeby mieszkania i domy były tańsze o 30 proc. Brzmi pięknie. Jak to zrobić?
W naszej ocenie wzrost kosztów nieruchomości nie wynika tylko z kosztów pracy, podatków czy inflacji, ale także z nieustannego przyjmowania kolejnych regulacji i wymogów technicznych, np. w kwestii termoizolacji, systemów wentylacyjnych, okiennych, źródeł ciepła. Nikt z nas nie jest przeciwnikiem nowoczesnych technik budowlanych, ale w tym przypadku mamy do czynienia z realizacją założeń ideologicznych, które zawężają konkurencję i zróżnicowanie oferty mieszkaniowej. 30 proc. to sumaryczny szacunek kosztów wszystkich regulacji, które w ostatnich dziesięcioleciach przyjęły polski rząd i Unia Europejska. W naszej ocenie uchylenie ich może spowodować, że ceny będą niższe.
Załóżmy nawet, że faktycznie te regulacje stanowią jedną trzecią ceny. Dlaczego ich zniesienie miałoby spowodować spadek cen o 30 proc., a nie o 10 lub 5 proc.? Przecież deweloperzy wykorzystają tę sytuację i zwiększą swoje marże.
My w programie nie przesądzamy, co wydarzy się na rynku. Wskazujemy jedynie, co składa się na te koszty i z czego one wynikają.
Ale postulat, który reklamujecie państwo w mediach, brzmi „mieszkania tańsze o 30 proc.”. Żadnego małego druku czy dodatkowych gwiazdek tam nie widziałem.
Równocześnie podkreślamy, że nikomu nie zamierzamy nic dać. Mówimy jedynie, że jeżeli nasz program zostanie zrealizowany, to spadek cen będzie możliwy. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że deweloperzy mogą chcieć skonsumować spadek kosztów w postaci wyższej marży. Ale prawem rynku jest również to, że znajdzie się ktoś, kto będzie chciał być tańszą konkurencją i przejmie część rynku. To, co musimy zrobić, żeby ten mechanizm działał, to dbać o to, aby próg wejścia na rynek deweloperski był stosunkowo niski, a także uwalniać grunty, upraszczać proces inwestycyjny i ułatwiać dostęp do kapitału.
A efekt nie będzie odwrotny? Duzi gracze od razu wykorzystają sytuację – będą budować szybciej i więcej, a tym samym umacniać swoją dominującą rolę na rynku. Od tego już prosta droga do zmowy cenowej i monopolistycznych zapędów.
Dlatego musimy przyglądać się temu, co dzieje się na rynku. Od tego mamy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także, jeśli chodzi o regulacje rynku kredytu hipotecznego, Komisję Nadzoru Finansowego.
Ich kompetencje są jednak ograniczone. Pan byłby za tym, aby je zwiększyć?
Trzeba by się temu dokładnie przyjrzeć. Nie będę rzucał słów na wiatr, jestem w tej kwestii ostrożny. Natomiast moim zdaniem problem z deweloperami leży gdzieś indziej – mowa chociażby o uchylaniu się od napraw powykonawczych. To jest realny problem. Oczywiście, każdy, kto znajduje się w takiej sytuacji, może iść do sądu. Ale takie procesy z deweloperem trwają wiele lat, na co zwykłego człowieka często nie stać. I takie sprawy przede wszystkim powinny być na radarze UOKiK. Inną kwestią jest także umożliwienie powstania konkurencji dla dużych deweloperów, chociażby w postaci mikroprzedsiębiorców, którzy będą budować pojedyncze domy czy budynki wielorodzinne na sprzedaż. Potrzebujemy rozwiązań, które zlikwidują różne pułapki. Dziś dużym ryzykiem jest na przykład to, że kupując grunt, nie jesteśmy w stanie jednoznacznie stwierdzić, co możemy na nim zbudować. Planów zagospodarowania przestrzennego często nie ma, a proces uzyskiwania warunków zabudowy jest długi i nieprzewidywalny. To patologiczna sytuacja, do której się przyzwyczailiśmy. Inną sprawą jest także ograniczony dostęp do ziemi.
Co pan proponuje?
Uwolnienie terenów pod inwestycje budowlane. I to zarówno terenów, które są własnością samorządową, jak i tych, które należą do różnych agencji państwowych. Mamy w miastach tereny leśne, kolejowe, należące do spółek Skarbu Państwa, które traktują to jako rodzaj inwestycji kapitałowej.
I te jednostki powinny to wyprzedawać?
Nie mówię, że wszystko naraz. Ale jeśli chcemy rozruszać rynek budowlany i obniżyć ceny, to trzeba uwolnić te grunty. Proszę zauważyć, że działania rządu Prawa i Sprawiedliwości koncentrowały się dokładnie na czymś dokładnie odwrotnym. Działki były gromadzone przez Krajowy Zasób Nieruchomości i miało na nich powstać 100 tys. mieszkań. Nic z tego nie wyszło. Stracono wiele lat, a tych mieszkań, jak nie było tak nie ma.
Załóżmy, że ktoś kupuje taką działkę w mieście. Może na niej zbudować, co tylko chce? Na przykład wśród niskiej zabudowy i terenów rekreacyjnych postawić wieżowiec?
Ale my nie jesteśmy przeciwnikami elementarnego planowania przestrzennego! Nigdy nie powiedziałem, że nie powinno być systemu wydawania warunków zabudowy czy uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie powiem tak choćby dlatego, że byłem studentem Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej i wiem, że dla zdrowego rozwoju rynku mieszkaniowego potrzebna jest też dobra urbanistyka. Nie chcemy zmuszać samorządów do sprzedawania wszystkiego, co mają. Pragniemy jedynie stworzyć przepisy, które uproszczą proces inwestycyjny i uwolnią część tych terenów.
Dostrzega pan problem patodeweloperki w Polsce?
Uważam, że termin „patodeweloperka” zrobił wielką karierę medialną. Dyskutowanie o tym bez zdefiniowania tego pojęcia jest zupełnie bez sensu. O co pan więc pyta?
Pytam o sytuację, w której deweloper łamie przepisy dotyczące odległości pomiędzy budynkami, stawia ślepe ściany tuż obok otworów okiennych innego bloku, omija wytyczne dotyczące minimalnej wielkości mieszkania.
To nie są nowe zjawiska. Mocno zagęszczone budownictwo w miastach występowało zawsze, a przecież dziś budujemy mieszkania bardziej komfortowe niż robiliśmy to 100 lat temu. Mamy także mniejsze zagęszczenie mieszkańców na metr kwadratowy. Zrobiliśmy więc znaczący krok w porównaniu z dwudziestoleciem międzywojennym. Problem jest jednak taki, że dzisiejsze budownictwo porównuje się z nie z czasami II RP, tylko z latami PRL, kiedy budownictwo socjalistyczne było budowane zgodnie z założeniami ideologicznymi. Nikt nie liczył się z kosztami.
Jeśli jednak ktoś ewidentnie łamie lub obchodzi przepisy budowlane, to trzeba z tym walczyć. Natomiast nie nazwałbym patodeweloperką sytuacji, w którem ktoś optymalnie wykorzystuje dostępną powierzchnię, bo na przykład dobrze sprzedają się mu mikrokawalerki. To zaspokajanie popytu rynkowego, a nie patologia.
Ale mamy w Polsce rozporządzenie ministra infrastruktury, który zobowiązuje do tego, aby wszystkie nowo budowane mieszkania miały minimum 25 m kw. powierzchni. Spowodowało to jednak wysyp „lokali użytkowych” o 12, 16 czy 20 m kw., które de facto są mieszkaniami niespełniającymi określonych wytycznych.
25 m kw. to wysoki próg. Trzeba stworzyć przepisy, które dopuszczą powstawanie mniejszych mieszkań. Jeśli ktoś chce mieć małe, ale tanie mieszkanie, powinien mieć taką możliwość. Zablokowanie tego zjawiska jest irracjonalne. Budowanie małych mieszkań nie jest czymś złym ani patologicznym. Minimalny rozmiar mieszkania powinien być konkluzją dyskusji architektów, o tym jaka jest minimalna powierzchnia potrzebna na funkcjonalne obsłużenie podstawowych potrzeb.
Liberalizacja przepisów może spowodować, że tylko takie mieszkania będą powstawać. Deweloperom bardziej opłaca się budować bardzo małe mieszkania, bo dzięki temu maksymalizują zysk.
Deweloperzy bez przerwy badają, na co jest popyt na rynku. To przede wszystkim kształtuje ich ofertę. A popyt na mikrokawalerki wynika z tego, że zmienia się styl życia. Statystycznie później wchodzimy w związki małżeńskie, mamy mniej dzieci niż poprzednie pokolenia. Dodatkowo rząd ściągnął do Polski miliony migrantów i uchodźców, którzy przecież często przyjeżdżają bez rodzin. Mamy mnóstwo ludzi, którzy żyją samotnie. Nie możemy ignorować ich stylu życia, wprowadzając zakazy rynkowe.
A co jeśli to nie jest „styl życia”? Trzyosobowe rodziny czy samotne matki raczej nie mieszkają w takich lokalach z wyboru.
Jeśli zablokujemy powstanie mikrokawalerek, to przecież nie zwiększy się zdolność finansowa tych trzyosobowych rodzin. Mieszkanie w takim lokalu wynika z ograniczeń budżetowych. Jeżeli chcemy, aby ludzie, którzy mają dzieci, mieszkali w komfortowych warunkach, musimy się zastanowić, co zrobić, aby mieszkania były tańsze. Wprowadzenie odgórnego zakazu nie spowoduje, że problem zniknie. W takich rozwiązaniach specjalizuje się lewica. Konfederacja będzie demaskować hipokryzję lewicy, bo oni nie chcą żadnego problemu rozwiązać, tylko zakazać ludziom postępowania zgodnie z ich najlepszym interesem.
Mamy w Polsce sporą liczbę mieszkań, które stoją puste. Jedną z przyczyn takiego zjawiska jest skupowanie całych pięter przez inwestorów, którzy lokują w nich kapitał na wiele lat. Konfederacja uznaje to za problem?
Zasada wolności gospodarczej polega na tym, że każdy sam decyduje, jak chce rozporządzać swoją własnością. W tym temacie należy się jednak zastanowić, dlaczego część osób, która dysponuje lokalami mieszkalnymi, nie decyduje się ich wynająć.
Domyślam się, że zaraz pan powie o zbyt dużych prawach lokatorów.
Nie lokatorów, ale oszustów, którzy wprowadzają się do mieszkania, a później nie płacą. Taka osoba nie jest lokatorem, tylko złodziejem. Rynek najmu pod tym względem należy ucywilizować, wprowadzając nowe reguły – jeśli nie płacisz, opuszczasz mieszkanie. A właściciel ma prawo oczekiwać pomocy policji. Oczywiście można ustanowić jakiś tygodniowy czy miesięczny termin opuszczenia lokalu, żeby nikt nie został wyrzucony na bruk z dnia na dzień. Ale nie może być tak, że właściciel musi iść do sądu, aby uzyskać nakaz eksmisji i procesować się dwa lata albo dłużej. To skandaliczne przyzwolenie na czasową kradzież własności prywatnej.
Taki scenariusz zakłada, że istnieją tylko nieuczciwi najemcy, a wynajmujący zawsze działają zgodnie z prawem. Jeśli trafi się nieuczciwy właściciel, jak lokator ma się bronić? Policja nie rozstrzyga takich spraw, tylko sąd. A pan chce wykluczyć sąd z tej procedury.
Prawo do sądu każdy ma. Dziś natomiast prawo do gospodarowania własnością jest ograniczone. Właściciel powinien mieć prawo do szybkiego usunięcia lokatorów, którzy mu nie płacą. Jeśli oni uważają, że są usunięci niesprawiedliwie, to mają prawo pójść do sądu i dochodzić sprawiedliwości.
Ale już po fakcie?
Tak. Właściciel powinien mieć prawo wyrzucić ze swojego mieszkania tego, kogo w nim nie chce. Można to obwarować dodatkowymi regulacjami, ale one nie mogą odwracać logiki stosunku właściciel-najemca.
Rozmawiał Marek Mikołajczyk
